不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSが提供する『Rマンション』は不動産の専門家の方々からも大きな評価をいただいています。近著『マイホーム価値革命』『2020年マンション大崩壊』などで、不動産をとりまく「常識」が大きく変わっていくことを説いた牧野知弘さんに『Rマンション』を選択するメリットをうかがいました。

牧野知弘氏

牧野氏Rマンションについてのインタビュー

――牧野さんはご著書でも新築マンションより中古マンションを買ってリフォームすることを勧めていますが、その理由をお願いします

牧野　多くの日本人は一度でも他人が住んだ住宅は「手垢がついていて価値が低い」と考え、見た目のよさだけで新築を選びがちです。一方、アメリカ人には中古のほうが人気です。「新築はどんな隠れた欠点があるか分からないが、一度でも人が住んだ住宅は欠点がカバーされている」という価値観で、これは学ぶべきだと思います。

日本人にまだ「新築信仰」は残っていますが、今後は変わっていくでしょう。最近の若い世代は車や洋服などをシェア利用することに抵抗がありませんし、中古品を個人で売買するネットビジネスも人気です。マンションだけが新築でなければならないという「常識」は今後、完全に「都市伝説」と化す日がやってくるでしょう。

すでに820万戸を超える空き家が出ていることからも分かるように、国内には住宅が飽和状態にあります。マンション選びは立地を優先するべきですが、住宅は立地のいい場所から先に建てられますから、当然、新しいマンションより、中古マンションの方が立地のいいものが多いです。なので、立地のいい中古マンションにインスペクション（住宅診断）を行って不具合のある部分を明らかにし、適切に修繕するほうが、よほど賢い買い物だと思いますよ。

また、中古マンションを選ぶ最大のメリットは資産価値にかかわる「管理」の状態が判断できることにあります。管理組合の議事録を見れば、どういう修繕が行われてきたか、管理組合が適切に運営されてきたのかが分かります。そこを納得ずくで買えば、確実にいいものが買えると思います。その点、新築はまさにリスクの塊で、くじを買っているようなものですよね。

――リフォームは個人で手配される方も増えています

牧野　全般的にリフォーム会社に依頼する場合と個人で各施工会社を手配する場合の両方があると思います。ただ、工事の品質を見極め、日常生活に支障が出ないようにスケジュールを立て、適切な価格かどうかっていうのもチェックして、場合によっては相見積もりを取るというのは、忙しい人には相当な負荷ですよね。やはり、専門家に任せるほうがよいのではないのでしょうか。興味と関心、お時間のある方はトライされてもいいのですが、忙しい人はやはり、時間と手間暇をお金で買うほうが確実です。

――リフォームで重視するべき箇所はどこですか

牧野　なにをおいても水回りです。朝、起きて、顔洗って、炊事をして、用を足して、お風呂に入ってと、水回りがなければ、住まいにならないわけです。水回りが快適であれば、その住宅での生活全体が快適になります。

技術は進歩していて、20年前、30年前の設備と比べて今は清潔さ、使いやすさ、手入れのしやすさが段違いです。私も3年前に20年前からの水回りをすべて更新しましたが、新築の家に住んだくらいの効果がありました。リビングのクロスも変えましたが、だんだん目が慣れてきて1カ月もすると忘れてしまったのに対し、水回りは使うたび便利さが実感できます。

――REDSの『Rマンション』についてのお考えをお聞かせください

牧野　リフォームで最も大事なのが、信頼できる優良業者を選ぶことです。残念ながら「ぼったくり」や「手抜き」をする業者もいます。そこで、どういう業者が信頼できるかというと、きちんと「見える化」をしてくれる業者です。「どこの設備をどういう方法で直して、何を更新して、それぞれの単価がいくら。そのために必要な工賃と人件費と、載せた利益はこうです」と正直に示す。これなら、一般の方でも理解できますし、納得感も得られます。

逆に、「全て一括で、水回り一式でこの価格です」という見積もりを出してくる業者はダメですよね。これではどこをどれほどのクオリティで直したのか、まったく分かりませんから。

『Rマンション』の非常に画期的なところは、まさにこの優良業者のやり方でリフォームしていることです。買い取ったマンションをインスペクションした上で、修繕すべき箇所をどのように工事したかを「見える化」している。買われた方が5年後、10年後にお売りになる場合、これは買主側に客観的な履歴として示すことができます。そうすると、販売価格も適正な価格がつけやすいですし、売りやすくもなるでしょう。

そんな履歴を残したマンションを世に供給していくことは、社会的にも意義あることです。この『Rマンション』を買った方が、売却する際に「いいマンション買ったね」「売る時も売りやすかった」と評価していただけると期待しています。

牧野知弘氏
オラガ総研株式会社代表取締役。東京大学卒業後、第一勧業銀行（現：みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループなどを経て、三井不動産に入社。「コレド日本橋」「虎ノ門琴平タワー」など、数多くの不動産買収や開発、証券化業務を手がける。2015年にはオラガ総研株式会社を設立し、代表取締役に就任。ホテルやマンション、オフィスなど不動産全般のアドバイザリー業務を行う。著書に『空き家問題』『民泊ビジネス』（祥伝社新書）、『老いる東京、甦る地方』（PHPビジネス新書）、『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』（文春新書）など。テレビ、新聞などメディア出演も多数、精力的に行っている。