不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

所有者が分からない土地が国内で増えています。この問題を解消するための関連法が2021年4月21日の国会で可決、成立しました。2024年をめどに土地や建物の相続を認識してから3年以内に登記するよう、相続人に義務づけるというものです。相続登記の手続きも簡略化し、管理できない場合は国庫に納める制度も導入となる予定です。不動産の相続が今後どうなるのか解説します。

 

（写真はイメージです）

 

所有者不明の土地とは？

 

所有者不明土地とは政令で定める方法により探索を行ってもなおその所有者の全部又は一部を確知することができない1筆（1単位）の土地のことをいい、次のようなケースがあります。

 

・登記簿や固定資産課税台帳など公的書類で特定できない土地
・いくつかの公的書類で記載内容が違い、本当の所有者特定が難しい土地
・所有者の所在がわからない土地
・複数の所有者（共有名義）であって全ての共有者が記載されていない土地

 

なぜ所有者不明の土地が生まれてしまうのか？

 

所有者不明の土地が生まれる主な原因は次の3つです。

 

（1）相続人がいない→適正な手続きがとられない
（2）相続人が決まらなかった→そのままうやむやになってしまう
（3）相続人が登記簿の名義を変更していない→そのまま所有者不明になる

 

特に（3）の「相続人が登記簿の名義を変更していない」ケースがもっとも多く発生しているのが現状です。相続して名義変更をした後、売らずにそのまま土地を所有していた場合、管理の手間や費用もかかりますし、当然所有者には固定資産税がかかるため、メリットがない限り登記をすることを嫌がり放置する人も多かったのです。

 

不動産の登記というのは義務ではありません。登記というのは、適正な土地の所有者を公的に確定させるためにするものであり、法的な義務はないため、登記をしなくとも問題がないのです。適正に名義変更がなかなか進まなかった大きな原因はここにありそうです。

 

所有者不明の土地はなぜ問題か

 

所有者不明土地が存在することによって生じる問題は、以下のとおりいくつかあります。

 

（1）売却・賃貸借など不動産取引の妨げとなる

 

売却するとき、所有者の承諾がないと所有権の移転登記ができず、権利関係を安定させることができません。特に、共有しているときに一部の所有者が見つからなかったり、隣地の所有者が見つからずに境界確定ができなかったりした場合、取引に支障が出ます。

 

（2）近隣住民が迷惑をこうむる

 

今にも朽ちそうな築年数が古い建物が建っている土地、不法投棄などがされゴミ屋敷のようになり悪臭が漂っているような管理不全の土地でも、所有者が不明な場合、行政が強制撤去できません。近隣住民は迷惑をこうむっていますが、そのままにせざるをえないことが社会問題になっています。

 

（3）公共事業や再開発に向けた用地取得や徴税の妨げとなる

 

道路の開発などのため用地収容する際、一つ一つの権利確定をしなくてはならないため、こうした所有者不明の土地が多いとかなりの労力がかかります。国民全体にとってのデメリット（税金および制度、公共サービス）となって跳ね返ってきます。

 

所有者不明土地法のポイント

 

所有者不明土地法は次のような趣旨となっています。

 

（1）2024年をめどに土地や建物の相続を知った日から3年以内に登記するよう義務づける。
（2）相続登記の手続きを簡素にする。
（3）管理が難しい場合は相続した土地を手放して国庫に納められる制度を新設する。
（4）名義人が複数いる土地や建物の管理制度を設ける。
（5）土地を共有する一部の人が誰なのかが分からなくても、裁判所の決定を得るなど一定の条件下で用途変更や売却を可能とする。

 

かなり盛りだくさんな内容の印象ですが、特に（1）（5）のインパクトが大きいと思われます。

 

相続登記の義務化は、日本の不動産史上において非常に大きな変化と言えます。10万円以下の過料というレギュレーションまで設けており、対策に本腰をいれてきたという印象です。ただし、施行実施を「2024年めど」としており、内容が固まるまでには時間を要しそうです。

 

所有者不明の土地の面積は日本全体の2割にのぼるともいわれます。また「世帯の所有する空き地の取得方法は78％が相続」というデータがあり、所有する土地を何故利用しないか？については「相続したものの、利用予定が無い」という回答が全体の約50％となっています（参考：国土交通省「土地基本調査」および国土交通省「人口減少・高齢化社会における土地利用の実態に関する調査」）。

 

こうした事情からすると（5）のように、一定の条件下において無理やり裁判所の判決で法律関係を確定させるというのは大きな意味があり、「関係者との連絡がとれないから登記ができない」などの登記できない理由を排する補助ブースターとして設置されたものと読むことができます。

 

また、（2）に関しても、従来、相続登記にあたっては相続人全員分の書類などを集める必要がありましたが、相続人が複数いても、そのうち1人が申し出れば簡易に手続きできる制度を設けることになりました。これは登記に実行力をもたせる非常に大きな制度改定だと思われます。

 

法改正後の動き

 

今回の法改正によって、複数の相続人がいることで相続登記が遅れていた相続人などは一定数が相続に動き出すことが想定されます。10万円の罰則があるからというよりは、法律上の義務ということに明示されたことによる影響と思われます。

 

相続で土地を持つことは誰にでも起こりえることですので、可能性がある場合、司法書士に事前相談する、親の不動産取得時の売買契約書を確保しておくなどして準備しておきましょう。

 

 

松村隆平
中央大学法学部法律学科卒。新卒で住友電気工業に入社し、トヨタ自動車向けの法人営業、および生産管理に従事。その後、株式会社ランディックスに入社し不動産業界に転身。その後同社のIPO準備責任者となり、経営企画室長を兼任。2019年に東証マザーズへ上場、2021年に執行役員。
趣味は司馬遼太郎の小説を読むこと。経営学修士（MBA）、認定IPOプロフェッショナル、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（AFP）、統計調査士。