REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの渡部です。

住宅ローンの返済方法には一般に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2パターンがあります。銀行によっては元利均等返済しか選択できないところもありますが、多くの場合、2つのうちどちらかの返済方法を選択していただきます。

両者の違いやメリット・デメリットについて説明します。

（写真はイメージです）

「元利均等返済」とは、毎月の返済額が一定になるようにする方法です。元金と利息の合計額が均等になるので、金利が変わらなければ返済期間中ずっと同じ額を支払います。

一方、「元金均等返済」とは、住宅ローン返済の初めから完済まで毎月の返済額に占める「元金の返済額が一定」という返済方法です。利息部分はローン残高を元に計算するため、ローン残高が多い初期のほうが返済額は多くなり、返済終盤になると少なくなります。

元利均等返済と元金均等返済は、それぞれメリットとデメリットがあり、どちらがお得かは返済期間や金利などよって変わってきます。

一般的には、元利均等返済は初期の返済額が低く抑えられるので、生活費や貯蓄に余裕ができるというのがメリットといえます。毎月の支払額が（変動金利の金利上昇を考慮しなければ）一定なので安定しているため、収支計画が安定しているともいえるでしょう。しかし元金の減りが遅いので、総利息額が多くなるのがデメリットです。

一方、元金均等返済は初期の返済額が高くなるため、子育てや育児の時期に重なると、綿密な収支計画を立てる必要があるのがデメリットかもしれません。ただ、元金の減りが早いので、総利息額を抑えられるのがメリットです。

借入金額を3,000万円・年利1.1％・返済期間35年とした場合、

元利均等返済：毎月12万6,000円で総利息1,174万円
元金均等返済：初回15万8,000円（毎月約百数十円ずつ減る）で総利息1,053万円

この場合、元金均等返済の方が121万円お得です。

生活設計の中で、初期に支払いが多くなっても問題ないという方の場合、元金均等返済のメリットが活かせる場合が多いでしょう。ただ、仲介の現場の感覚では、元金均等返済よりも元利均等返済を選ぶ方がほとんど。元金均等返済を選ばれるお客様がいらっしゃると、「久しぶりだなぁ」と感じるほどです。

その理由としては「審査の問題」があります。

住宅ローンの審査では収入に対して「当初の返済額」をベースに支払いが可能かどうか審査されます。収入と返済額の割合である「返済比率」に余裕があるほど審査は通りやすくなりますし、適用される金利が低くなりやすくなります。このため、当初の返済額が抑えられる元利均等返済の方が審査は通りやすく、最優遇金利などが出やすくなるのです。

利息の支払額を減らすために元金均等返済を希望したつもりが、元利均等返済よりも適用金利それ自体が上がってしまう、ということもよくあることです。（こうした場合はローンセンターがある都市銀行などの場合、担当者から元利均等返済への変更を提案してくれることがあります）。見逃せない大きな点だと思います。

元利均等返済と元金均等返済のどちらを選ぶかは、ご自身や世帯の収入や支出、将来設計などによって変わります。住宅ローンの返済方法には、元利均等払いと元金均等払いのほかに、ボーナス払いや繰上返済などのオプションがあり、これらのオプションを利用することで、総返済額や返済期間を短縮できる可能性があります。

ローンについても不動産会社によく相談するようにしましょう。