不動産の価格が空前の高騰を続ける2022年。一部の不動産会社はあらゆる手法を使ってあなたの不動産で儲けようとしています。その中でもっとも代表的なのが、物件の「囲い込み」や「干し」、さらに新しい手口として「引き延ばし」など、明らかに売主様の利益に反する行為も！あなたの売却不動産が、そのような悪質な行為の被害を受けていないかどうかをREDSエージェントが調査して報告いたします。
あなたの物件が
「隠し物件」「会員限定」
にされていないか？
よく不動産をお探しのお客様から「『隠し物件』はありませんか？」と尋ねられることがあります。たしかに「隠し物件」との言葉の響きは、不動産をお探しのお客様にとって魅力的ですよね。これは心理学の「希少性の原理」を利用した、隠されたものや限定品と謳うことにより魅力を感じさせるテクニックです。
しかし不動産は衝動的に買うものではありません。心理テクニックにまとわれた見せかけの魅力など、いつまでも続くはずなどありません。むしろ期待値を上げてしまうため、実際の物件を見た際の落差にがっかりしたという話もよく聞きます。
それでも一部の不動産会社は、お客様を集めるために「隠し物件」「会員限定物件」が欲しいのです。無用に契約を「引き延ばし」しても、どうしても「両手仲介」がやりたいのです。
情報格差の問題
はたして自分の物件はどれくらいの価値があるのか？これを知るためには様々な情報が必要です。また、この情報はできるだけ客観的なものである必要があります。ただ専門性が求められる不動産では、どうしても不動産会社というフィルターを通して、それぞれの物件の価値を確認することになってしまいます。でも、もしもそのフィルターに悪意があったとすると依頼者に正確な情報は届きません。営業マンから、「値段が高すぎて売れません」とか、「もう少し値段を下げれば売れますよ」とか、「この機会を逃したら二度と売れませんよ」などと言われれば、それを信じるしかないのが現状です。
依頼者にも講じることが
できる対策
ＲＥＩＮＳ（レインズ）からの
フィードバックを注視する
レインズとは宅建業法にて「指定流通機構」と定義される、不動産（売買、賃貸）のデータベースです。これは免許を持つすべての宅建業者が利用することができる、いわば日本最大の公的な不動産データベースになります。
常に不動産会社は、レインズに登録されている物件情報の中から、それぞれのお客様のご要望に合った物件をご紹介します。したがって不動産を売りたい方にとっては、物件がレインズに登録されているかどうかが、売却成功に向けての最初のポイントとなります。本来不動産会社は、専任や専属専任媒介契約で依頼を受けた物件を、宅建業法の定めに従いレインズへ登録する義務があります。そして遅延なく登録した証明書を依頼者へ交付する義務もあります。
ここからはちょっと専門的になりますが、じつはレインズに登録だけではレインズのパフォーマンスを十分に活かすことはできません。重要なことは、たんに登録するだけではなく、正しく活用することです。
ただ、一般の方が正しく活用されているかどうかまで確認することは困難ですよね。もちろん依頼者でも「ステータス確認」はできますが、これで分かるのはあくまでも表面的なものであり、それだけでは不十分です。
そこで、このたびREDSが皆様に代わってレインズの活用状況を確認するサービスを開始しました。もちろん無料です！つまり、あの手この手による内覧拒否をはじめ、干す・引き延ばし、などで「囲い込み」をされていないかどうかをREDSの宅建士が確認いたします。
レインズに登録されていない物件とは
一般に販売中の物件であれば、通常はレインズに情報が登録されているはずなのですが、しばしば掲載されていない物件があります。その理由は大きく分けて以下の5つです。
01
売主（代理）が直接販売する物件
…これは適法です。宅建業者自らが売主である物件は、レインズに登録する義務はありません。
02
一般媒介契約をしている物件で、
売主がレインズへの登録を望まなかったもの
…こちらも宅建業法には違反していません。一般媒介契約にはレインズへの登録義務はありませんが、情報を取り扱う業者が限定されてしまい一部の購入希望者にしか物件情報が届きませんので、高値売却を目指すためには適当ではありません。また、けっしてレインズに登録ができないわけではありませんので、あらかじめ依頼者が不動産会社に対してレインズへの登録を求めれば掲載されます。ただ、できればレインズに登録せずに自社だけのオープンハウスや会員限定の広告活動に拘り、「両手仲介」を行いたい不動産会社は、あえてレインズ掲載の説明はしません。
03
媒介契約締結から一定期間が経過していないもの
専任媒介契約で7日間・専属専任で5日間の営業日が経っていないもの
…これも適法です。でも依頼者の利益のためには、できるだけ早く登録するべきですね。大手・中堅の不動産会社の中には、この規定の隙間を利用して広告を打ち、両手仲介を目指すところも多く存在します。もちろん独占期間が過ぎると、どんどん広告が少なくなっていきます。はじめからレインズへの登録を前提にして売り出し金額を決めていれば、もっと高く売れたケースも少なくありません。
04
専任媒介、専属専任媒介なのにレインズに登録しない
…これは完全な違法行為です。明白な違法にもかかわらず、いまだにこの行為が多く横行しているのは、一般の消費者が違法性に気づくことが困難な点にあります。宅建業法を熟知した依頼者が被害を訴えない限り管轄当局も動きません。もちろん多くの皆様が「おかしい！」と思うでしょうが、残念ながら、これが閉ざされた不動産業界の一面です。
05
一般媒介契約の形態で、依頼者が物件の売却を公表したくない場合
…これは違法行為ではありませんが、あえて高値での売却を目指せない販売方法にする必要があるのかどうか十分に検討する必要があります。あらかじめレインズに登録する情報に注意書きさえすれば、広告を制限して限定的な販売活動を行うことも可能であり、実際にレインズにはそのような物件情報も多く掲載されています。依頼者から、「非公開で売りたい」との言葉は、不動産会社にとってはとても魅力的ですので、同時に幾つかの不動産会社に相談してみることを強くお勧めします。
不動産会社がレインズに
不動産業者が
登録しない理由は
なんとしても両手仲介をしたい（仲介手数料を二倍もらいたい）- 隠し物件、会員限定物件にしたい（お客様を集める材料にしたい）
このどちらか、もしくは両方です。どちらにしても不動産会社の利益追求姿勢が原因であり、けっして売主様の利益にはそぐわない行為です。
※宅建業者者自らが売主(代理)の場合や、一般媒介契約で依頼者が売却行為を公表したくない場合を除く
ところで、近頃は「売却仲介手数料無料」を謳う広告が散見されます。この売り主側に仲介手数料を求めないケースの場合、不動産会社は必ず買主側から仲介手数料を受領する必要があるので、どうしても両手仲介を目指す必要があります。必然的にレインズには物件情報を掲載しませんので、限定的な販売活動となり高値売却を目指すことは困難です。
自分の物件は、レインズを正しく活用して販売されているか？
ここまでくると、不安になられた売主様も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
はたして自分の物件は本当にレインズに登録されているのだろうか？登録されていたとしてもレインズを正しく活用されているのだろか？
ご安心くださいREDSが調べます！
お気軽に下記のフォームに物件名を入力してお問い合わせください。
すみやかにベテランの宅建士がメールで結果をお知らせいたします。
