以前は、マイホームは「一生に一度の買い物」であり、一般の人が不動産取引をする回数も少なかったのですが、コロナ禍による住まいへのニーズ変化、ライフスタイル多様化によって、その回数が増加する傾向にあります。
今お住まいのマンションを売却して、新しい住まいに移ることを考えている方も多いのではないでしょうか。費用はいくらかかるのか、どんな税金があるのかなどに詳しくなくて、不安な方も多いはず。そこで今回は、マンション売却に必要な諸費用について、詳しく説明します。
（写真はイメージです）
マンション売却時に必ずかかる費用
マンション売却でかかる費用は一般に「売却額の7％程度」がかかるとされます。以下で、ざっくりとした相場と具体的な計算方法について詳しく解説します。
【売却の契約時】
（1）不動産会社に支払う仲介手数料
マンション売却にあたって最も高額な出費が、不動産会社に支払う仲介手数料です。仲介手数料の中には、不動産業者がマンションの売却にあたって行うすべての費用（事務作業、広告費用、人件費など）が含まれています。
仲介手数料は売却額の3％＋6万円 に消費税を加えた金額が上限と法律で定められています。3,000万円のマンションを売却する場合、仲介手数料は3,000万円の3％＝90万円に6万円を加えた、96万円に消費税9.6万円（96万円の10％）を加えた額、つまり105.6万円が仲介手数料となります。
■仲介手数料の支払い時期
仲介手数料を支払うタイミングは、「売買契約締結時点で50％、物件の引き渡し後に残りの50％」が一般的です。ただし、売買契約が成立しない限り、請求されることはなく、支払う必要はありません。
■仲介手数料の値引きについて
大手の不動産業者を中心に、値引き交渉に応じてくれる不動産会社は多くはありません。ただ、仲介手数料が半額や無料という不動産会社もありますので、事前にネットで調べるとよいでしょう。
（2）印紙税
税法で定められた課税文書に対しては印紙税が課税されます。マンション売却の場合は不動産売買契約書がこれに該当し、契約書の記載金額によって税額が決まります。
目安として、3,000万円のマンション売却では2万円、6,000万円の場合は6万円といった具合です。
※国税庁「印紙税額の一覧表（その1）」
【物件引き渡し決済時】
（3）抵当権抹消費用
売却するマンションに住宅ローンが残っている場合、そのマンションには「抵当権」という、金融機関が設定した担保が残っています。この「抵当権」が残ったままだと金融機関はいつでも競売にかけられるため、買主は安心して居住できません。引き渡し前にローンを完済し、抵当権を抹消しなければなりません。
登記手続き自体は司法書士に依頼しますが、登録免許税と司法書士の報酬が必要になります。司法書士への報酬は、依頼する司法書士によって異なりますが、1件あたり1万～2万円ということが多いようです。
（4）住宅ローンの一括繰り上げ返済の手数料
前述のとおり、抵当権を抹消するには、残っている住宅ローンを一括返済する必要がありますが、一括繰り上げ返済の手数料を金融機関へ支払わなければなりません。そこまで高額になるものではありませんが、少しでも費用を節約したい場合は、ネット手続きなどをすることによって費用が安くなる場合もあります。
（5）引っ越し費用
売買契約を締結する際、「〇年○月○日が引き渡し期日」というように、明確な日付が設定されます。遅くとも前日までには引っ越しを終えて、室内をきれいにしておく必要があります。この引き渡し期日は、売買契約書に定めるもので、非常に重要です。遅れる場合には、覚書という形で、売主・買主・仲介業者で新たに契約書面を作成しなおすことになりますし、買主が遅延によって損害を被った場合、賠償請求されることもあります。
以上、ここまでの費用合計が一般に物件価格の7％程度が相場とされています。
オプションでかかる費用
（6）仮住まい費用
マンションの買い替えをする場合、新居を先に購入する「買い先行」と、先に現マンションを売却する「売り先行」があります。どちらを選ぶかは人によりますが、先に自宅を売却してからでないと次の自宅が買えない人の方が多いため、「売り先行」の方が一般的です。
タイミングによっては一時的な仮住まいをすることになり、引っ越し費用が2回分になってしまうのはもちろん、仮住まい先の家賃も支払う必要があります。
（7）ハウスクリーニング（orリフォーム費用）
マンション売却時、室内の状況によってはリフォームをした方が早く売れたり、リフォーム費用よりも売却価格が上がったりすることがあります。たばこの煙によるニオイやヤニがすごい、ペットひっかきの傷がひどい、フローリングが一部腐食している、など明らかに印象の悪くなる場合がこれにあたります。
