働く女性の増加によって「パワーカップル」なんて言葉も生まれ、夫婦でペアローン(共有名義)を組んで高額マンションを買うケースが増えています。ペアローンには落とし穴はないのでしょうか。メリットとデメリットを確認してみましょう。

 

タワーマンション 夫婦

(写真はイメージです)

 

単独名義と共有名義(ペアローン)の違いについて

 

住宅ローンを利用する場合、これまでは世帯主が単独でローンを組む「単独名義」が多かったのですが、最近では夫婦両方が名義人となる「ペアローン」が増えています。また、名義人は一方ですが、夫婦二人分の収入で組む「収入合算」という方法もあります。それぞれの違いを詳しく見てみましょう。

 

(1)ペアローンとは?

 

ペアローンは、一つの物件に対して夫婦が別々に住宅ローンを組む方法です。2人で別々にローンを組むわけですから、単独で借りる場合よりも借入額を多くすることができます。互いに連帯保証人となります。

 

(2)収入合算とは?

 

収入合算は、住宅ローンを申し込む人の収入と配偶者の収入を合計した年収をもとに、住宅ローンを組みます。ペアローンは契約数が2本ですが、収入合算の住宅ローンは1本です。単独でローンを組む場合よりも借入可能額を増やすことができる点は、ペアローンと同じです。

 

(3)ペアローンと収入合算の違いは?

 

ペアローンと収入合算の違いを下記に整理しました。ポイントは「ローンが別々」なのか「一人分」なのかですから、それほど難しくはありません。

 

比較項目 ペアローン

収入合算

<連帯保証型>

住宅ローンの数 2本(2人とも別のローン) 1本(代表者分のみ)
連帯保証/連帯債務 相互に連帯保証人 収入合算者(=多くの場合妻)が連帯保証人
団体信用生命保険 それぞれで加入 代表者のみ加入
ローン諸費用 2人分 1人分
住宅ローン控除 夫婦別々に適用可能 代表者のみ適用

 

ペアローンのメリット

 

ペアローンには2つの大きなメリットがありますので、下記で詳しく解説していきます。

 

(1)都心の高級マンションに手が届く

 

ペアローンの最大のメリットが、住宅ローンの借入額を増やせることです。これについては収入合算と同様ですが、一人で住宅ローンを借りる場合、借り入れ可能額は一人分の年収でしか算定されませんが、ペアローンの場合は、2人分の収入を算定基準に加えることができます。最近、都心の新築マンションは6,000万円を超えるものも珍しくありませんが、若い夫婦でもパワーカップルのペアローンなら購入することができます。

 

(2)住宅ローン控除がそれぞれに適用となる

 

住宅ローンを利用して住宅を取得した人が、一定期間、住宅ローン残高に応じて所得税や住民税を節税できるのが住宅ローン控除(住宅ローン減税)です。単独名義や収入合算の場合は、主債務者だけが対象です。一方、ペアローンは夫婦で「別々の2本の住宅ローンを組んでいる」ため、夫婦がそれぞれに住宅ローン控除を受けることができ、税制上のメリットが大きいといえます。

 

住宅ローン控除では、所得税+住民税が40万円以上であり、かつ年末のローン残高が4,000万円以上ある場合、40万円控除が受けられます。単独で8,000万円のローンを組んだ場合、住宅ローン控除は最大40万円のままですが、2人で4,000万円ずつ組んだ場合、世帯単位でみれば80万円の控除となります。

 

ペアローンのデメリットと2大リスク

 

(1)ペアローンのデメリット

 

ペアローンのデメリットとして、高いマンションを買おうとして、つい融資額を引き上げてしまうことです。後に支払いが大変なことになることもあるし、実際にコロナ禍によって苦境に立たされている人の例は後を絶ちません。このほか、銀行に支払う事務手数料と保証料がローン2本分かかることです(ネット銀行では事務手数料が融資額の2.2%、保証料は0円ですが、都市銀行ではその合計額がネット銀行とほぼ同じになります)。

 

(2)ペアローン最大のリスク「離婚」

 

今や3組に1組の夫婦が離婚する時代ですが、離婚はペアローンを組んだ夫婦にとって最大のリスクです。ペアローンを組むときには誰もが「まさか自分達が離婚するなんてありえない」と思っているわけですが、冷静になって考えてみましょう。

 

ペアローン(収入合算の場合も同様)の場合、相互に連帯保証人になっているので、連帯保証関係は完済まで継続します。離婚した場合、持ち家の処分は「売る」か「どちらかが住む」となりますが、住宅ローンの残債以上の価格で売却できない場合、任意売却などの特殊な手続きを取らない限り処分は困難です。どちらかが住み続けるにしても、互いに責任を負い合うことになるため、長期間にわたる精神的負担が生まれます。

 

ペアローンにしても収入合算にしても、購入時に住宅ローンを上回る売却額が見込める場合でない限り、離婚した場合の精神面、金銭面でのリスクは、単独名義よりはるかに大きい点を確認しておくべきでしょう。

 

(3)一方に返済能力がなくなるともう一方が経済的に困窮する

 

嫌な言い方ですが、配偶者が死亡したときは、団体信用生命保険により、亡くなった人のローンは帳消しになるため、残されたほうの金銭的負担が重くなることはありません。一方、機能障害や、一定程度の病気では住宅ローンの軽減措置はありません。こうして収入が下がった場合、その負担は家計を直撃します。

 

ペアローンを組む場合のリスクヘッジ

 

それでもペアローンを組みたい場合のリスクヘッジについて解説しましょう。

 

(1)「ガン団信」や「8大疾病団信」のほかに生命保険を導入する

 

「団信」というのは、死亡・高度障害のほか、余命が半年になった場合に住宅ローンが全額帳消しになるというものであり、これは強制加入です。健康上の条件をクリアしている場合、金利上乗せすることで(一般には0.2~0.3%)、さらに保証が強い住宅ローンにグレードアップできます。こうすることで、「重度の障害とまではいかないガン」「心筋梗塞や脳梗塞」を含む、機能障害などもカバーできます。

 

ただ、一般に若い人の場合は、団信とは別で生命保険や傷病のための保険に加入したほうが総支払額は安くなります。この辺りは人によって異なるため保険会社と相談しましょう。

 

(2)資金負担に応じた持分割合で登記を行う

 

住宅ローンを使って住宅を取得したら、決済時(住宅ローン実行時)に所有権保存登記をします。保存登記とは、その不動産の所有権(名義)が誰のものなのかを法的に明確にすることで、土地・建物の登記簿謄本というものに名前が記録されることになります。

 

ペアローンを使って住宅を取得した場合、夫婦の共有名義で、所有権の持分比率を借入額や頭金の金額の割合に応じて設定するのが一般的です。しかし、所有権の持分比率は任意の数値でも登記可能ですが、ここで注意が必要です。

 

たとえば、妻が住宅ローンの5分の1しか負担していないのに、登記において持分を2分の1にした場合は、夫から妻への「資産上の贈与」があったとみなされ、贈与税が課されてしまうのです。購入物件によっては多額になり、必要のない税金を支払うことになるため、税理士への相談を検討するほうが安全です。

 

 

半沢隆太郎(宅地建物取引士)
中央大学法学部法律学科卒。実家が建設・不動産会社を経営。新卒で大手機械メーカー、その後コンサル会社を経て、現在は不動産業種の上場会社の経営企画部門に勤務。