不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

「芸能人の家を査定！」で話題のフジテレビ系バラエティ番組『有吉弘行のダレトク!?』ですが、11月14日放送分も、不動産鑑定士の鈴木先生による訪問査定を視聴いたしました。

 

前回は、不動産鑑定士の査定で出てくる額が実際に売買を行うために不動産会社が行う査定による額とは異なることを説明しました。今回はさらに突っ込んで、「査定面から見る都内の高級マンション売却のコツ」について解説します。

 

（写真はイメージです）

 

タワーマンションの高評価ポイントとは
～お笑い芸人「AMEMIYAさん」の自宅査定～

 

1件目の査定は、「冷やし中華はじめました」でおなじみのAMEMIYAさんのお宅。荒川区内のタワーマンションで、駅徒歩7分、築15年、75㎡の3LDKです。購入は3年前で、当時の価格は3,750万円だったとのことでした。

 

鈴木先生の査定は4,200万円と購入時より値上がりとなりました。タワーマンションといえば高級マンションの代名詞のようにいわれますが、査定のポイントも眺望が第一に取り上げられました。超高層が売りのタワーマンションですから、階下を見下ろす眺望が購入の動機付けともなりますので、査定の際に重要視されるのも頷けます。実際に売却となっても上階ほど売りやすくなるので、購入の際には以下のポイントを押さえておくと、売却時に有利になるといえます。

 

〇 なるべく高層階。できれば角部屋が望ましい。

 

〇 周囲に同様のタワーマンションがあると視界を遮る。ビルやマンションの建築計画にも注意。

 

〇 土地柄で想定される景観も大事。番組ではスカイツリーだったが、東京タワーや隅田川の花火などが見える場所では、確実にそれらを眺望できることが肝要。

 

番組では所在階で査定額が上下し、9階までは上階になるほど2％ずつ、10階以上は4％ずつ、角部屋は10％の査定アップと紹介されていましたが、実際の売買では一律には行きません。高層階ほど高く売れるのは事実ですが、あくまでも売りやすさの目安程度に考えておいたほうがよいでしょう。

 

さらに鈴木先生が査定額アップの根拠としたのは、立地と間取りでした。こちらも売買の際に重要視されます。

 

今回のAMEMIYAさんのマンションは東京メトロ日比谷線沿線。六本木などに直結しているのが人気の理由とのことでしたが、購入の際にはそうした人気路線を考慮に入れておくと、売却時に違いが出てくるということですね。

 

そして何といっても間取りです。高額帯の物件は購入者の要求も高くなるので、角部屋で開口部が多い、1部屋あたりの面積が大きい、天井が高いといったグレードの高い物件ほど売りやすくなります。もちろん、その分購入金額は高くなりますが、日々の暮らしやすさや売却時のことを考えると、高い金額を支払う価値は十分にある、といえるのではないでしょうか。

 

低層マンションの高評価ポイントとは
～お笑い芸人「しずる 村上さん」の自宅査定～

 

村上さんのご自宅は目黒区内の低層マンション。JR山手線の目黒駅から徒歩15分、築2年、78㎡、分譲時に間取り変更を行った2LDKで、購入金額は8,140万円でした。

 

鈴木先生の査定は1億500万円。村上さんが希望した1億円オーバーとなりました。査定ポイントにあげられたのは、ここでも眺望と間取り、そして立地でした。低層マンションというのは住宅街に佇む雰囲気から高級感を醸し出すものですが、建物形状からどうしても、眺望だけは望みにくいのが難点といえます。

 

しかし、村上さんのマンションは丘の上に立地し、しかもバルコニーサイドが開けていたために景観が抜群でした。そうしたポイントが査定アップに繋がったのですが、実際に売却する際にも高評価のポイントとなります。周囲の状況に影響されやすい低層マンションは、周辺環境も購入時のチェック項目としておきたいところですね。

 

続いては間取りです。村上さんは建築前の分譲マンションを購入したので、3LDKから2LDKへの変更が可能だったとのことですが、広い2LDKは実は貴重で、売却時にも有利になります。高額帯物件の購入層は家族構成が少人数である傾向が強いので、部屋数より部屋の大きさの方に力点が置かれることが多いためです。

 

最後が立地です。「低層マンションは周辺環境に注意」と述べましたが、周囲が高級住宅街であること、街並みを損なう高層建築物がないことなどがそのチェックポイントとなります。閑静な住宅街にとけ込む佇まいが低層マンションの魅力なので、環境の変化が激しいようだと、売却時の強みも薄れていってしまうというわけです。

 

周辺環境の変化が緩やかかどうかは、以下のポイントがあげられます。

 

〇 法規制で高層建物を建築できない地域であること。具体的には第1種低層住居専用地域や都市計画で、建物の高さが制限されていること。

 

〇 土地が細分化されすぎないか。建築協定などで最低敷地面積が定められていると望ましい。

 

〇 幹線道路やメイン道路、大きな空き地や小中学校から離れていること。空き地や駐車場があると将来大きな建物が経つ可能性がある。

 

低層マンションは邸宅風の佇まいから、高級マンションとしての評価を揺るぎないものとしています。となれば当然、すでに述べた住宅街としての周辺環境の維持とともに、邸宅としての個別要因が維持される要素も有利な売却のポイントとなります。

 

そのため、角地で眺望や日照が確保されていること、隣接地に公園があり、開放感や日照・通風が良好である点なども有利に働きますので、購入の際にチェックしましょう。

 

住まいは立地がファースト。高い物件は高く売れる

 

今回の番組で感じたのは、不動産の金額は何といっても「立地」に左右されるということです。マンションは特にその傾向が強く、沿線や地域の人気、知名度で価格は変動し、人気エリア・高額帯ほど上昇率が高くなるという定説も改めて確認できました。

 

AMEMIYAさんの荒川のマンションは、3,750万円が4,200万円と112％の上昇でしたが、目黒の村上さんのマンションは8,140万円が1億500万円と129％の上昇となっていました。

 

購入時期はそれぞれ3年前と2年前でしたから、時期的にはほぼ同時といえます。それなのにこれだけ上昇率に違いが出るということは、やはり人気エリアや高額物件ほど上昇の波が早く、しかも極端に押し寄せるという、不動産市場の特色が反映された査定結果だったといえます。

 

したがって、購入の際に意識すべきことは、「立地がよいため購入時に高額になったとしても、売却の際に高く売れる可能性が高い」ということです。その上で間取りや階数を考慮しておけば、売却までを見越した購入時の対策としては十分といえるでしょう。

 

ただ、相場の変動に敏感であるということは、下降相場となった際にも同様の変化に悩まされるということでもあります。ひとたび価格の下落が始まると高額帯の物件ほど早く下げ始め、値幅も大きくなるという傾向は覚悟しておく必要があります。

 

特に東京オリンピックを控えた今の上昇相場は、そろそろ終焉も近いとの観測もささやかれているので、売却を考えている場合は、マンション相場の動向に注視しておきたいところだといえます。

 

伊東博史（宅地建物取引士）

大手不動産仲介会社で売買仲介に約10年間の勤務。のべ30年間以上にわたり、大手と中小、賃貸と売買と、多角的に不動産業務に携わる。現職では売買と賃貸仲介と管理、不動産投資や相続のアドバイスを行う。