Rマンション物件一覧

  • NEW

    パレ・ソレイユ東日本橋5階

    東京都中央区東日本橋3丁目

    3980万円

    1LDK

    都営浅草線東日本橋駅 徒歩1分

  • NEW

    GSハイム都立大4階

    東京都目黒区中根2丁目

    5180万円

    3LDK

    東急東横線都立大学駅 徒歩6分

  • ローレルスクエア港南台B棟2階

    神奈川県横浜市栄区横浜市栄区鍛冶ケ谷2丁目

    JR横浜線港南台駅 徒歩16分

    計画中の物件
  • 販売終了

    ワールドシティタワーズキャピタルタワー C1 25階 2LDK

    東京都港区港南4丁目

    2LDK

    東京モノレール天王洲アイル駅 徒歩5分

  • 販売終了

    クリオ浅草弐番館406号

    東京都台東区元浅草3丁目

    2LDK

    東京メトロ銀座線田原町駅 徒歩4分

新築と中古の両方のよいところを取り入れた第三の選択肢。それが

Rマンション

「Rマンション」とは、東証一部上場企業の株式会社ヒノキヤグループのグループ企業の不動産流通システム(以下、REDS)が、既存マンションのキッチンやバス、トイレなどの水回りを中心とする基本設備をリバース(再生)して、納得感のある価格で販売するマンションのことです。

なぜ納得感のある価格でリフォーム・マンションの販売ができるのか?

一般的な不動産買取販売会社は、他の不動産仲介会社から持ち込まれる情報を頼りに物件を仕入れています。また、仕入れた物件の販売も同じく不動産仲介会社が行います。不動産買取販売会社は依頼する不動産仲介会社に対して、仕入れと販売の両方の行為に対して仲介手数料を支払う必要があり、最終的にこのコストが販売する物件に転嫁されます。だからどうしても買取販売会社の物件は、一般のお客様が考える以上に高い価格になってしまいます。相場価格4,000万円の中古マンションに500万円のリフォームを行った物件が、4,500万円ではなく5,000万円以上で売られているのは、この流通コストの大きさも一つの要因です。

 

REDSは、売主様と買主様に直接つながっているのでこの流通コストが掛かりません。さらにリフォーム工事の費用も大量発注を前提とした業者間価格です。工事を行うポイントも快適な暮らしと資産価値維持のために最も重要な水回りを中心に再生させます。多くの費用が掛かる華美な装飾や好みが分かれる仕上げをあえて避けることにより、もしかしたら将来あるかもしれない売却に対しても、安定した資産価値が主張できる物件を目指しています。

 

Rマンションを買うメリットは何?

1、仲介手数料がからず、出費が抑えられる
2、最新の住宅設備を設置したリフォーム後のマンションが住宅ローンで購入できる
3、2年間のかし担保期間がある(交換した住宅設備は、メーカー保証が付く)※
4、リフォーム工事終了後の入居のため、管理組合や他の居住者に気を遣わずに済む
5、新築物件やリノベーション物件のような購入直後の資産価値の大幅な下落がない

※Rマンションでは、原則として、「JIO中古マンション戸単位売買かし保険」に加入します。加入した物件は、保険期間5年、保険金の支払い限度額1,000万円が保障されます。また、この他にも同「かし保険」の適用が受けた物件は、国土交通省の「すまい給付金」の申請に必要な書類が入手でき、収入額に応じて10万~50万円の給付を受けられる場合があります。

新築マンション、中古マンションと比べると

Rマンションと、新築マンション、中古マンションとのメリットの比較を図にするとこのようなイメージです。

Rマンションとその他のマンションとの比較表

Rマンションとその他のマンションとの比較表

中古マンションを購入して自分でリフォームした場合は?

中古マンションを購入して自分でリフォームをすれば「もっとお得なのでは」と思われる方もいらっしゃるでしょう。しかし、ご自分でリフォームをする場合、以下の3つの課題があります。

1)リフォーム工事中の期間はどこで過ごすか
中古マンションのリフォームの工事は物件の引き渡し後でないとできません。入居後に風呂、トイレ、キッチンなど水回りのリフォームを行う場合、その間は生活ができなくなるので、一時的に別の住まいを見つけ、引っ越す必要があります。

2)リフォームの費用をどうするか
中古マンションを購入後にリフォームする場合、住宅ローンとは別にリフォームローンを組む必要があります。しかし、リフォームローンは住宅ローンと比べると金利が高く、貸付期間も10-15年程度と短いので、あらかじめリフォームされた物件を住宅ローンで購入するよりも、金利負担や事務手数料などの費用が余計にかかります。

3)リフォームの見積の精査と施工管理ができるか
リフォーム業者の見積価格が妥当か、追加料金を請求されないか、依頼どおりの施工ができるのか、リフォームに瑕疵があったり手抜き工事をされたりした場合に保障をしてもらえるのか、といったことにお客様自身で対応することになります。
こうした点を考慮すると、プロの厳しい基準と業者向けの適正価格でリフォームされたマンションを、納得感のある価格で購入できることがRマンションのメリットです。

4,000万円の物件購入し、500万円のリフォーム VS 4,500万円のRマンションを購入

 

毎月の返済額で約22000円節約

「リノベ 中古マンション」とその問題点

一般にリノベーション物件とは、従来の間取りや使い勝手にとらわれずに、空間を一新させるものが多く、1,000万円以上の多額の費用を掛けるケースも珍しくありません。テレビドラマで見かけるような素敵なリノベ マンションに出会うこともあるかもしれませんが、長い年月を掛けて多額のローンを返済するのであれば、次の点に注意する必要があります。

1)購入価格に見合う資産性が保てるのか
リノベーションした中古マンションでは、工事には多額の費用が掛かかるため、どうしても周辺の類似物件より高い値段で販売されます。また、間取りもデザイナーズマンションのような個性的なものが多く、「ゲストが驚くアプローチ」や「夫婦二人だけの扉がない空間」などといったものがありますが、果たしてどれだけの資産性、流動性が期待できるでしょうか。将来、売るときに購入者のターゲットが狭くならないか検討が必要です。

2)過度に豪華で個性的な設備や内装になっていないか
大理石を使った豪華なキッチンや天然目を使った床材、おしゃれなデザインの内装などは本当に必要なものでしょうか。実際の生活はスマートな面だけではありません。整然さばかりを気にして、気の休まらない暮らしになりませんか? はしゃぎ回る子供に、「傷つけちゃダメ!」と怒れますか? 特注品のドアは修理代も特別です。(リフォーム≒万人向け、リノベーション≒個人向け)

売却を考慮し、誰もが使う住いの基本性能に着目!
将来、売却するときのことを想像してみてください。リノベーションした中古マンションの個性的な間取りや豪華な内装などは、一般の方にとっては、「暮らし方を決められてしまう間取りね~」とか、「手直しにお金が掛かりそうな内装だな~」などと、マイナスの評価となることも考えられます。これに対し、リフォームのニーズが高いキッチン、バス、トイレを中心に、専有部分の基本的な設備の再生を行う「Rマンション」なら、どなたに対してもその価値を理解してもらえるのではないでしょうか。

Rマンションとリノベーション物件の購入後の資産価値の推移(イメージ図)

不動産コンサルタント 牧野知弘氏による推薦の言葉

「中古マンションにつきまとう懸念を払拭すべく、プロが監修し水回りを最新設備にしたRマンションは、新築は高すぎるし中古はちょっと心配という方に、お薦めの選択肢だと思います。
水回りのリフォームで新築のような快適さを追求し、価格は中古なみに抑えたRマンションをお薦めします。」

オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数