不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

前回は、全国の地価公示について見てみましたが、今回は東京23区の住宅地、特に都心区を中心に地価公示を深読みします。

 

23区の地価下落は、昭和の不動産バブルが崩壊したことにより、1989年（平成元年）から2005年までの17年間続きました。その後上昇に転じましたが、リーマンショックによって再び地価が下落したのが2008年から2013年までの6年間。しかし2014年からは反転して、現在は上昇傾向が続いています。
 
では、今年の地価公示について、「区別」と「路線別」の2つの視点から23区の住宅地を見ていきましょう。

 

（写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。）
 

その1　区別の平均価格はどうなっているのか？

 
まずは各区の平成27年～29年の平均価格（円／㎡）を、対前年変動率とあわせて表にしました。
 
参照
平成29年地価公示 区市町村別用途別平均価格表

平成28年地価公示 区市町村別用途別平均価格表

平成27年地価公示 区市町村別用途別平均価格表
 

（単位：円／㎡）

1㎡あたりの地価が100万円を超えている区は、千代田区・港区・中央区・渋谷区の4区。50万円以上100万円未満の区は、目黒区・文京区など8区。35万円以上50万円未満の区は、大田区・杉並区など8区：となり、35万円以下は江戸川区など3区です。
 
また、区部全体の住宅地の平均価格は、1㎡あたり54万9,100円です。
 
23区内の住宅地（902地点）ごとに見ると、最も高い価格が千代田区六番町（千代田-3、四ツ谷駅330m）の１㎡あたり375万円、最も低い価格が足立区入谷８丁目（足立-65、舎人駅1.5㎞）の1㎡あたり17万円。両者の価格の開きは22倍にもなります。
 
区部で１㎡あたり100万円（330万円/坪）を超えている地点は、全部で73地点あります。
 
千代田区7（7）、港区27（29）、中央区7（10）、目黒区5（32）、渋谷区16（26）、品川区5（31）、文京区3（24）、台東区1（6）、大田区2（57）
※（　）内は、各区内の住宅地の地点総数
千代田・港・中央の都心3区で、区部の半分以上を占めていることが分かります。
 

その2　路線別での価格はどうなっているのか？

 
次に、23区内の各路線別での価格について検証してみます。
 
前章の通り、区部全域での平均価格は１㎡あたり54万9,100円。また、この平均価格以上の地点は全部で293地点あります。ここで各路線を、平均価格以上の地点が多い順に並べ、またその平均価格と平均変動率（対前年比）、価格の最高値と最低値を表にしました。
 
参照：29地価公示地点データ一覧
 
※「所在区」は、路線が通っている区を表示
※「最高価格」と「最低価格」で表示される「最寄り駅」は、複数路線が交差する場合、代表的な路線名を表示
 
同じ路線内でも、価格差の大きい路線と小さい路線があります。路線別で見てみると、区別で見るのとはまた違ったイメージを持たれるのではないでしょうか。
 
ちなみに、SUUMO住みたい街ランキング2016「路線別ランキング」では、1位が山手線、2位が東急東横線、3位が中央線（吉祥寺駅を含む)となっています。
 

（単位：円/㎡）

今後の地価動向と注目すべき点

 
私見として、今後の地価動向は、下落基調に入ると見ています。問題は、それが東京オリンピック後なのか、前なのか。また、その引き金は金利か、外国人投資家の売却か。さらに下落は急落か、徐々にか、といったことです。
 
前回も触れましたが、現在の銀座の土地価格は昭和のバブル期を超えた価格となっています。
この背景には、訪日外国人の消費以上に、日銀の「黒田バズーカ」と言われた金融緩和政策による影響が大きいと考えます。
 
日銀の発表によると、国内銀行の不動産業への貸出額が12兆円を超えています。これは、昭和のバブル期（平成元年10.4兆円）を大きく超えています。昭和のバブル期と違う点は、地価上昇エリアが大都市圏の、ごく一部の地域が中心となっていることです。前章の通り23区内でも地価上昇率には大きな格差があります。
 
土地価格の変動は、金融政策（金利や金融機関への指導）の動向とリンクしています。ここへきて、銀行の不動産業に対する貸出額の増加率（対前年同期比）に大きな変化が出てきました。
 
平成28年の四半期別では16.4%、25.0%、11.1%、9.7%と二桁台の増加率でしたが、平成29年第1四半期（1月~3月）は0.7%と大きく減少。不動産業への貸出額の縮小が始まったと見えます。
 
また、「アパートの作りすぎ」がニュースでも取り上げられていますが、既に、日銀の「金融システムレポート（2015年10月）」では、「貸家業向け貸出と与信管理」と題した囲み記事を掲載しています。これは、金融機関に対しての注意アナウンスとも受け取れます。
 
参照：金融システムレポート/日本銀行HP
 
さらに新築分譲マンションも、地価の上昇と建築費の高止まりで、分譲価格が高止まりしています。デベロッパーは分譲価格を低く抑えるために専有面積の縮小化をしており、これも昭和のバブル期と同じ手法です。
 
今回、地価下落が起きた時の怖さは、負のスパイラルです。すなわち地価下落の影響が、地価が上昇しなかった地域にまで及ぶことです。既に首都圏でも、人口減少や空き家問題で売却できない不動産が増えている中、地価下落の影響を受け、さらに売れない不動産が増える恐れがあります。不動産を「負動産」としないよう、注意をしていく時代に入りました。
 
三浦雅文（みうら まさふみ）米国国際資産評価士・不動産鑑定士
土地家屋調査士・行政書士・宅地建物取引主任士の資格も保有。1954年北海道生まれ。大学卒業後、測量、登記、鑑定、総合不動産会社を経て独立。多分野での経験を活かした不動産のアドバイスとオールラウンドの鑑定評価の業務を中心に活動中。