不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

「お金がなくても幸せに暮らそう！」をテーマにした日本テレビ系バラエティー番組「幸せ！ボンビーガール」。セレブでモデルの人気タレント・森泉（もり いずみ）が、自腹で購入した空き家を自分でフルリフォームする「森泉お嬢様の空き家再生大臣」というコーナーが8月1日（火）にスタートしました。

 
前回の放映を題材にコラム記事を書かせていただいたところ、おかげ様でネットニュースに取り上げられたりもしました。それですっかり舞い上がってしまいましたので、8月22日（火）の放映分についても書いてみようと思います。
 

（写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。）
 

ゲストや視聴者紹介コーナーにも様々なヒントが

 
この日は「空き家ガールスペシャル」と題して、ゲストのはるな愛（はるな あい）が三軒茶屋の住居兼スナックに住んでいた下積み時代や、空き家率全国4位の徳島県土佐岩原で家賃1万円・築33年の山奥の空き家をリフォームして住んでいる37歳バツイチのヨガインストラクターなどを紹介していました。
 
クラウドファンディングで48万円を募って群馬県玉村町の3階建て住宅を30万円で買い取り、1階をバーやカフェ・古着屋などに改装し、店舗収入で生活することを目標としてハウスシェアしているという女子大生2人組も登場しました。
 
また番組の中では、随所に、空き家の有効利用にとって有益な情報が紹介されていました。
 
地方自治体が運営する「空き家バンク」、各自治体の空き家使用に関する改装費などの補助制度、固定資産税・都市計画税、ハウスシェアリング、クラウドファンディング、YouTubeでのDIY方法の検索……。
 
これら全てを説明していてはとても紙面が足りませんので、残念ですがまたの機会に譲ることにしましょう。
 

コーナー冒頭で、前回放送についての説明が念入りに

 
前回のコラム記事では、番組ではさらりと流していた、
 
・再建築不可物件で4,000万円は高くはないか
 
・接道義務（道路に2m以上の間口で接道していなければ建築できない）が原因ではないか
 
・再建築不可だけではなく、増築や大規模修繕も基本的に不可なのを理解しているか
 
・雨漏りやシロアリ、木部の腐食などの重要事項の確認はなされていたのか
 
などの疑問について、記事にさせていただきました。不動産取引に携わるものとして当然の疑問でしたが、番組制作側としては、批判記事と思われたかもしれません。
 
そうした疑問に応えようという意図があったかどうかは分かりませんが、今回の放映では、コーナーの冒頭で、前回までの流れの紹介にかなりの時間を割いて、以下の説明がなされていました。
 
•リフォームの対象物件は、0.9m幅でしか接道していないため再建築不可物件である
 
•（想定している）リフォームならば、工事も問題ないと確認済み
 
•シロアリは、地震・台風・火災に次ぐ第4の災害といわれるもので、本来それを買主に伝えずに売却すれば損害賠償にも値する
 
•建物は資産価値ゼロ
 
•4,000万円という金額は土地代相当といえる価格で、妥当である
 
視聴者に分かりやすいように丁寧に、かつ、バラエティー番組という本質を外さない程度に簡潔に説明がまとめられていました。視聴者の疑問に応えることができる番組作りには、とても好感が持てました。
 
もっとも、そのために森泉お嬢様の出番がちょっと短くなってしまった感があるのは、実はファンの私には物足りなかったといえば、わがまま過ぎるかもしれませんね。
 

トイレ・風呂・洗面台の壁をぶち抜き巨大バスルームに仕立てたい！

 
前回の放送で、森泉お嬢様はシロアリ被害の状況を確認するために、シロアリが発生しやすい風呂場の壁を壊していました。そのまま、風呂場からトイレ、洗面台の3か所の間仕切りの壁や柱を取り除き、巨大なバスルームに作り直す構想とのことです。
 
