不動産の購入・売却コラムCOLUMN

45年以上前に決められた仲介手数料の料率が今も変わっていない

不動産売買の仲介で、不動産会社が依頼主に求めることのできる報酬(仲介手数料)は、宅建業法の規定に基づき、昭和45年10月23日建設省告示により「物件の価格の3%+6万円＋消費税相当額(※)」が「上限」と料率が定められています。

※ 物件の価格が400万円を超える場合の簡易算定式 物件金額ごとの正式な仲介手数料の金額については、「仲介手数料の仕組みと手数料金額の早見表」で詳しく解説していますので、ぜひご活用ください。

この法律が施行された頃の不動産業界は、今では当たり前になっているインターネット上の物件情報のネットワークも、あらかじめ必要な要件を網羅した契約書や重要事項説明書などの標準書式もありませんでした。

売買を仲介し成立させるためには、主に口コミや人間関係のコネに頼らざるを得ず、契約書は毎回手書きやタイプライターで作成するしかなかったのです。 当時の不動産会社は、大変な苦労を強いられ、コストも今に比べると高くついたことと思われます。  

しかし、告示から45年以上たった今日では、誰でもインターネットで簡単に日本中の不動産物件情報が取り出せ、各種標準書式やマニュアルも整備されています。不動産業者の事務負担は飛躍的に軽減されたといえるでしょう。 それならば、仲介手数料も相応に安くなっても良いはずです。

しかし実際は、どこの不動産会社でも、仲介手数料の料率は「3%+6万円(＋消費税)」のまま安くなっていないことがほとんどです。いったい、なぜ仲介手数料は安くならないのでしょうか？

（写真はイメージです）

仲介手数料が安くならない要因と問題点

本来、仲介手数料の規定は、あくまでも「上限」を定めるものです。国土交通省も「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」で、報酬（仲介手数料）の限度額は当然に請求できるものではなく、具体的な報酬額については、宅地建物取引業者が行おうとする媒介業務の内容などを考慮して、依頼者と協議して決める事項であるとしています。

しかし現実には、ほとんどの不動産会社が仲介手数料の上限額を当然のように請求しています。 これには、不動産業界におけるいくつかの問題点が反映されています。  

広告媒体による自主規制

不動産物件の情報を購入希望者に伝えるためには、広告が必要です。 不動産会社が物件の広告を出すときには、下記のうちどの手段をとるのかを明らかにすることが宅地建物取引業法で義務付けられています。

• その物件を自ら当事者となって販売する
• 売主の代理人として販売する
• 媒介(仲介)して売買を成立させる

上記のどれにあたるかによって、権利・義務関係や、必要な支払金額に差が生じるからです。これを「取引態様の明示義務」といい、仲介の場合は、仲介手数料の表示も必要となります。  

その理由として、名目上は、「『仲介手数料無料』というのは『おとり広告』や『不当景品』にあたる」ことや、「仲介手数料をことさら強調して広告することは、本来の物件の価格を過小評価させ消費者の誤解を生む」ことがあげられます。 しかし実態は、一番の広告主である大手不動産会社が、その収益を、上限の仲介手数料を前提として得ているからなのです。

こうした広告媒体では、独自の仲介手数料の表示が一切行えず、正当な競争が阻害されています。

また、一律の料率しか目にすることのない消費者は、「仲介手数料3%+6万円は決まりごとで、値引きは無理難題」といった間違った捉え方をしてしまいがちです。この点については、「仲介手数料の相場について」でも詳しく解説していますのでご覧ください。

（写真はイメージです）

閉ざされた不動産取引の慣行

不動産会社は、売主と買主の双方を、自社で仲介して成約できれば、その双方から仲介手数料をもらうことができます。これを「両手仲介」といいます。

大手不動産流通会社やフランチャイズ組織の中には、執拗（しつよう）に「両手仲介」を目指す会社があります。なんとしても「両手仲介」に持ち込み、仲介手数料を2重どりするために、売却依頼を受けた不動産物件の情報を他社に流さず、他社からの問い合わせにも一切対応せずに、他社に物件を取り扱わせないようにする「不動産の囲い込み」が常態化しているところがあります。  

「囲い込み」の中では、他の不動産会社の情報が絶たれるため、仲介手数料も、不動産会社の常識である「上限の手数料」とされてしまいます。本来「消費者にとっての是非」で取り扱われるべき不動産売買が、「不動産業者にとっての是非」で行われてしまうのです。

当然、これらは消費者にとって不利益ですが、閉ざされた不動産取引の慣行には、消費者の目は届きません。

進まない不動産会社の淘汰再編

拡がる経済格差や少子高齢化により、居住用の住宅や土地の価格は下落傾向にあり、不動産取引は縮小し、空き家・空き室問題は、地方のみならず都心部でも顕在化しています。

一方で、マイナス金利で行き場を失った投資マネーが不動産投資に向かい、マンションの取引件数や価格は上昇し、専門の不動産会社は乱立している状況です。そのような環境下で、市区町村ごとに「蕎麦屋より数が多い」といわれる不動産会社の淘汰再編は、政治政策に守られ一向に進んでいません。  

一般消費者向けの居住用不動産売買の絶対量が減る中で、大手不動産会社は仲介手数料で収益を確保すべく「両手仲介」や「不動産の囲い込み」に、より一層注力します。中小の不動産会社は、数少ない成約で生き延びようと、1回の取り扱いでより多くの収入を求めざるを得ません。

この状況では「仲介手数料を安くして差別化を図ろう」という発想には向かいません。

「仲介手数料を上限額で得る」という「既得権益」は何としてでも守らねば、という発想は大手も中小も変わらないものといえるでしょう。  

これらの要因により仲介手数料は、料率について定められてから50年近く経過した今日でも、安くならないのが「業界の不文律」となっています。

こうした環境下でも、REDS（レッズ）は利用者の利益を最優先に考え、「仲介手数料　最大無料」をテーマに、着実に実績を上げています。 なぜそれが可能かについては、また別の機会に詳しくご説明しましょう。