不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

コロナ禍によるテレワークや在宅長期化の負の側面として懸念されている「コロナ離婚」。夫婦が四六時中、一つ屋根の下にいることで関係が悪化するというのが根本の要因と言われています。「離婚の急増はこれからが本番」というニュースも多く、今後は「離婚に当たって住宅ローンが残ったマイホームはどのように処分すればいいのか」という問題に直面する人も増えるかと思われます。離婚に伴う住宅の処分について、解説します。

 

（写真はイメージです）

 

若い世代の離婚相談が増えている？

 

ダイヤモンドオンラインの記事「コロナで離婚相談が5割増！20～30代が「熟年離婚の前倒し」に走る理由」によると、コロナ禍における離婚の原因は大きく分けて次の3つとされています。

 

・テレワークでパートナーが職場に行かずに家にいる
・子供が学校に行かずに家にいる
・外出自粛で出かけられずにストレスが増加

 

また熟年離婚の要因は「家にいる夫のためにお昼ご飯を作るという奥さんのストレス」なんだそうです。子供のためならまだしも、夫のためともなると苦痛を感じる女性もいるのでしょうか。こういった状況の多くは、夫の定年後に起きてくるものですが、コロナ禍においては、それが前倒しで発生し、先の長い若い世代（特に女性）にとっては「こんな生活なら別れた方がいい。お金の問題ではない」と離婚に踏みきるということのようです。

 

離婚後にマイホームに住み続ける場合の問題点

 

よく「離婚は結婚の3倍大変」といわれます。その理由の大きなものとして「マイホームの処分」があります。処分前のマイホームの状況について3つの代表的なパターンごとに問題点を解説します。

 

（1）名義人が住む場合

 

多くの場合、男性（＝夫）がメイン、もしくは単一の住宅ローン返済名義人になっている場合が多いようです。夫が住宅ローンの名義人である家に、離婚後も夫が住み続ける場合は、特に手続きは必要ありません。購入当初の契約どおり名義人がそのまま住宅ローンの返済を行ってくれれば、銀行にとっては家族構成が変わっても問題はないからです。

 

ただ、子供がいる場合、子供は女性が引き取ることが圧倒的に多いうえ、経済面からも（2）のように離婚後に男性が一人でその家に住み続けることは少ないようです。

 

（2）非名義人が住む場合

 

男性（＝夫）が住宅ローンの名義人である家に、離婚後は女性（＝妻）と子供が住み続ける場合などが該当します。「離婚はしたが、子供のことを考えると家は妻子に残す」というよくあるパターンで、男性（＝夫）が養育費も兼ねて、住宅ローンをそのまま支払い続けるものです。

 

夫婦間で同意が得られていれば問題にはなりませんが、その後に夫の支払いが何らかの理由で滞った場合（ほかに家族ができた、もしくは健康上の理由で収入が減少したなど）住宅ローンの不払いに陥る可能性も考えられます。住宅ローンの滞納は非常に厳しいペナルティがあり、半年くらいの延滞で抵当権が実行されてしまう（競売にかけられる）可能性も十分あり、大きなトラブルになりえます。住宅ローン支払い義務者（この場合であれば夫）の支払いの取り決めについて、公正証書を交わしておいた方が賢明です。

 

妻に収入があれば、住宅ローンの名義人を自分に変更して住み続けることも可能です。ただし、その場合には残債に対する住宅ローン審査が行われるため、これをクリアする必要があります。

 

（3）ペアローンで、どちらか一方が住む場合

 

ペアローンの場合も、基本的には上記（1）（2）の場合と考え方は同じです。夫が家を出ていく場合、その後も「夫の負担分については支払いを続けるよう取り決める」や、「売却して財産分与をする」ということになります。

 

ただ、ペアローンにしている場合、双方とも安定した収入がある場合が多いため、実際には売却して財産を清算してしまうことが多いようです。

 

離婚が理由でマイホームを売却する場合

 

以上のように、離婚後に一方がマイホームに住み続けるとなった場合、経済的負担が多くなってしまうため、売却するという選択肢を考えたほうがよいという人もいるかもしれません。売却の検討にあたっては次の3パターンに分けられます。

 

（1）売却によって住宅ローンが完済できる場合（住宅の売却額＞住宅ローンの残債）
（2）売却によって住宅ローンが完済できない場合（住宅の売却額＜住宅ローンの残債）
（3）任意売却＝残債分の返済を繰り延ばす（住宅の売却額＜住宅ローンの残債）

 

以下、それぞれ説明します。

 

（1）住宅の価値が住宅ローンの残債よりも高い状態のことをアンダーローンと呼びます。つまり、住宅ローンの返済が進んでいるか、高値売却ができた場合です。マイホームを売却した場合に300万円の最終利益（≒現金）が残る場合、財産分与では原則として夫と妻で半分に分けることになります。

 

一方、売却せずに片方が住み続けるケースにおいては、売却した場合の利益を想定し、双方が同意することによって想定利益を確定し、財産分与をすることになります（債権者である夫が住み続ける場合は、妻に想定利益の半分を支払うことになります）。

 

（2）住宅ローンの残債が住宅の価値よりも高い状態のことをオーバーローンと呼びます。新築を購入してから日が浅い状態など、住宅ローンの返済が進んでいない場合などの場合に起こりえます。基本的に、マイホームを売却して得られた資金で住宅ローンの残債を完済できないと、不足分を預貯金などから現金で一括払いができない限り、そもそも売却することはできません。抵当権を消滅させることができないためです。

 

（3）売却資金＋自己資金で住宅ローンを完済できない場合、「任意売却」という選択肢を検討することが可能です。任意売却とは、銀行など住宅ローンを貸した金融機関の同意を得て、不動産を売却し、その売却益で返しきれなかった残債をルールを決めて支払っていくことです。

 

ただ、住宅ローンの延滞という扱いとなるため、個人信用情報に登録されてしまうという大きなデメリットがあります。5〜6年は新しい借り入れができなかったり、クレジットカードが作れなかったりなどの不都合が生じます。

 

どうしても残債を預貯金などで全額返済できないという場合には任意売却を検討してみるのも一つですが、その場合にも売却額がキーポイントとなるため、なるべく高値で売れる工夫、および関係者との話し合いを重ねる必要があります。

 

今回は離婚におけるマイホーム売却について解説してきました。住み続ける場合でも、売却する場合でも、ポイントとなるのは、現在の価値です。そのときに備えてマイホーム探しをする人はいないと思いますが、どんな場合でも資産価値の高い物件を探すことは重要と言えそうです。

 

 

松村隆平
中央大学法学部法律学科卒。新卒で住友電気工業に入社し、トヨタ自動車向けの法人営業、および生産管理に従事。その後、株式会社ランディックスに入社し不動産業界に転身。その後同社のIPO準備責任者となり、経営企画室長を兼任。2019年に東証マザーズへ上場、2021年に執行役員。
趣味は司馬遼太郎の小説を読むこと。経営学修士（MBA）、認定IPOプロフェッショナル、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー（AFP）、統計調査士。