今さらですが、不動産は高価なものです。その売買・取引にあたって、様々な点で不安を覚える方は少なくないでしょう。まして、何らかのご事情で初めて不動産売買を行うという方ならなおさらです。

 

そこで今回は、「マンション売却」の最初から終わりまでの各プロセスにおける注意点を様々な角度から徹底解説いたします。

 

マンション売却

(写真はイメージです)

 

目次

マンション売却前に注意すべきこと

 

マンションの現況の確認

 

何をするにも、まずは現況の確認です。ご所有のマンションの現状をよく把握しておきましょう。マンション自体の物理的な状況はもとより、権利関係についても入念なチェックが必要です。

 

権利証・登記識別情報通知の確認

 

権利証または登記識別情報通知書はお手元にあるでしょうか。
権利証とは文字通り、権利関係を証する書面です。よくテレビドラマや小説などで「権利証が人の手に渡ると大変なことになる」などと言われますが、重要な書類であることは間違いありません。

 

不動産登記法が改正された2005年以降、各法務局が順次、一つ一つ判を押した権利証から、秘密の暗号が記載された登記識別情報通知を発行することになりました。
権利証を所持している人や、登記識別情報通知のパスワードを知っている人間が登記名義人であることを証明するものです。

 

もし権利証や登記識別情報を紛失・滅失してしまっていても心配いりません。再発行はされませんが、マンションを売却することは可能ですので、不動産仲介会社や司法書士にご相談ください。

 

マンション取得時の契約書やパンフレットなどの確認

 

マンションの売買契約書やパンフレットなどの書類も、手元にあるかご確認ください。
仮に紛失していても売却自体には問題ありませんが、例えば、備え付けの食洗器などの機器の説明書や保証書などがあると喜ばれます。
また、購入時の契約書などについては譲渡税の申告に必要なケースもありますので、こちらも所在を確認しておきましょう。

 

登記の確認

 

不動産の登記事項証明書(いわゆる登記簿謄本)で現在の登記の状況を調べておいてください。
登記事項証明書は法務局で取得可能で、現在の所有状況や権利関係を確認できます。例えば、亡くなった方名義になっていたり、住所が前の住所のままであったり、完済した住宅ローンが残っていたりするケースもあります。

 

所有者に亡くなられた人が残っている場合には、売却前に必ず相続登記が必要です。
また、住宅ローンを完済していて完済時に銀行から預かった書類を紛失してしまった場合には、再度銀行から書類をもらわねばならなくなります。なるべく早く不動産仲介会社や司法書士にご相談ください。

 

マンションの相場の把握

 

皆さんは、ご自身のマンションがいくらくらいで売れるか、どの程度見当がついているでしょうか?実際の相場感覚がないままにマンション売却を行うというのは、不安要素が大きいと言わざるをえません。

 

相場をつかむ簡単な方法として、例えばマンションに入っている不動産会社のチラシなどから相場感をつかむことができます。しかし確実なのは、やはり専門の不動産会社に査定してもらう方法です。

 

価格査定には色々な手法があり、過去の事例などのデータだけで査定金額を出す場合と、実際に物件の中を見た上で査定してもらう場合があります。後者のほうが、より正確な査定金額を期待できるのは言うまでもありません。

 

最近ではインターネットを通じて複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定」というサービスもありますが、これは実際に物件を見て査定するわけではありませんし、そのビジネスモデルからも、あまり信頼の置けるサービスとはいえません。一度に数社から見積を取れることは便利なのですが、過信は禁物です。

 

詳しくはこちらの記事をご参照ください。
「マンション売却価格の一括査定サイトはどこまで信用できる?要注意ポイントをチェック!」

 

マンション売却にかかる費用の確認

 

次に、マンション売却をするために必要な経費を把握しておきましょう。出ていくお金を事前に知っていたほうが安心です。

 

仲介手数料

 

売却が決定し成約した際に、売却価格に応じた手数料を不動産仲介会社に支払う必要があります。
仲介手数料の上限額は、以下の計算方法を記載します。

 

・売却価格が200万円以下:売却価格の5%
・売却価格が200万円超400万円以下:売却価格の4%+2万円
・売却価格が400万円超:売却価格の3%+6万円
※上記金額に別途消費税がかかります。

 

なお、上記の金額は不動産会社が仲介手数料として支払いを受けられる「最大限の金額」です。この金額より低い金額でも何ら問題はありません。

 

