マンション売却を思い立ち、インターネットでの情報収集をしていると、「レインズ」という単語にしばしば出くわすことかと思います。不動産関連のサイトやブログにも数多く登場するこのレインズ、それだけマンション売却において重要なものと認識されている証です。

 

 

この記事では、レインズというものの詳細と、売主としての活用法について解説します。実はマンション売却の成功は、このレインズがカギを握っていると言っても過言ではありません。しっかりと知識を身に付け、効果的にマンション売却を進めましょう。

 

レインズ

(写真はイメージです)

 

レインズとは?

 

レインズというのは、国土交通省が定めた不動産の流通機構の略称です。レインズには全国のほぼ100%の不動産会社が加盟しており、各業者が自社で受け付けた売却物件の情報などを登録しているため、規模としては国内最大の不動産情報データベースとなっています。

 

このレインズが、なぜ売却成功のカギとなるのでしょうか。それは、レインズに登録した売却物件情報は他の業者のところに来た購入希望者の目にも触れることになり、買主の目に触れる機会が増えるから。つまりレインズへの物件登録は、マンション売却を成功させるための必須項目というわけです。

 

ただし、不動産会社にマンション売却を依頼した全ての物件がレインズに登録されるとは限りません。不動産会社との媒介契約が「一般媒介契約」の場合は、レインズ登録は法的に義務付けられていません。登録が義務付けされる専任媒介・専属専任媒介契約でも、登録を先延ばしにして自社のみで客付けしようとする悪質な業者もいるので注意が必要です。

 

レインズへの登録を渋る業者の存在

 

不動産会社と媒介契約を締結すれば、マンション売却は正式にスタートします。同時にレインズにも登録され、全国の不動産業者に訪れる多くの購入希望者に物件情報が紹介されるわけです。内覧者が続々と訪ねて来るようなら成約も間近かもしれませんが、媒介契約を締結すれば即レインズ登録、とはならないので、そこは売主自身が確認しておきましょう。

 

ところで、不動産会社の収益源である不動産売買の「仲介手数料」は、成約に至って初めて請求できる成功報酬です。また仲介手数料は、売主と買主の双方に請求できます。そこで多くの不動産会社は、自社で受け付けた売却物件に自社で買い手を見つけ、売り・買い双方で手数料をもらう「両手仲介」を成し遂げようとします。

 

ここで不動産会社に1つのジレンマが生じます。レインズに登録すれば、多くの購入希望者に物件情報を提供できる。しかしそれで他社が客付けをしてくるということは、買い手からの仲介手数料が他社へと渡りやすくなってしまう。一方、自社に来た顧客だけに物件を紹介することができれば、両手仲介の可能性は高まるのです。

 

そこで、両手仲介をもくろむ業者はどうするでしょうか。レインズに登録しないか、なるべく登録を遅らせて自社で買い手を付けようと広告などを急ぎます。専任媒介契約では契約締結から7営業日以内、専属専任媒介契約では5営業日以内にレインズに登録する義務があるにもかかわらず、時間稼ぎをしようとする業者が少なくないのです。

 

時間稼ぎの方法は、次のようなものがあります。

 

(1)契約書に日付を入れずに媒介契約を締結する
(2)「担当者が急病」などの理由を付けて、登録を先延ばしにする

 

もちろんレインズに登録せずとも希望価格ですんなり成約に至れば問題ないかもしれません。しかし多くの物件はそう簡単に売却できず、レインズを通じて広く契約の相手方を探す必要があるのです。

 

にもかかわらず、売却を依頼した業者が自社の利益ばかりを考え、レインズへの登録を遅らせるようでは、売主にとっては迷惑きわまりないことであります。レインズ登録こそが成約の可能性を引き上げるのですから、媒介契約締結の際には、少しでも早くレインズに登録してもらうよう業者にお願いしておきましょう。

 

レインズ登録後も気を抜かず、掲載状況を随時チェックしよう

 

レインズへの登録が完了すると、業者には登録証明書が発行されます。同時に物件情報がレインズのインターネットサイトに掲載されるのですが、そのサイトには不動産業者しかアクセスできないため、売主がレインズ登録の有無を知る手段は登録証明書の交付しかありません。

 

媒介契約を締結したら、早急にレインズ登録証明書の交付を要求しましょう。しかし証明書をもらって登録が確認できても、まだ安心とはいえません。業者によっては登録証明書を売主に交付した後すぐ登録を削除したり、取引状況を「商談中」にしたりして、他社からの問い合わせをシャットアウトすることもあるのです。

 

