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  • 最終更新日:2023年6月26日
  • 公開日:2023年5月18日

住宅ローンの元利均等返済と元金均等返済。違いやデメリット・デメリットを解説【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

 

住宅ローンの返済方法には一般に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2パターンがあります。銀行によっては元利均等返済しか選択できないところもありますが、多くの場合、2つのうちどちらかの返済方法を選択していただきます。

 

両者の違いやメリット・デメリットについて説明します。

 

住宅ローン

(写真はイメージです)

 

「元利均等返済」とは、毎月の返済額が一定になるようにする方法です。元金と利息の合計額が均等になるので、金利が変わらなければ返済期間中ずっと同じ額を支払います。

 

一方、「元金均等返済」とは、住宅ローン返済の初めから完済まで毎月の返済額に占める「元金の返済額が一定」という返済方法です。利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初期のほうが返済額は多くなり、返済終盤になると少なくなります。

 

元利均等返済と元金均等返済は、それぞれメリットとデメリットがあり、どちらがお得かは返済期間や金利などよって変わってきます。

 

一般的には、元利均等返済は初期の返済額が低く抑えられるので、生活費や貯蓄に余裕ができるというのがメリットといえます。毎月の支払額が(変動金利の金利上昇を考慮しなければ)一定なので安定しているため、収支計画が安定しているともいえるでしょう。しかし元金の減りが遅いので、総利息額が多くなるのがデメリットです。

 

一方、元金均等返済は初期の返済額が高くなるため、子育てや育児の時期に重なると、綿密な収支計画を立てる必要があるのがデメリットかもしれません。ただ、元金の減りが早いので、総利息額を抑えられるのがメリットです。

 

借入金額を3,000万円・年利1.1%・返済期間35年とした場合、

 

元利均等返済:毎月12万6,000円で総利息1,174万円
元金均等返済:初回15万8,000円(毎月約百数十円ずつ減る)で総利息1,053万円

 

この場合、元金均等返済の方が121万円お得です。

 

生活設計の中で、初期に支払いが多くなっても問題ないという方の場合、元金均等返済のメリットが活かせる場合が多いでしょう。ただ、仲介の現場の感覚では、元金均等返済よりも元利均等返済を選ぶ方がほとんど。元金均等返済を選ばれるお客様がいらっしゃると、「久しぶりだなぁ」と感じるほどです。

 

その理由としては「審査の問題」があります。

 

住宅ローンの審査では収入に対して「当初の返済額」をベースに支払いが可能かどうか審査されます。収入と返済額の割合である「返済比率」に余裕があるほど審査は通りやすくなりますし、適用される金利が低くなりやすくなります。このため、当初の返済額が抑えられる元利均等返済の方が審査は通りやすく、最優遇金利などが出やすくなるのです。

 

利息の支払額を減らすために元金均等返済を希望したつもりが、元利均等返済よりも適用金利それ自体が上がってしまう、ということもよくあることです。(こうした場合はローンセンターがある都市銀行などの場合、担当者から元利均等返済への変更を提案してくれることがあります)。見逃せない大きな点だと思います。

 

元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶかは、ご自身や世帯の収入や支出、将来設計などによって変わります。住宅ローンの返済方法には、元利均等払いと元金均等払いのほかに、ボーナス払いや繰上返済などのオプションがあり、これらのオプションを利用することで、総返済額や返済期間を短縮できる可能性があります。

 

ローンについても不動産会社によく相談するようにしましょう。

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

渡部 親三(宅建士・リフォームスタイリスト)

安心と信頼を御提供できるよう努めさせていただきます。

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※2026年02月08日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年02月08日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    188

    3 か月前

    知識、対応力、気配り、全てに感謝!! 安心してマンションを購入できました。
    息子のマンション購入で約1年半に渡り大変お世話になりました。担当の小室様には物件の内見から契約、引渡しまで一貫して迅速かつ的確なアドバイスを頂き、その知識の深さに何度も助けられました。どのような相談や質問にも即座にご回答下さり心から信頼できると感じました。
    また、平日はなかなか時間が取れない私達の状況を考慮して下さり、最小限の面談とメール、郵送を効果的に活用してスケジュールを組んで頂いたおかげでスムーズに手続きを進めることができました。
    大変満足のいく物件を安心して購入することができ、親身になってサポートして頂いたことにどれだけ感謝しても足りません。しかも仲介手数料が半額で本当に恐縮しております。
    また不動産売買の機会がありましたら必ずREDSさん、そして小室様にお願いしたいと思っております。本当にありがとうございました。

    1 週間前

    津司様にご対応頂きました。
    急遽購入の意向が高まり、迅速にご対応頂く必要があったのですが、お忙しい中にも関わらずレスポンスが非常に早く、プロフェッショナルとしての知識も豊富で満足のいく物件を購入できました。
    津司様にお会いできたことが、今回の購入における最大の幸運だったと思います。

    2 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    2 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    1 か月前

    仲介手数料が半額ということで、購入、売却ともにお願いしました。半額ということで大丈夫なのかなと心配していましたが(笑)、結果として、とても満足しています!

    特に売却に関しては、販売開始から数日で買主さんが見つかり、無事に成約となりました。囲い込みもなく、多くの不動産会社に取り扱ってもらえるのはメリットしかありません。広告に偽りなしでした!

    担当の伊藤さんには、大変お世話になりました。とにかく返信が早く、柔軟にご対応くださりました。伊藤さんの人柄もあり、遠慮なく要望を伝えることができ、まったくストレスなくコミュニケーションができました。強引なところは一切なく、質問にも真摯にかつ正直に答えてくださるので安心してお任せできます。

    売却に関しては複数人での相続物件で複雑な面もあったのですが、相談しながら進めることができ、本当に助かりました。心から感謝しています。ありがとうございました!