不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

昨今の戸建てトレンドと都心の新築マンション高騰を受け、中古の戸建てを購入して、リノベーションをするという方が増えています。中古戸建ては割安ではありますが、物件の選定しだいではリノベーション費用が高くついてしまうことがあります。

 

中古の一戸建てを購入し、リノベーションをしようと考えている方に向けて、リノベーションのメリットデメリット、リノベーションに適した中古一戸建ての選び方を解説します。

 

（写真はイメージです）

 

中古住宅＋リノベーションのメリット

 

「マイホームといえば新築住宅」。国内にはこんな信仰に近いものが最近までありました。しかし、昨今のリノベーションブームやDIY人気により、中古住宅を割安で手に入れて自分の思うように改造したいというニーズが多くなってきました。

 

新築信仰からリノベーションへの流行の推移はどうして起こったのでしょうか。まずは「中古住宅＋リノベーション」のメリットについて解説します。

 

新築より割安

 

国土交通省の「平成29年度住宅市場動向」によると、新築の建売分譲住宅の場合の平均購入資金は3,840万円とされています。これに対して、中古の戸建の平均購入価格は2,857万円とのデータがあります。地域差や築年数の差、住宅メーカーの差もあるので一概には言えませんが、明らかに1,000万円の差が出ています。

 

建物の価格は当然ながら新築の当時が一番高いのですが、約5年で半額になるとされています。木造住宅の場合はさらに顕著で築20年を超える木造物件は建物の価値はなく、ほとんど土地の代金だけで建物も手に入れることができます。

 

つまり、木造20年以上の建物なら、土地代金とリノベーション費用で理想の間取りや最新の設備がそろったほぼ新築物件に住むことができることになります。

 

前述の平成29年度の調査によると注文住宅の購入平均価格が4,334万円なので、注文住宅の家を購入することに比べるとはるかに安い価格となります。

 

これが中古住宅＋リノベーションの大きなメリットの一つです。

 

立地のいい物件に出合いやすい

 

家を選ぶ際に基準となるものに「立地」「設備や間取り」「価格」があります。「不動産は出合いモノ」と筆者は考えていますが、立地、設備、価格がすべてそろった物件はほとんどありません。

 

特に立地に関しては、「早い者勝ち」ですから、新築よりも中古のほうが優れています。また、新築住宅より中古住宅のほうが圧倒的に数が多いため、立地に優れた物件に出合う確率が高くなります。

 

理想のデザインに住める

 

リノベーションは壁紙や床の張替え、水回りの修繕など簡単なリフォームではなく、もっと大掛かりな工事です。建物の構造を補強して耐震性を上げたり、キッチンやお風呂を最新のものに丸々取り換えたりして既存の住宅に新しい価値を付加することです。

 

リフォームでは無理だった、壁を取り払って間取りを一新することも可能です。

 

一昔前の家は仕切りが多くて部屋数が多い間取りが主流でしたが、今は広い空間にリビングやダイニングを配置するスタイルが主流です。逆に、テレワーク部屋のために、書斎を設置したいというニーズも増えています。このように理想のデザインを実現できることが大きなメリットの一つです。

 

中古住宅＋リノベーションのデメリット

 

逆に「中古住宅＋リノベーション」のデメリットは何か考えてみましょう。

 

住めるまでに時間がかかる

 

物件を選定して、実際に売買契約を結び引き渡しを終えるまで、少なくとも1カ月はかかります。そこから、物件のリノベーション工事にかかります。全面的なリノベーションとなると完了まで３～4カ月くらいかかるとされています。

 

また、最近は新型コロナウイルスの影響で電子部品や樹脂素材が不足しており、トイレやキッチンなども含めた建築資材の入荷が遅くなっています。通常よりも工事期間は長くなるとみておいたほうがいいでしょう。

 

少しでも期間を短縮するためにも、物件が決まるまでにある程度リノベーション業者ときちんとプランを作成しておいたほうがいいでしょう。

 

工事費が高くなる可能性も

 

リノベーション工事では基礎や建物の枠組みとなる柱など、実際に内装や設備をすべて解体して構造物をあらわにしなければ不具合が見つからないことが多々あります。

 

