不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

コロナ禍でテレワークを導入する企業が増える中、住まいのあり方を見直す人が増えています。新居の購入を検討するならば、やはり新築がいい、というのが今までの日本の常識だったかもしれません。確かに新築のメリットはたくさんあります。しかし、最新の設備や性能を理由に新築住宅を求めるというのは少々ナンセンスかもしれません。その理由について、数多くの物件を見てきた体験を踏まえて説明してみましょう。

 

（写真はイメージです）

 

設備の良さが新築のメリットとは言えません

 

いきなり意外な話をしますが、新築物件で使われている設備機器の全てが最新モデルというわけではありません。多くの建売戸建てや分譲マンションの仕様は、よほどの高級物件でない限りは、価格を抑えるために大量生産モデルを使用していると言ってよいでしょう。

 

上位モデルの設備機器は、新築でも注文住宅などの一部にしか使用されません。むしろ施主のオーダーメイドで作られるリノベーション物件のほうが、設備機器が刷新されることが多いといえます。

 

新築マンションのキッチンよりも、築30年のリフォームマンションのキッチンの方が最新式で性能がよいというのは普通にある話なのです。

 

新築の方が、耐震性がいいというのは本当？

 

新築物件のメリットとして「構造上耐震性に不安がない」といわれています。しかし、これは本当でしょうか。

 

住宅の耐震性能を評価する最も大きな目安は、1981年の建築基準法の改正により耐震基準が改正されたことです。1981年6月以降の確認申請を受けた建物は「新耐震」、それ以前の建物は「旧耐震」といわれ、基本的な耐震性能を計る大きな分岐点とされています。2021年現在でいうと、築40年以上の物件は、それ以降の物件に比べ耐震性能が劣る可能性が高い、ということです。

 

逆にいうと、築40年未満の建物であれば、耐震性能は基本的に新築マンションと変わらない、ともいえます。

 

もちろん工法は日進月歩ですから、築40年のマンションと新築マンションが耐震性は同じというと乱暴かもしれません。住宅性能表示制度や長期優良住宅など、建物の性能を公的な基準で客観的に証明する制度もあります。

 

しかし、多くの新築住宅はそうした性能を客観的に証明できる制度を利用しているわけではありません。建築基準法に適合しているので問題ないということで数多くの新築住宅は建てられていますし、その基準でいえば築40年の住宅との性能差は確認できないということになります。

 

他にもある新築のリスク

 

新築物件のリスクとして、他にもいくつか挙げてみましょう。最大のリスクと言われるのが、価格下落リスクです。新築住宅は一般的に中古住宅に比べて資産価値の下落幅が大きいと言われています。これを新築プレミアムと言って、一瞬でも住んでしまって中古物件になると、販売価格が購入時の1～2割は下がってしまいます。

 

新築プレミアムがなぜ存在するかというと、新築住宅は売主が、「土地取得コスト＋建設コスト＋販売マージン」で販売せざるを得ないため、中古相場とは別の割高マーケットを形成するからです。

 

また、建物は経年劣化が進みますし、会計上は償却が進みますから、評価は年を経るにつれて下落します。特に木造戸建ては、会計上の耐用年数である22年以降の資産価値は限りなくゼロに近くなっていきます。一方、中古住宅は既に建物の価値は下がっている段階で取得しますから、その下がり幅は新築よりも少ないといえるのです。

 

このほか中古住宅では、既にできあがったコミュニテイに参加することになります。どういった住民がいるのか、町内会で問題はないのか、マンションであれば管理組合の運営や長期修繕計画の実施状況は正常なのかなどを事前に把握することが可能となります。新築ではこういうことがまったくできないため、「リスクの塊」という指摘もあります。

 

それでも新築にこだわるなら、新築ならではの制度を活用しよう

 

それでも新築がいいという人もいます。新築にこだわる人に向けてアドバイスをするならば、高性能住宅を選ぶ目安となる制度を活用することです。高性能住宅は安全かつ税制で優遇されるからです。

 

住宅性能表示制度や、BELS（ベルス、建築物省エネルギー性能表示制度）により公的な住宅性能が表示されている住宅は、その優秀性が信頼できるものとなっています。建物の耐久性や維持管理のしやすさなどが一定基準を満たすと「長期優良住宅」の認定が受けられます。その場合、購入時の登録免許税や不動産取得税が軽減されるほか、ローンの控除額が上乗せされます。

 

また、省エネルギー性能やヒートアイランド対策などの一定の基準を満たすと低炭素建築物の認定が受けられ、ローン控除額が上乗せされます。

 

ZEH導入の補助金もあります。ZEHとは（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）の意味で、高断熱化と高効率省エネ機器、太陽光発電などを組み合わせて年間の消費エネルギーの収支を実質ゼロにする住宅のことです。省エネ性能などが一定の基準を満たすと補助金が受けられる制度を国や自治体が実施しています。主な対象は新築一戸建てですが、一部は新築マンション向けの制度もあります。

 

また、新築物件は、品確法により売主に10年間の瑕疵担保責任が義務付けられている点も、購入側としては安心できるメリットだと言えるでしょう。購入した物件に欠陥があっても、10年間は完全に保証がついています。

 

REDSリフォームは賢い選択　新築至上主義は眉唾！

 

以上、新築にもよい点はありますが、設備の面でも耐震性でも、手入れされた中古が勝るとも劣らないことがお分かりいただけたでしょうか。部屋の中で肌に触れる部分は、リフォーム・リノベーションすれば新築と変わらないし、それ以上の快適さを味わうことが可能です。

 

不動産流通システムREDSが提供するREDSリフォームのように、物件購入とリフォーム工事の2つの機能を併せ持つワンストップサービスを利用すると、より手軽に中古で新築気分になれます。基本コンセプトは以下のとおり。

 

・新築よりも安い物件を好みの立地で探す
・リフォームローンよりも低金利の住宅ローンで融資付け
・水回り重視の過不足の無い資産性の高いプランニング

 

新築のメリットと俗にいわれるその多くは実は眉唾で、リフォーム・リノベーションでも十分に享受できることでした。これを機会に、是非REDSリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

プロフィール
早坂　龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング代表取締役。北海道大学法学部卒業。石油元売会社勤務を経て、北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。