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  • 最終更新日:2025年9月22日
  • 公開日:2022年8月22日

マンション内見時に何もしない不動産会社の営業担当者は失格!【REDSエージェントの不動産コラム】

マンション内見の際、どんなところを見ていますか? 同行している営業マンの中にはどこを見たらいいのか何も教えてくれない人がいるかもしれません。しかし、必ずチェックするべきポイントはあると。そして、営業マンならしっかり解説しないといけないと。今回は、簡単なチェックポイントをご紹介します。

 

部屋探し 内覧

(写真はイメージです)

 

物件内見時に確認するポイント

 

お客様をご案内する際には、「重要事項調査報告書」など、管理状態のわかる書類を事前に準備します。ただ、場合により準備ができず、手元に何の資料もない場合は、自身の目で判断しなければなりません。

 

外観~共用部分

 

(1)鉄部の塗装がはがれていないか

 

鉄部塗装工事はおおむね5年に1度行われ、修繕項目の中では費用も安く、実施しやすい項目です。

 

にもかかわらず、実施されていないとなると、その他の修繕工事も実施されていない可能性が高くなります。理由の多くは管理組合に資金が不足していることです。将来の大規模修繕にも不安が残ります。

 

(2)駐車場の形状と空き状況

 

敷地内駐車場の多くが立体駐車場です。立体駐車場は最大の「金食い虫」です。定期的な点検費用のほかに25年程度で新規交換が必要となり、その費用は50台分で1億円近くになる場合もあります。

 

これらの修繕費をまかなうために、駐車場利用料を徴収していますが、近年はクルマ離れが進んでおり、空き区画が目立ちます。

 

収入がなければ駐車場としては赤字になり、マンション本体で使用すべき修繕積立金を駐車場の修繕に回すこととなってしまいます。

 

平置き自走式駐車場がベストです。機械式でも駐車場に空きがない状態であるならよしとしましょう。

 

(3)エントランスの掲示板

 

管理会社は騒音や悪臭などの問題で住民からクレームを受けると、まずは掲示による告知を行います。それでも改善しない場合は、本人に手紙で知らせます。

 

深刻なトラブルの兆しは、まず掲示板に現れるので、必ず確認しましょう。ただ、「夜間の音量に注意しましょう」「バルコニーでの喫煙は禁止です」「民泊は禁止です」などは、多くのマンションで掲示されています。これ以上のものがないかを確認しましょう。管理人さんがいれば、直接お話を聞いてみましょう。

 

もちろんご契約前には、マンションで事件事故や大きなトラブルがないか、必ず管理会社の担当者に直接確認をしております。

 

(4)住民の方の雰囲気

 

面白いもので、物件により住民の方にも独自の雰囲気があります。すれ違う皆さんが挨拶を返してくれるマンションがあれば、すれ違う皆さんが無視するマンションもあります。

 

どちらが近隣トラブルの多いマンションかは明白でしょう。「他者への理解」が近隣トラブルを防ぐ緩衝材になりますので、これも重要なポイントだと思います。

 

(5)ゴミ置き場が清潔か、共用廊下に害虫「G」駆除剤が沢山ないか。

 

ゴミ置き場の清潔度では、住民の方の意識の他に、管理人さんの勤勉さもわかります。

 

通勤管理の管理人さんは、多くの場合、マンション専属の管理人さんを現地採用します。見かけの職務内容が同じで、収入が変わらないのであれば、手抜きがあっても不思議ではありません。

 

また、共用部分が清潔に保たれていれば、室内へのGの侵入は確実に減ります。共用廊下にG駆除剤が沢山置かれている場合は、Gが頻出していると考えられます。

 

室内でのチェックポイント

 

(1)劣化状況

 

内見に同行する営業マンが力を発揮するのは、劣化状況の見極め、これがメインといっても過言ではありません。良心的な営業マンであれば、お客様の後悔を未然に防ぎたいと考えるからです。

 

私ならその場で、簡単にリフォームの概算費用もお伝えします。

 

(2)バルコニーに出て、周辺環境の変化を予測する

 

バルコニーに出て、修繕状況や劣化状況を確認するのはもちろんです。そこから周辺を見渡し、マンションが建築されるような土地がなさそうかを確認します。周辺に高いマンションが建ってしまうと、日当たりや眺望に影響するからです。

 

(3)全ての窓を開けてみる

 

せっかく窓があっても、お隣さんと至近距離で対面してしまうような状態だったり、景色があまりにも不快であったりすると、住み始めてからも窓が開けられないことになります。

 

特に築年数が古い物件では、断熱性が低く、結露によるカビが発生するので、換気が十分にできるかもチェックします。

 

(4)売主様へ、騒音・トラブルの有無や、近隣住民の方がどんな方かを聞く。

 

長年お住まいの売主様へお聞きするのが一番です。

 

このほかにも確認するべきことはたくさんあります。せっかく不動産会社の営業マンが内見に同行するわけですから、どこをチェックするべきかを事前に教えてもらい、売主様や管理人に聞きにくい質問は代わりにしてもらうようにしましょう。

 

この記事を監修した
エージェントプロフィール

川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2026年05月03日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年05月03日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。