ところが、この古屋は木造軸組工法でできており、構造上「取り除ける柱」と「取ると家が崩れ落ちる危険のある柱」があるとのこと。設計図や建築図面がないため、協力してくれているリフォーム業者に天井を壊して確認してもらうことになりました。
 
ここで、簡単に木造軸組工法についてご説明しましょう。
 

木造軸組工法

 
基本的に木材で造られる建築構造の1つで、主に柱や梁といった軸組で支える工法です。柱を立てて、桁を支え、その桁に梁をかけて主要な構造としています。在来工法ともいわれ、日本で古くから発達した伝統工法を簡略化したものです。
 

柱

 
垂直に立てられて建築物を支える部材です。
 
•通し柱（とおしばしら）：木造の2階建て以上の建物で、土台から軒桁まで継ぎ目がなく通った柱のこと。主に建物の外周に立てられ、木造軸組工法では、建築基準法により隅柱（建物の角部にある柱）や隅柱に準ずる柱は通し柱とすることになっています。
 
•管柱（くだばしら）：桁や梁などで中断された柱です。
 
•間柱（まばしら）：通し柱が建築物を支えるために必須の柱であるのに対し、間柱は単に壁を取り付けるために用いる柱です。
 

梁（はり）・桁（けた）

 
柱の間にかける水平の部材です。短い方を梁といい、長い方を桁といいます。
 
業者が天井から確認したところ、取り除きたい柱は、管柱でした。そのまま抜いてしまうと、2階の底が抜け落ちてしまうような柱ですが、梁を補強することで何とかなりそうな見通しです。
 

階段がカッコいい！スケルトンリノベーションって？

 
2階への階段の裏側にあったベニヤの化粧板も、朽ちていたので、はがしてしまいました。一般の工法では、階段の裏側は化粧板で覆い隠すのですが、森泉お嬢様は、裏側が丸見えの階段を「オシャレ！」としてそのままにしたい意向です。
 
また「現在は、スケルトンリノベーションが流行っている」とのことです。これを聞いて「スケルトンリノベーションってどんなこと？」と思った方も多いのではないでしょうか。
 
「スケルトンリノベーション」とは、既存の柱や梁などの構造躯体部分を残して、設備や内装などを撤去する大規模な改修工事のことです。スケルトンとは「構造体」のことで、これに対して内装や設備を「インフィル」といいます。
 
構造躯体のみを残して解体するため、「目視で腐食やひび割れを確認できる」「内装のデザインが自由にできる」というメリットがあります。デメリットは「工期が長い」「費用がかかる」ということです。
 
また狭義の意味では、構造躯体をそのまま内装デザインとして利用するリノベーションを指します。内装を打ちっぱなしのコンクリート仕様にしたり、古家屋の土間をそのまま生かしたりするのも、スケルトンリノベーションの1つといえるでしょう。
 

（写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。）
 

前途多難？シロアリ・雨漏りに加えてネズミまで

 
天井や壁を壊すために、電動のこぎりなどを駆使する森泉お嬢様。楽しそうだなあ、DIYよりこっちが本当の趣味？などと思っていたら、「壊すの大好き！」と叫んでいらっしゃいました。思わずテレビの前で納得してしまいました。
 
風呂の壁を壊していると、またシロアリによる被害が見つかります。管柱のようですが、すでにシロアリ被害でボロボロ。梁を補強して撤去するにせよ、修繕するにせよ、専門家の力を借りた方が良さそう、ということになりました。
 
また、天井をはがせば雨漏りの跡があり、2階の和室の天井にはネズミも！まだまだ問題が山積みです。
 
もう一つ、気になっているのが、道路まで90cmというスペースのことです。これでは、到底クレーンなど大型重機は入りません。天井までの改装企画は良いのですが、資材や機材の搬入や作業は、ほぼ人力で行うことになっていくのでしょうか？費用も含めて心配になってきました。
 
どうやらまだまだこの番組から、目が離せません。
 
早坂龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング 代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。