雨漏りはないと思っていたのに実際は雨漏りがあった場合などでは、想定以上にリノベーション費用がかかる可能性もあります。

 

ただ、まったく丸裸にしなければわからないということでもありません。解体前であっても「ホームインスペクション（建物状況調査）」を行うことで、構造上の主要な部分やひび割れ、雨漏りなどを調べることができます。物件購入前にインスペクションを行うことで、建物の状況を知ることができ、それに対応するリノベーション費用を見積もることで不測の費用について対応が可能となります。

 

インスペクションには高度の知識が必要なので、どこの不動産会社でも対応できるとは限りません。事前にインスペクションが可能なリノベーション会社に依頼しておくと時間の短縮にもなるのでおすすめです。

 

こだわりすぎると売りにくくなるかも

 

リノベーションをする際に、こだわりが強くなりすぎると、万人向けでなくなるため、売れにくくなる可能性があります。

 

ご自身が住み倒すのであれば問題はないのですが、住み替えるときや、転勤などで売却を迫られた際などには売りにくくなってしまう可能性があります。

 

中古住宅＋リノベーションを成功させるための物件の選び方

 

最後に「中古住宅＋リノベーション」で理想のマイホームを手に入れるための、物件を選ぶ上での注意点について解説します。

 

法令上の制限

 

あまり知られていませんが、不動産取引や建築は建築基準法など多くの法律に則って行われています。リノベーションをする際にも、建築基準法上の制限について注意する必要があります。

 

建ぺい率

 

家が狭いので増築して部屋を増やしたり、平家に2階を増築したり屋根裏部屋を作ったりして建物の床面積を増やすときには、建ぺい率と容積率が問題となります。

 

建ぺい率とは、建物の敷地の何％までの広さで建物を建てることができるかという割合です。たとえば敷地面積が100㎡で建ぺい率が50％であれば、50㎡までの建物を建築・増築ができます。

 

容積率

 

他方、容積率とは建物の敷地の広さに対して、延べ床面積がいくらの建物を建てることができるかという割合です。たとえば、敷地面積が100㎡で容積率が200％であれば、何階建てでも延べ床面積が200㎡までの建物を建築・増築することができることになります。

 

容積率は隣接する道路の幅によっても制限されることがあります。住居系の用途地域であれば、容積率は道路幅×0.4（建物が面している道路の幅が12メートル未満の場合）と上限が決められています。たとえば道路の幅が4メートルの場合、4×0.4＝1.6なので、160％が上限となります。

 

斜線制限

 

さらに、建物の斜線制限という、建物の高さ制限のルールもあります。斜線制限とは隣り合う敷地や道路の日当たりや風通しを確保するための規制で、屋根の形を変えたり、建物の階数を増やしたりする場合には注意が必要です。

 

再建築不可物件

 

最後に、建物は必ず幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。この要件に該当しなければ、現時点で建っている建物以外は新たに建てることができません。いわゆる再建築不可の物件です。火事や災害で滅失してしまうと、その土地に家を建てることはできないのです。

 

周りの相場と比べて著しく物件価格が安い物件は、このような接道義務を果たしていない再建築不可の物件である可能性が高いといえます。避けた方が賢明でしょう。

 

ローンが組める物件を

 

多くの方がリノベーション費用も含めてローンを借ります。ただし、築年数が古すぎる物件や、前述の再建築不可物件ではローンが承認されません。

 

また、物件資料に「増築あり」など書かれている物件も要注意です。増築の際に建築確認が取られていない場合、建ぺい率や容積率をオーバーしていることがあり、ローン審査が通りにくくなります。

 

有名ハウスメーカーの物件が狙い目

 

リノベーションをする物件を探す際には、有名ハウスメーカーで建てられた物件が狙い目です。やはり、有名ハウスメーカーの住宅は建物の設計自体がしっかりしていますし、ネームバリューがあるので、通常の住宅より資産価値は高くなります。

 

 

坂井田啓介（宅地建物取引士、行政書士）
司法書士事務所に勤務後、行政書士として独立開業。数多くの不動産取引を担当。その後、外資系生命保険会社に勤務。不動産売買契約や重要事項説明のリーガルチェック、不動産を含むトータルの資産形成のコンサルティングを行う。