不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士の下山です。

 

2023年4月1日、改正民法が施行されました。不動産に関係する法律の中には「明治以降の大改正」といわれるほど大きな改正があり、不動産の売買や相続を考えている方にとっては、メリットやデメリットを把握しておいたほうがいいでしょう。

 

不動産にまつわる税制については、住宅ローン減税や贈与税の非課税枠などが延長されたり、マンション長寿命化促進税制が創設されたりするなど、持ち家取得を支援する内容のものが多いといえます。

 

一方で、相続した空き家を第三者に譲渡した場合の特例措置が拡充されたり、遺産分割について期間制限が設けられたりするなど、空き家問題や所有者不明土地問題の解消に向けた改正もあります。

 

これらの改正は、不動産の価値や需要にも影響を与える可能性があります。不動産の取引や管理に関わる方は、改正内容をしっかりと把握しておく必要があるでしょう。

 

施行された改正民法の中から5つをまとめました。

 

（写真はイメージです）

 

2023年の住宅ローン減税

 

2023年の住宅ローン減税を受けるためには、2025年12月31日までに入居する必要があり、住宅の借入金に対して、所得税から最大13年間控除が受けられます。ただし、控除率は従来の1％から0.7％に引き下げられ、合計所得金額の要件も3,000万円以下から2,000万円以下となります。また、住宅の環境性能に応じて借入限度額や控除額の上限が変わります。

 

例えば、新築住宅の場合、2023年12月31日までに入居した場合の借入限度額は一般住宅の3,000万円から認定住宅の5,000万円までとなり、年間の最大控除額は21万～35万円で、13年間では最大273万～455万円の控除を受けられます。

 

2023年度以降の控除額は、購入または建築する住宅の省エネ性能がネックとなりそうです。省エネ基準適合住宅やZEH水準省エネ住宅を取得した場合には、証明書類が必要となります。確定申告期間内に証明書類をご用意できない場合など、詳細については所轄税務署に相談してください。

 

贈与税の非課税枠の延長

 

2023年に贈与税の非課税枠が延長されることが決まりました。

 

ただし、全ての贈与が非課税になるわけではなく、一定の条件を満たす必要があります。贈与税の非課税枠が延長されるのは、次の2つの場合です。

 

（1）教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置
（2）住宅取得資金贈与に係る贈与税非課税措置

 

（1）の教育資金の一括贈与に係る贈与税非課税措置は、祖父母や親などから子や孫などに教育資金を贈与する場合で、最大1,500万円まで贈与税が非課税になる制度です。この制度は2021年3月末までの予定でしたが、2023年3月末まで2年延長されました。ただし、相続税の課税対象の財産が5億円を超える富裕層については、非課税とする条件を厳しくするなど要件を見直されます。

 

（2）住宅取得資金贈与にかかる贈与税非課税措置は、祖父母や親などから住宅の新築または取得、増改築のための費用を贈与された場合で、最大1,000万円まで贈与税が非課税になる制度です。

 

この制度は2021年12月31日までの予定でしたが、2023年12月31日まで2年延長されました。

 

ただし、非課税限度額は住宅の種類によって異なります。

 

・耐震・省エネまたはバリアフリー住宅：1,000万円
・その他の住宅：500万円

 

また、受贈者（贈与を受ける者）の年齢も成人年齢の引き下げに伴い、「20歳以上」から「18歳以上」に引き下げられました。

 

マンション長寿命化促進税制について

 

マンション長寿命化促進税制とは、一定の要件を満たすマンションにおいて、長寿命化に資する大規模修繕工事が実施された場合に、その翌年度に課される建物部分の固定資産税額を減額する制度です。

 

この制度は、老朽化したマンションが急激に増えると見込まれる中、必要な修繕積立金の確保や適切な長寿命化工事の実施に向けた管理組合の合意形成を後押しすることを目的としています。

 

要件は以下のとおりです。

 

・対象マンション：築後20年以上が経過している10戸以上のマンションで、長寿命化工事を過去に1回以上適切に実施しており、長寿命化工事の実施に必要な積立金を確保しているもの
・対象工事：令和5年4月1日から令和7年3月31日までの間に完了した長寿命化工事
・減額割合：1/6～1/2の範囲内（参酌基準：1/3）で市町村の条例で定める

 

ただし、この制度は、今後の国会で関連税制法が成立することが前提となります。

 

空き家問題や所有者不明土地問題の法改正

 

まず不動産登記法の改正では、所有者不明土地の発生を防ぐために、不動産の相続登記が義務化されます。相続登記をしないと、相続人はその土地の所有権を行使できなくなります。

 

また、相続登記がなされないまま一定期間が経過した場合には、相続土地国庫帰属法に基づき、その土地の所有権が国庫に帰属することになります。

 

消費者と事業者との契約の法改正

 

消費者契約法の改正では、消費者と事業者との間で結ばれる契約に関する規定が強化されます。例えば、事業者が消費者に対して不当な利益を得ることを目的として契約を結んだ場合や、消費者が契約内容を十分に理解できないような方法で契約を結んだ場合などは、消費者はその契約を取り消すことができます。また、事業者は消費者からの苦情や相談に対して適切に対応することが義務付けられます。

 

以上が、2023年に施行される法改正の詳細の一部です。他にも多くの法改正が予定されていますので、ご自身の事業や生活に関係するものはしっかりと確認しておくことをおすすめします。