印紙代

 

売買契約書や領収書に貼付する印紙の費用がかかります。

 

登記費用

 

住所移転登記、抵当権抹消登記、相続登記など、登記手続きに対して司法書士に支払う費用です。これは法務局に収める登録免許税と、司法書士への報酬が含まれます。

 

譲渡所得税

 

マンションの売却をすることにより、利益が出た際に支払う税金です。居住用不動産を売却した際に税の控除があるなど、各種特例を適用できる場合があります。

 

繰り上げ返済手数料

 

売却で得た代金をあてて住宅ローンを完済するなど、住宅ローンを一括繰り上げ返済する場合に銀行などに支払う手数料です。

 

引っ越し費用

 

引っ越し業者にかかる費用です。
不動産仲介会社によっては提携している引っ越し会社もありますので、一度相談してみるのも良いでしょう。

 

諸条件による注意事項の確認

 

売却マンションにおける様々なケースについて、売却時に注意すべき点を列記します。

 

住宅ローンが残っている場合の注意点

 

基本的にマンション売却にあたっては、マンションの住宅ローンを完済し、抵当権を抹消して所有権移転をしなければなりません。もし売却時に住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるのか確認してください。もし完済に足りなければ不足分を貯金などから負担する必要があります。

 

また売却をする際には、事前に銀行・金融機関に対して住宅ローンの繰り上げ返済の依頼をしなければなりません。
金融機関によっては手続きに1ヶ月ほどかかるケースもあります。住宅ローンの抹消書類が残代金決済の日にそろわなければ取引ができませんので、なるべく早めに連絡しておきましょう。そのタイミングについても不動産仲介会社とご相談ください。
なお、一括繰り上げ返済に手数料がかかる金融機関もあります。

 

離婚が絡む不動産売却など、債務者(実際に借入をしている人)が所有者と違っている場合には、債務者から依頼や書類関係の手続きが必要になる場合もあり、これも金融機関にご確認ください。

 

マンションに相続が絡む場合の注意点

 

不動産の名義に亡くなった方のお名前が残っている場合は、必ず売却前に相続登記が必要となります。
親族間で紛争がなく、比較的スムーズに相続登記が終われば良いのですが、そう簡単にいかないことも少なくありません。また、相続人を特定する戸籍の収集に時間がかかるケースが多いので、早めの対策が必要です。

 

一方、相続前(所有者の存命時)に売却する場合にも、例えば高齢で認知症などになっていると、成年後見人を裁判所に専任してもらう手続きや裁判所の許可が必要なケースもあります。

 

なお相続税についてですが、相続税の財産評価として、不動産の場合、一般に土地は「路線価」、建物は「固定資産税評価額」で評価され、これらは時価よりもかなり低くなります。
一方でマンションを売却して現金化した場合、その現金は額面そのままが課税対象ですので、不動産と比べると割高になってしまいがちです。事前に税理士に相談しておくなど対策をしておきましょう。

 

現在賃貸中のマンションを売却する場合の注意点

 

現在、第三者に賃貸しているマンションを売却する場合は、いわゆるオーナーチェンジとして、賃借人をそのままにして売却することも可能です。買主が新たに借主を探す手間が省けることから、収益物件として購入したいと考える買主も多々います。

 

ただ、このケースでは不動産購入価格に対する賃料(いわゆる利回り)などをもとに査定されますので、買主はよりシビアに購入の是非を判断するでしょう。

 

遠方のマンションを売却する場合の注意点

 

転勤前に購入したマンションや相続で取得したマンションなど、現在の居住地から遠方にあるマンションであっても売却は可能です。
この場合、遠方でも対応可能な不動産会社が近隣にあれば良いのですが、そうでなければ全国対応が可能な不動産仲介会社や、物件のある現地の不動産仲介会社に依頼する必要があります。
また、売却活動にあたりご自身の交通費や宿泊代などは考慮しておきましょう。

 

マンションを買い替える際の注意点

 

マンションを売却すると同時に新居を購入、いわゆるマンションの買い替えをする場合は、順序として「新居を購入してからマンションを売却する」のか「マンションを売却してから新居を購入する」のかによって注意すべき点が異なります。

 

新居を購入してからマンションを売却する場合

 