新築同然までリフォームする必要はありませんが、可能な範囲でリフォームした方がよいと考えられます。費用の目安は以下のとおりです。
・壁紙1部屋（6～10畳）：10～20万円
・キッチン：80万円～120万円
・お風呂：100万円～150万円
・トイレ：30万円
税制優遇について
自宅を売却する場合には大きな税制優遇があるため、よほどの利益が出る場合を除けば、「譲渡所得（売却による利益）」に対する税金はかからないことが多いです。
3,000万円の特別控除枠
マイホームを売却する場合、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除される特例があります。自宅を売却して3,000万円の利益が出ることはそうあるものではないので、かなり大きな優遇といえます。この特例を受けるための最低条件は「自分が居住していたマンションであること」「売主と買主が、親子や夫婦など特別な関係でないこと」というものです。
その他の条件については、国税庁サイトで確認ができます。
※国税庁「マイホームを売ったときの特例」
所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例
売却したマイホームの所有期間が10年以上の場合、売却した利益に応じて軽減税率が適用されます。なお、上記3,000万円の特別控除の特例との同時適用ができますので、これでかなりの税金支払いはクリアできるはずです。
| 譲渡所得 |
所得税＋住民税 |
| 6,000万円以下 |
14.21％ |
| 6,000万円超 |
20.315％ |
住宅の買い替え特例
マイホームを売却した年の前年から翌年までに、代わりのマイホームに買い替えた場合、住み替え先の不動産が現在の自宅より高額な場合、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。
1,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却し、4,000万円のマイホームに買い替えた場合、通常では2,000万円の譲渡益（3,000万円－1,000万円）が課税対象になりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益の課税は行われず、将来買い替えたマイホームを譲渡したときまで、課税が繰り延べられます。その他の条件については、国税庁で確認できます。
※国税庁「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
マンション売却時に返金される費用
住宅ローン保証料の返金
住宅ローンを利用してマンションを購入した際、返済が滞ったときに備えて住宅ローンの保証契約を締結するのが一般的です。保証契約の保証料は、購入物件の価格やローン金額や期間によって異なりますが、通常数十万円から数百万円の保証料が必要になります。
この保証料を一括して前払いしている場合、売却によりローン残額を繰り上げ返済すると、保証が不要になりますので、ローンの残期間に応じて保証料が返金されます。
火災保険料の返金
住宅ローンを利用してマンションを購入した場合は、火災保険の加入が義務付けられますが、保険期間内に解約すれば、残期間分の保険料が返金されます。保険の解約にあたっては、契約者が解約を申し出ない限り、契約は継続することになりますので、忘れずに保険会社に解約を申し出るようにしましょう。
以上の2点が代表的な返金項目ですが、自らがしっかり覚えておくことで損をせずに済みます。ローンが残っている場合の売却について前述のとおり、不動産を引き渡す場合には、売却が完了した時点でローン残額を一括返済して、抵当権を抹消することが必要です。
この点、売却価格がローン残額を上回るときは、問題ありませんが、ローン残額に満たない場合は、自己資金を足して返済しなければなりません。
松村隆平
中央大学法学部法律学科卒。新卒で住友電気工業に入社し、トヨタ自動車向けの法人営業、および生産管理に従事。その後、株式会社ランディックスに入社し不動産業界に転身。その後同社のIPO準備責任者となり、経営企画室長を兼任。2019年に東証マザーズへ上場、2021年に執行役員。
趣味は司馬遼太郎の小説を読むこと。経営学修士（MBA）、認定IPOプロフェッショナル、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（AFP）、統計調査士。
