不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

持ち家にかかる固定資産税は、家を保有している限り、毎年支払い続けることになる税金です。長い付き合いになる税金ですので、住宅購入時には支払い時期や税率を事前に知っておきたいものです。固定資産税の支払いについて考慮することを失念してしまうと、住宅ローン返済を危うくする可能性もあるからです。新築戸建てのケースで、固定資産税の計算方法や税率、支払い時期などを基礎から解説します。

 

（写真はイメージです）

 

固定資産税の計算方法を知っておいたほうがいい理由

 

マンションや戸建て住宅の購入前は住宅ローンの選定や引っ越しの準備などやるべきことが多く、購入後に請求が来る固定資産税までは気が回らないという人も少なくないかもしれません。

 

それに、請求が来たらそのつど支払えば問題ないともいえます。しかし、固定資産税の納税額は小さいとはいえない金額です。地域や住宅によって変わりますが、年額で十数万円から数十万円になります。支払いは毎月ではなく、「一括」もしくは「年4回に分けて」支払います。

 

このため、計画的に資金を積み立てておかないと支払いに困ることも考えられます。家計や住宅ローン返済に影響を与えないためにも、固定資産税の税額の計算方法を知っておきましょう。

 

固定資産税は住宅を保有している限り継続して支払うことになります。退職後に収入がなくなった後も続くので、老後資金を準備する観点からも理解しておきたいものです。

 

固定資産税の支払い時期や対象は

 

固定資産税の税区分としては地方公共団体に納税を行う「地方税」です。このため、住宅のある地域によって制度に若干の差があります。この後、東京都を例に概要を紹介します。

 

請求時期

 

固定資産税はその年の1月1日時点で、固定資産の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人に対して請求が来ます。1月1日以降に住宅（固定資産）を購入して所有者となったら、翌年の1月1日に請求が発生することになります。

 

つまり、ほとんどの住宅購入者は翌年に請求が来ます。東京都の場合は毎年6月頃に「納税通知書」が郵送されます。

 

支払い時期

 

納税通知書が送られてきたらそのまま一括で納税することも「6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）」の4回に分けて納付することも可能です。第1期から第4期まで、それぞれ納期限が定められているので注意しましょう。

 

固定資産税の対象

 

固定資産とは土地と住宅それぞれに課せられるため、固定資産税の算出も別々に行います。一般の住宅ではあまり関係がないかもしれませんが倉庫や畑、山林なども固定資産税の対象です。

 

都市計画税とは

 

市街化区域内に不動産を持っている場合、多くのケースで固定資産税と同時に都市計画税が課されます。都市計画税とは都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てるために地方自治体が徴収します。

 

基本の計算式は「課税標準額×税率」です。税率は地方自治体が決定しますが、上限は0.3％に定められています。課税標準額については後述します。

 

固定資産税の計算方法と税率

 

固定資産税の基本となる計算式を紹介します。

 

固定資産税の税率

 

土地、建物ともに基本の計算式は次のとおりです。

 

■固定資産税の額：課税標準額×1.4％
※ただし税率1.4％は標準税率であり、地方自治体によって異なる

 

課税標準額はおおむね市場価格の7割

 

固定資産税の計算では、住宅や土地の「課税標準額」を元に算出されます。これはおおむね「市場価格の7割程度」と考えるといいでしょう。

 

またこの価額は、3年ごとに評価替えが行われます。傾向として、住宅は経年により課税標準額は下がっていきます。しかし土地の場合は周辺の地価が上昇すれば、同時に評価額も上昇します。

 

ここまでの話だけで、市場価格2,000万円程度の土地の固定資産税をざっくり計算してみましょう。

 

課税標準額の計算：2,000万円×70％＝1,400万円
固定資産税の計算：1,400万円×1.4%＝19.6万円

 

土地だけで年間で約20万円。建物も同程度の金額と考えると、年間の固定資産税は合計約40万円となってしまいます。しかし、実際はもう少し小さな金額になるはずです。土地と建物それぞれに特例があるからです。特例について、次章で詳しく紹介します。

 

住宅用地と新築住宅の特例とは

 

固定資産税にかかる住宅用地と新築物件の特例を紹介します。

 

住宅用地の特例

 

住宅用地については次のとおり、課税標準額を減額できる特例があります。

 

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）……課税標準×1/6
一般住宅用地（200㎡超の部分）…………課税標準×1/3

 

上記は併用が可能です。つまり、250㎡の住宅用地であれば、200㎡以下の部分は課税標準額を「1/6」に、200㎡超の部分は「1/3」とすることが可能です。ただし、減額を受けられるのは、建物の課税床面積の10倍が上限です。

 

市場価格が2,000万円程度（面積200㎡以下）の土地であれば、概算は次のようになります。

 

課税標準額の計算：2,000万円×70％＝1,400万円
小規模住宅用地の特例による減額：1,400万円×1/6＝約233万円
固定資産税の計算：233万円×1.4％＝約3.2万円

 

新築住宅の特例

 

新築住宅の特例として、120㎡までの部分について所定の期間、固定資産税が1/2に減額されます。課税標準額ではなく、税額そのものが1/2になるのです。ただし、居住用部分の課税床面積が一戸につき50㎡以上280㎡以下であることが要件です。

 

期間は原則3年度分。ただし、3階建以上の耐火・準耐火建築物は5年度分です。

 

こちらも市場価額が2,000万円のケースでおよその税額を求めてみましょう。

 

課税標準額の計算：2,000万円×70％＝1,400万円
固定資産税の計算：1,400万円×1.4％＝19.6万円
新築住宅の特例：19.6万円×1/2＝約9.8万円
※床面積50㎡以上120㎡以内とする

 

適用期間が3年であれば、戸建てを購入してから4年後の請求において固定資産税の税額が大きく増えることになります。制度的には本来支払うべき金額が特例により抑えられていた状態なのですが、納税者の感じ方によっては「急に固定資産税が高くなった」となるかもしれません。あらかじめ注意しておきましょう。

 

固定資産税の仕組みを知って購入後の請求に備えよう

 

以上のように、固定資産税は少し費用感が分かりにくい税金です。たまたま現金が少ない時期に請求が来ると、家計が苦しくなる可能性も高いため、固定資産税の計算方法や税率を知って新築物件の購入の不安要素を減らしていきましょう。

 

 

横山晴美　ライフプラン応援事務所 代表
2013年にFPとして独立してから一貫して「家計」と向き合い、マネーリテラシーの向上でお金の不安が軽減することを実感。お金の不安を抱える人が、自分自身で問題を解決できるよう、お金の基礎知識を底上げするための啓発活動を行う。WEBコラム・セミナーなどで家計や住宅ローンなどお金について幅広い情報を発信している。