この場合は、新居購入の契約時に手付金などの購入費用が必要になります。現在のマンションに住宅ローンが残っていることもあり、資金計画をきっちりと立てることが大切です。
今のマンションの売却と新しいマンションの購入を同日にできれば問題は少なくなりますが、それによって金銭的な負担が大きくなるケースもあります。

 

また、マンションの売却金額が新居購入時の想定よりも低くなってしまうと、その後の資金計画が大きく変化する可能性が高くなります。

 

マンションを売却してから新居を購入する場合

 

この場合は、マンションの売却価格が確定しているので新居の資金計画が立てやすいというメリットがあります。売却で得られた金額で新居を購入できれば安心です。

 

一方で先に売却すると、新居購入までは一時的に賃貸など別の住まいに引っ越さなければならなくなり、引っ越し費用が二重にかかってくるといった問題はあります。
引き渡しのタイミングを待ってもらうように交渉してもらえるケースもありますので、売却のタイミングなどについても不動産仲介会社に相談されるほうが安心です。

 

マンション売却前のリフォームに関する注意点

 

「自分のマンションを売却する前にリフォームをしたい」という方が時々いらっしゃいます。

 

確かに、リフォームすることで部屋が新しくきれいになり、不動産の価値が上がるという一面もあります。
しかしこれには、売主の好むリフォームのイメージと、新たな買主の望むイメージが合致する必要があり、これが違っているとなかなか買い手がつかないというデメリットがあります。

 

マンション売却にあたってはハウスクリーニングなど一定程度のリフォームにとどめ、新たな買主が自由にリフォームできる要素を残したほうが、早く買主が見つかりやすいと思います。
ただしこの場合も、買主から「リフォームする費用のぶん売却価格を安くしてほしい」といった交渉を持ち込まれることがあるので考慮しておきましょう。

 

共有のマンションを売却する場合の注意点

 

売却を考えているマンションの所有者が複数いる場合、まずは「持分割合」を確認しておいてください。
持分割合は、不動産の登記事項証明書で確認できます。

 

共有のマンションを売却するには、以下の2つの方法があります。

 

一部の共有者が自分の持分を売却

 

自分の持分を他人に売却する方法です。とはいえ、第三者が他人の共有持分だけを取得するということはなかなかないので、共有者(ご自身以外の所有者)に買い取ってもらうのが現実的でしょう。おそらく通常、共有者は配偶者や親子などの親族関係であろうと思われます。

 

ここで注意すべきは、親族関係にあるからといって、無償や相場よりも著しく安い金額で売却していないか、ということです。
無償譲渡の場合は、受け取った側が不動産の持分相当の贈与があったとみなされます。売却価格が近隣の相場より著しく低い場合には、売却価格と市場価格との差額分を贈与とみなされる可能性があります。いずれの場合も、買主が贈与税を負担する可能性が出てきます。

 

共有持分の売却においても、不動産会社に依頼して査定をしてもらい、市場価格を調査しておいてください。
さらに通常の売買と同様、必ず売買契約書を作成し、売買代金を支払うと共に必ず所有権の移転登記も済ませるようにしましょう。

 

共有者全員の同意を得て全部を売却

 

共有のマンション売却で一般的なのは、共有者全員の同意のもと、共有名義のマンションをそっくり売却するというケースです。
この場合は、当然に共有者全員がマンションの売却に同意する必要があります。
売買契約書には共有者全員が署名し、実印を押印するのが原則ですが、委任状や印鑑証明書を添付して代理人が売却することも可能です。

 

マンション売却期間中に注意すべきこと

 

マンション売却を決定されましたら、不動産仲介会社と、売却の仲介を依頼する「媒介契約」を結び、売却活動がスタートします。このフェーズで売主が注意しておきたい点を述べます。

 

媒介契約の種類を理解する

 

媒介契約には3種類ありますが、それぞれ契約の効力が異なります。不動産会社は媒介契約の種類に応じて、それぞれ努力義務を負います。売主は各々の内容を十分に理解した上で契約するようにしましょう。

 

専属専任媒介契約

 

<売主の権利>
・他の不動産会社に重ねての依頼は不可
・依頼をした不動産会社が見つけた相手方以外の者と売買または交換の契約を締結できない

 

<不動産会社の義務>
・不動産指定流通機構(レインズ)に、5営業日以内に物件情報を登録する
・業務処理状況を1週間に1回以上売主様に報告する

 

専任媒介契約

 

