不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

公開日：2021年10月8日

中古木造戸建ては耐震基準と地形に注意を【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの井原です。この1年で、テレワークはすっかり浸透し、自宅で仕事をすることが日常になりました。この影響で、新築戸建てが飛ぶように売れています。ただ、希望エリア内に新築物件の在庫がない場合は、中古戸建てを検討せざるを得ません。

戸建てはほとんどが木造です。だからこそ、耐震性はしっかりチェックしたいものです。中古戸建ての耐震性を簡単にチェックするポイントがあります。物件を内見する前に、机上で簡単に判断できることを解説します。

住宅聴診器

（写真はイメージです）

まず「2000年6月1日以降に、建築確認を受けているか」を確認してください。

建築基準法の耐震基準は、1981年6月1日以降で新耐震基準が採用されました。これによって建物の耐震基準はとても厳しいものとなりました。この耐震基準の変化は有名ですが、実はその後も耐震基準はマイナーチェンジされています。

特に重要な改正があったのが2000年で「2000年基準」ともいわれます。変わったのは地盤調査（地耐力調査）が必須になったことです。以前は、地盤調査は必須ではありませんでした。

この基準によって
（1）地盤調査の規定が充実
（2）地耐力に応じた基礎構造とすること
（3）耐震壁の配置バランスを考慮すること
（4）筋かい金物使用や柱頭柱脚接合金物使用の規定
などが示されました。

地盤がどのくらいの荷重に耐えられるかを考慮しない基礎工事を行うと、地盤が不同沈下（建物が不揃いに沈下を起こすこと）を起こし、建物が傾きます。地震の際に柱、梁、筋交いが抜けてしまうと、構造耐力が満たせず、建物が倒壊してしまいます。また、腕のよい設計士であれば、耐震性に考慮した配置バランスで設計がなされていましたが、建築確認ではノーチェックでした。そのため、南側に大きな連続窓があると、地震の際に建物がねじれ、壊れることがあります。

2000年基準ではこうした問題がクリアになりました。

次にチェックするところは、ハザード情報と地形です。今や当たり前になりつつありますが、洪水ハザードマップや土砂災害ハザードマップは必ず確認しましょう。

その土地の成り立ちを確認すると、土地のリスクが把握できます。大昔は川底にあって、洪水により運ばれた砂や泥が堆積して成り立っている土地などは、今でも水害リスクは高いです。どのような成り立ちなのかは地名でも見分けられることがあります。

私が物件をご案内させていただく際には、必ず土地調査レポートをお渡しするようにしています。表面的な物件の情報しか提示してくれない仲介会社に当たってしまった場合は、ご相談ください。

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井原直樹（宅建士・リフォームスタイリスト）

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