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  • 公開日:2021年3月5日

中古を買ってリフォーム派に朗報! 「フラット35リノベ」が要件緩和

住宅ローン「フラット35」を扱う住宅金融支援機構は、2021年1月以降の物件検査申請分について、「フラット35リノベ」の適用条件の変更を実施しました。「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入してリフォーム工事を実施する際に利用できる金利の低い商品ですが、結論から言うと、このリフォーム工事の要件が緩和されたのです。

 

コロナ禍で住宅のあり方を見直す人が増える中、新築と比べて売買契約から短期間で入居できる中古住宅に対する人気は高く、成約価格も上昇が続いています。ただ、中古だと水回りを中心にリフォームしておきたいという人も多いでしょう。今回、どう改正されたのか解説します。

 

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フラット35とは何か?

 

「フラット35」とは、全国300以上の民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンのことです。主な特徴は以下の4つで、幅広い層に利用されています。

 

・全期間、固定金利
・質の高い住宅を応援、地方公共団体と連携、子育て支援型、地域活性型などのメニューを設定
・保証人が不要、繰り上げ返済手数料不要
・新機構団信や新3大疾病付機構団信により契約者の病気や死亡にも安心サポート

 

少し前に、フラット35を不動産投資に利用している人が問題となったように、使い道は実需に限られます。

 

フラット35リノベは金利が-0.5%

 

同機構は同様に「フラット35リノベ」も提供しています。中古住宅の購入資金とリフォームの工事費用が対象となり、リフォーム工事が一定の基準をクリアしていれば、当初の5年もしくは10年の期間が通常の「フラット35」よりマイナス0.5%の金利が適用される、というお得な住宅ローンです。

 

「フラット35リノベ」は、中古住宅を購入してリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」と、リフォーム済み中古住宅を購入する「買い取り再販タイプ」の両方で融資が可能です。しかし、申し込みや住宅の適合検査などの手続きのタイミングが多少違ってきますので、住宅事業者や金融機関に、具体的に確認する必要があります。

 

融資金額は100万~8,000万円、借入期間は15~35年が基本ですが、年齢などによって考慮されます。

 

フラット35リノベの要件変更

 

フラット35リノベは、リフォーム工事の内容によって金利Aプランと金利Bプランに分けられています。金利の引き下げ幅は0.5%と変わりませんが、金利Aプランでは、金利引き下げ期間が当初10年間、金利Bプランでは、それが当初5年間となっています。

 

今回の改正では、2021年1月以降の申請分について、要件が以下のとおり変更されました。

 

・リフォーム工事費の最低金額を設定→金利Aプランは300万円以上、金利Bプランは200万円以上
・リフォーム工事の要件緩和→金利Bプランの条件緩和、金利Aプランのリフォーム工事前の条件適合も認める

 

フラット35リノベ(適合要件)

は改正点

プラン 金利Aプラン 金利Bプラン
金利下げ幅 ▲0.5%
金利下げ期間 当初10年間 当初5年間
リフォーム工事費 300万円以上 200万円以上
住宅の要件 省エネルギー性 1次エネルギー消費量等級5の住宅 断熱材の追加工事等
耐震性 耐震等級3の住宅 壁・筋交い等の設置工事等
バリアフリー性 高齢者等配慮対策等級4以上の住宅 手摺設置、バリアフリートイレ又は浴室への交換工事等
耐久性 長期優良住宅 床材・屋根・外装の塗装・防水工事等
中古住宅の維持保全に係る措置 ①インスペクションの実施
②瑕疵保険の付保等
③住宅履歴情報の保存
④維持保全計画の作成

 

リフォーム工事の住宅要件は、どれか一つ以上の基準に適合する性能向上リフォームを実施することが必要となります。金利Bプランの場合は、工事の実施によって改善されることが必要ですが、金利Aプランの場合にはリフォーム工事前にすでに条件が適合していた場合も融資が認められることとなりました。

 

フラット35リノベ金利Aプランなら3,000万円の返済で約143万円もお得!

 

フラット35リノベがフラット35よりどのくらいお得かシミュレーションしてみました。借入額3,000万円、返済期間35年、元利均等払い、ボーナス払いなしで設定し、金利水準は2021年1月時点のレベルです。

結果は以下のとおり、フラット35リノベ金利Aプランでは、なんと約143万円も総額でお得になりました。

 

借入額3000万円、借入期間35年 試算

  借入金利 毎月返済額 返済総額
フラット35 全期間 1.27% ¥88,512 ¥37,175,279
フラット35リノベ プランA 当初10年間 0.77% ¥81,508

¥35,745,398

▲¥1,429,881

11年目以降 1.27% ¥86,548
プランB 当初5年間 0.77% ¥81,508

¥36,402,698

▲¥772,581

6年目以降 1.27% ¥87,534

 

実際に適用になる金利は、時期や、自己資金と借入金の割合や、借入期間、加入する団体信用生命保険や取り扱う金融機関によっても異なるので、注意しましょう。

 

リフォーム住宅マーケット 拡大中

 

公益財団法人東日本レインズが2021年1月15日に発表した首都圏の中古住宅取引の2020年12月月例速報では、中古マンションの成約件数は前年比9.9%マイナスと3カ月ぶりに前年を下回りましたが、中古戸建て住宅の成約件数は、このコロナ禍という環境で、9.3%プラスで6カ月連続で前年を上回っています。また成約価格はマンションがプラス5.3%、戸建てがプラス10.7%と、共に前年を大きく上回りました。中古住宅市場はまだまだ活況を示しています。

 

ただ、中古住宅には劣化が進んだものもあり、部分的なリフォームを求める人も多いでしょう。不動産流通システム(REDS)では「REDSリフォーム」として、中古住宅の販売とリフォーム工事をパッケージ化し、物件探しから住宅性能の向上までをワンストップで提供するサービスを商品化しています。

 

金融機関によっては、リフォーム工事費用を一般の住宅ローンよりも金利の高いリフォームローンの使用しか認めないケースもあります。「REDSリフォーム」ではそうしたローン付けに関する相談も承っていますので、ご検討ください。

 

 

プロフィール
早坂 龍太(宅地建物取引士)
龍翔プランニング代表取締役。北海道大学法学部卒業。石油元売会社勤務を経て、北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。

 

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※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年05月24日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    235

    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    6 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    5 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    4 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。