そうなると当然、物件情報は広く行き届かず、レインズ登録の意味がなくなってしまいます。物件情報の掲載状況も定期的にチェックするようにしましょう。

 

物件情報の掲載状況は、売主本人であれば確認可能です。不動産会社から受け取る登録証明書の下部に、登録内容の確認ができるサイトのURLが記載されているので、そこにアクセスし、登録証明書に併記されているIDとパスワードを入力すればレインズでの掲載状況をチェックできるのです。

 

確認用サイトにアクセスできたら、「取引状況(ステータス)」という項目で掲載状況の確認をします。取引状況には下記の3種類があるので、実情と異なるようだったら、すぐに不動産業者に訂正を申し出ましょう。

 

・公開中:他社からの問い合わせを受け付けている状態
・書面による購入申込あり:業者が購入申込を受け、商談中の状態
・売主都合で一時紹介停止中:売主の申し出によって一時的に物件紹介を中断している状態

 

「公開中」以外のステータスは、いずれも他社からの問い合わせを受け付けない状態となります。悪質な業者だと申し込みがないのに「商談中」とするところもあります。だから、売主本人が頻繁に状態をチェックすることが大切になるのです。

 

また「公開中」としていても、電話などによる他社からの問い合わせを断ってしまう業者も存在します。そこまでする業者はかなり悪質で、売主側としては捨て置けません。公衆電話などから業者に電話を入れ、他業者を装って物件確認をしてみましょう。やり方は以下の通りです。

 

(1)適当な業者名を考えて、依頼先の業者に電話する。
(2)「物件確認をお願いします」と告げ、駅名とマンション名、価格を言う。
(3)紹介できる状態であれば、「あります」とか「ございます」と答えてくれる。
(4)紹介してもらえると確認できたら、「頑張ります」と答えて電話を切る。

 

これだけです。もし申し込みも入っていないのに物件を紹介してもらえなければ、そんな業者は信用できません。すぐに媒介契約を打ち切り、他の業者に依頼先を変更しましょう。

 

一般媒介でもレインズへの登録は可能

 

レインズへの登録義務があり、売主が掲載状況を専用サイトで確認できるのは、専任媒介か専属専任媒介に限られますが、一般媒介でもレインズへの登録は可能です。登録するのとしないのとではマンション売却の可能性が大きく違ってくるので、必ず業者に申し出て、レインズに物件情報を掲載してもらうようにしましょう。

 

ただし一般媒介の場合は、上述の売主専用のサイトで掲載状況を確認できません。もし他の不動産会社に知り合いがいるならば、レインズにアクセスしてもらい、自分の物件が掲載されているかチェックしてもらいましょう。

 

不動産業者の知り合いなどいない、売却依頼をしていないのに頼み事をするのは気が引ける、という場合は、「不動産ジャパン」というポータルサイトで物件情報をチェックするのも1つの方法です。

 

» 不動産ジャパン 

 

不動産ジャパンは、レインズを管轄する団体が運営するサイトなので、すべてとは言えませんが、レインズに登録された物件情報の多くを掲載しているのです。もし不動産ジャパンに物件情報が掲載されていれば、レインズにも登録されていると確認できるわけです。

 

まとめ

 

レインズは行政が用意した、売主のためのツールともいえます。不動産会社がレインズを上手に活用すれば、依頼したマンションの売却はスムーズに進み、好条件での成約も可能となるでしょう。

 

しかし現実には、レインズの取引状況を偽り、他社への紹介を拒む業者が後を絶ちません。その傾向は「両手仲介」を営業指針とする大手ほど顕著です。売主は、自らの物件を自分で守らないといけないという異常な状況にある、ともいえます。

 

マンション売却の際は、今回の記事を参考に、レインズへの登録と掲載状況の確認を行いましょう。持てる販売戦略のすべてを駆使してこそ、好条件での成約は近づきます。そのためのレインズなのですから、遠慮せずに登録を願い出て、掲載状況に問題があれば、早急に改善を頼みましょう。

 

 

伊東博史(宅地建物取引士)
大手不動産仲介会社で売買仲介に約10年間の勤務。のべ30年間以上にわたり、大手と中小、賃貸と売買と、多角的に不動産業務に携わる。現職では売買と賃貸仲介と管理、不動産投資や相続のアドバイスを行う。

 

 

この記事に関連する「榊 淳司のマンション注意報-「見えてきたレインズの一般開放」」、「マンション売却は売買契約後も気が抜けない! 契約後の注意点と手続き」、「初めての不動産売買契約で知っておきたい「重要事項説明」の注意点」もぜひご覧ください。

 

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