<売主の権利>
・他の不動産会社に重ねての依頼は不可
・自分で見つけた相手方となら不動産会社を通さずに売買契約を締結することができる

 

<不動産会社の義務>
・不動産指定流通機構(レインズ)に、7営業日以内に物件情報を登録する
・業務処理状況を2週間に1回以上売主様に報告する

 

一般媒介契約

 

<売主の権利>
・他の不動産会社に重ねての依頼は可能

 

<不動産会社の義務>
・不動産指定流通機構(レインズ)に物件情報を登録する義務はなし(任意)
・業務処理状況の報告義務はなし(任意)

 

マンションの状況を詳細に報告する

 

不動産会社には、マンションの現況についてできるだけ詳細に報告しましょう。具合が悪いところも、正確に隠さずに報告することで後のトラブルを防ぐことができます。
もし売主が、売却マンションに設備の故障など何らかの欠陥があることを知りながら、それを買主に知らせずに売却したことが後に発覚すると、売主はその責任を負わなければならなくなります。

 

売却価格と売却期間の目安を立てる

 

よほどの人気マンションでない限り、売却活動を始めてから買主が決まるまでにはある程度の時間がかかります。
普通はできるだけ高値で売却したいと思うところですが、販売価格を高めに設定すると売却までの期間が長くなり、逆に相場より低めに価格設定すると販売期間が短くなる傾向があります。「とにかく早期に売却したい」という場合は、買取業者に買い取ってもらうなどの方法もあります。

 

いずれにせよマンション売却にあたっては、売却価格と売却期間の目安を設定して、余裕を持った計画を立てましょう。

 

売買契約時における注意点

 

不動産仲介会社との販売活動を経て買主が見つかると、無事マンションの売買契約となります。
不動産売買契約書にはマンションの所在や地番・床面積などマンションを特定する事項や売買代金や支払いの内容、時期について、売主・買主双方の権利・義務などが記載されています。

 

不動産売買契約を締結しますと、以後は契約書の記載内容に基づいて権利や義務を履行しなければなりません。そして、義務に違反すると債務不履行として損害賠償責任の責を負います。
売買契約を締結する際には、売買契約書に記載されている事項をよく確認して理解しておかねばなりません。疑問に思うことや分からないことは、遠慮なく不動産会社に聞いてください。

 

なお、買主が住宅ローンを借りてマンションを購入する場合、もし銀行・金融機関からローンを否決されてしまうと契約自体が白紙解除となります。文字通り白紙解除ですので、売買契約もなかったことになり、契約時に預かった手付金は返還しなければならなくなります(不動産会社に支払った仲介手数料は戻ってきます)。
売買契約が締結されたからといって油断せず、何か起こるか分からない、という心づもりでいましょう。

 

マンション売却後における注意点

 

マンション管理組合への報告

 

マンションの引き渡しを終えたら、速やかにマンション管理組合に報告しましょう。通常、組合員の変更届を残代金の決済時に行います。
これを怠ってしまうと、これまでと同様に管理費や修繕積立金の引き落としが継続されます。

 

ただし管理組合員の変更届の時期によっては、翌月分あるいは翌々月分の管理費や修繕積立金も引き落としが継続されます。いつまで自分の口座から引き落とされるのか、きちんと把握しておきましょう。
なお、管理組合資格喪失後の管理費等については、引き落としが継続する分を買主との決済日時に日割り計算で清算しますのでご安心ください。

 

確定申告

 

マンションの売却によって売却益が出た場合には、確定申告をする必要があります。
マンションの売却益は「給与所得以外の所得」となります。したがって会社員の人であっても、確定申告により申告・納税する必要がありますのでご注意ください。

 

確定申告を忘れたり、故意にしなかったりした場合、税務署からの問い合わせや調査が入ります。また、延滞税という罰則もあります。一方で、確定申告によって受けられる税制法上の優遇措置もあります。

 

なお確定申告の時期は毎年2月15日~3月15日です。不動産を売却されて利益が出ているかどうか分からないという人は税理士にご相談ください。もし税理士のつてがない場合は仲介してもらった不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

 

 

坂井田 敬介(宅地建物取引士、行政書士)
司法書士事務所に勤務後、行政書士として独立開業。数多くの不動産取引を担当。その後、外資系生命保険会社に勤務。不動産を含むトータルの資産形成のコンサルティングを行う。