こんにちは。REDSエージェント、宅建士の服部大地です。

今回は東京オリンピック選手村跡地の「晴海フラッグ（HARUMI FLAG）」について記事を掲載させていただきます。

（写真はイメージです）

晴海フラッグ（HARUMI FLAG）の概要

晴海フラッグの概要は以下のとおりです。

• 所在地：東京都中央区晴海5丁目
  　　502番【SEA VILLAGE】（686戸）
  　　503番【SUN VILLAGE】（1822戸）
  　　504番【PARK VILLAGE】（1637戸）
• 間取り：2LDK・3LDK
• 専有面積：54.8～121.66㎡

湾岸エリアで不動産購入を考えたことのある方は皆さん興味のある晴海フラッグですが、現在中古で売却物件が多数あるのはご存じでしょうか。東日本不動産流通機構（レインズ）に2024年4月8日時点で掲載されている物件数は108件になります。

晴海フラッグは2023年11月に竣工し、すでに売却されているので、中古の売却物件はほとんどが転売目的です。実際に住んでいる方がおっしゃるには、実際の居住率は10％程度とのことです。

新築坪単価300万円→転売価格600万円？

新築当時の坪単価は約300万円という、中央区の新築マンションでは考えられないほどの低価格でした。現在の晴海フラッグ転売物件の売値は坪単価430万～600万円程度。購入してすぐ売却するだけで数千万円の利益を得られることになります。

最大倍率266倍とはいえ、住む目的で応募して当選しなかった方々が報われない結果になったと思います。ただ、新築時の価格が安いのには何かしらの理由があるのではないでしょうか。

例えば、最寄り駅は都営大江戸線「勝どき」駅ですが、徒歩16～20分と距離があります。都心に住む方は電車通勤がマストになると思いますので、この距離は少しネックかと思います。また、この規模の人数が同じ勝どき駅を利用すると通勤も多少混み合うことが予想されます。

ショッピングセンターがあるとはいえ、晴海エリアは現状そこまで栄えているイメージはありません。とはいえ、坪300万円というのは都心では今後出ないであろう金額ですので、さまざまな条件を考慮したうえでもお買い得だったと思います。

私が個人的に気になるのは、この低価格が魅力だった物件を高い金額で転売して購入する人が出てくるのか、という点です。日本では不動産以外でも「転売」という言葉に嫌悪感を覚える方は多いと思いますので、これだけ大々的に転売されている物件を購入するのは気が引けると思います。

晴海フラッグの優れているところ5選

ただ、湾岸エリアは需要の高いエリアなので、購入を検討されている方もいらっしゃるかと思います。
そこで晴海フラッグの優れている点を5つ記載いたします。

1．専有部分の広さ

首都圏マンションの平均的なサイズは約68㎡ですが、晴海フラッグの最多専有面積は約80㎡です。コロナの影響で、リモートワークが普及したこともあり、家庭で過ごす時間が増え、室内に広さと快適さを求められる方が増えていますので、ニーズにマッチしているかと思います。

2．全住戸にエネファーム設置

晴海フラッグには全住戸にエネファームが標準装備です。エネファームは余った電気を蓄電池に貯めておけるので、停電時などでの活躍が期待されています。もちろん、光熱費の削減にもつながりますので、お得に暮らすことができます。

3．マルチモビリティステーション

晴海フラッグにはマルチモビリティステーション、すなわち複数の交通手段が利用できる場所が備わっています。東京BRT（バス高速輸送システム）や都営バスが発着するほか、コミュニティサイクルポート、船着き場も設置されます。

駅徒歩16～20分という、〝陸の孤島〟ですが、このような交通機関が発達していますので、都心部へのアクセスは良好です。サラリーマンの街「新橋」までは11分で到着するので便利ですね。

4．学校や行政サービスが充実へ

晴海フラッグ近隣には小中学校の開校、認可保育園の開園が予定されており、図書館や中央区の特別出張所・保健センターが入る複合施設も開所予定です。このような子育てに便利な施設が同地域に存在するのは、子育て世代にとっては大きなメリットではないでしょうか。

特に保育施設はどこも空きがないようですので、新たに開園されるのは非常に助かると思います。

5．災害に対する備え

晴海フラッグには防潮堤をつくり、最大級の地震・津波への備えは万全です。防潮堤は遊歩道として活用しているため、散歩道にもなります。

建物に関しては、綿密な地盤調査を実施しており、建築基準法の耐震基準に準拠するだけでなく、先進の建築技術を採用しています。鉄筋を包むコンクリートの適切な厚さの確保や、鉄筋を二重に組むダブル配筋など、構造強度と耐久性をより高める技術を取り入れています。

まとめ

晴海フラッグは高品質で便利なマンションですが、駅からの距離など、少しネックになる点もあります。転売中の物件については利益が乗せられて高い金額で販売されていますが、それでも利便性を考慮すると検討に値する物件といえるでしょう。

ネット上では晴海フラッグについてさまざまな意見が飛び交っていますが、結局は自身で現地を見ないと判断できないと思います。

当社では、晴海フラッグについて販売中の物件と成約件数などのデータを定期的に取っており、他社様よりも詳細なデータを提供することができます。晴海フラッグの購入・ご売却を検討されている方は是非当社にご相談ください。

長文になりましたが、今回は晴海フラッグについての記事を掲載させていただきました。晴海フラッグの販売状況などについては今後も定期的に情報を提供できればと思いますので、次回以降のブログもぜひご覧いただけますと幸いです。ご一読いただきありがとうございました。