不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2020年4月29日
  • 公開日:2019年12月28日

マンションを高く売るには担当営業マンの知識量と説明力が不可欠【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・マンション管理士・2級FPの津司徳義です。今回はマンション管理士の立場から、マンションを高く売るためには、担当営業マンの知識が豊富で、売主と買主に的確に説明できることが重要であると提言します。

 

スーツの女性からパソコンで説明を受けるシニア夫婦

(写真はイメージです)

 

たとえば、売却を考えているマンションが、近い将来、修繕積立金の値上げを実施しようとしていることが判明し、それが買主にバレたとしましょう。 買主にとって出費の増大になるためマイナス要因と考えられます。

 

しかし、むしろプラス要因ととらえることができる場合も多いのです。一見、矛盾しているような話ですが、担当の営業マンがなぜなのかをきちんと説明できるかどうかで大きな違いが生じてくるのです。

 

私ならこう説明します。マンションの劣化状況を考えると、修繕するための資金が不足しているため、積立金の値上げが必要になることはよくあります。しかし、多くのマンションで値上げをしません。値上げすると購入者が減るだけでなく退去者が増え、空き室率が増えると悪い評判が立ち、やがては資産価値の悪化につながることを恐れているのです。

 

値上げにはマンションの総会で区分所有者の過半数の賛成が必要です。この過半数の賛成が得られずに必要な値上げができない物件が実は多いのです。しかし、それはその場しのぎの対応に過ぎず、やがて大規模修繕が必要になったときに区分所有者に大幅な修繕積立金アップを求めることは避けられません。

 

こうした課題から逃げることなく、値上げに踏み切るマンションは、区分所有者の過半数がマンションの将来をしっかりと考え、管理に前向きであるといえます。

 

ただし、値上げは適正価格の範囲でないといけません。営業マンにはこの適正価格についても知識が必要になってきます。マンションの規模や機械式駐車場の有無などさまざまな条件によってこの適正価格も変動するからです。

 

内覧に来られた方が値上げに難色を示したときに、資料を示しながら「適正価格の範囲内で計画どおりに行われている値上げなので心配はないし、マンションの将来にとってプラスに作用する値上げですから、むしろ歓迎すべきことなのですよ」としっかりと説明できる営業マンだったら間違いないでしょう。

 

売却を任せるならこんな営業マンでないと、せっかく高く売れる物件も大きな価格の値引きを迫られるかもしれません。

 

では、どうやったら優秀な営業マンに出会えるかというと、これは数しかないと思います。つまり、数社の営業マンに話を聞き、色々な質問をして判断するしかないでしょう。人間性や熱意ももちろん重要ですが、知識がなくてはよい売却はできません。

 

 

津司徳義(REDSエージェント、070-1402-4276、n.tsushi@red-sys.jp)
北海道出身。宅地建物取引士。マンション管理士、2級ファイナンシャルブランニング技能士、2019年不動産鑑定士短当式試験合格。目黒・太田・品川・港・渋谷区の戸建て、マンション・戸建て、土地取引に強い。

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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。