新築マンションの価格高騰もバブル期超えと言われるほどになってはいるものの、国内の不動産は海外と比べたら伸びしろがなく、キャピタルゲインは見込めない状況です。そこで注目されているのが、経済成長が著しく急速に都市化が進む東南アジア各国での不動産投資です。すでに世界の富裕層がこぞって手を伸ばしており、今後も中古マーケットの拡大が見込まれる東南アジアで不動産投資を行うことは、資産形成のうえで価値あることかもしれません。
今回、ソニー不動産（現・SREホールディングス）のスタートアップにかかわり、現在は国内外の不動産投資を手がける「Property Access 株式会社」代表取締役社長・共同創業者の風戸裕樹氏にお話をうかがいました。
（取材・構成 不動産のリアル編集部）
風戸裕樹氏
ソニー不動産役員時代に「海外不動産」を意識
――創業した理由や事業の内容をお願いします。
風戸：ソニー不動産の立ち上げをやって、2年ほど執行役員をやっていたのですが、ソニーの資本が入ったことで、ソニーのIT部門の人が何十名もやってきて、仕事を一緒にしていました。彼らは常に、海外の企業との差異化とか差別化とか外資にどうやったら勝てるかということを、ディスカッションのテーマにしていました。私はずっと国内市場を見ていたのですが、「たしかに国内だけでキャリアを完結してしまうのはどうなのだろう」と疑問を感じ始め「次に起業するのであれば必ず海外」と考えていたんですね。
ソニー不動産の関係者に紹介されたシンガポールの投資家の方に出資していただくことができまして、2016年にソニー不動産を辞めて、ビジネスを始めました。最初は、あんまり東南アジアのマーケットのことも分かっていなかったので、半年くらい共同創業したフィリピン人の女性と東南アジアの法制度とマーケットを調査しました。
2010年11月、東南アジアの不動産の情報を日本の投資家の皆さんに、まず情報を提供しようと「インターナショナル不動産＆投資カンファレンス」を始めました。メディアとしての情報発信もしていたんですけれども、いち不動産屋として私も取引をしっかりやってみたいと思い、タイやカンボジア、フィリピン、マレーシア、インドネシア、ベトナムで取引を経験しました。その中で、ポテンシャルがあって安心して販売できるのはフィリピン、安心して移住ができるのはマレーシアと分かりました。なので、この2カ国には会社も作っています。
――伸びる可能性にはどんな要素が必要ですか？
風戸：マクロ経済と取引関係のふたつが重要です。不動産市況がバブルで、人口が伸びていて、物価と賃金の上昇が一定している国は不動産価格が安定して伸びています。次に登記制度（権利関係）がしっかりとしていること。日本のような区分所有権が取れるかどうかです。この両方をきちんと備えているのはフィリピンです。フィリピンは英語も使えますし、取引がしやすく、事故も起きにくい。なので、フィリピンをおすすめしています。
大手不動産会社との連携で拡大
――御社のウェブにはどんな情報を載せていますか？
風戸：取り扱い物件はすべて間取りや価格とともに載せています。ただ、お客さんからすると行ったこともない国や街で分からないことが多いので、オンラインでの問い合わせよりも相談に来ていただくという流れを基本にしています。そこで国や街についてや目下の経済状況などを説明し、物件のご紹介を行います。
――集客の方法は？
風戸：集客の仕方には2つあります。ひとつが毎年1回主催するフェアです。1000人の来場があり、この中から直接買っていただいたり、小さいセミナーや個別相談に誘導して買っていただいたりします。
もうひとつは不動産会社からの紹介です。これが今いちばんネットワークを広げています。大手や中小の不動産会社数社と業務提携して、われわれがソーシングしてきた物件を、その会社さんに説明をして、ご送客いただくという仕組みです。税理士事務所やプライベートバンクとも提携し、個別に紹介していただくこともあります。私どもが契約行為をして仲介手数料をぜんぶ受領したうえで、そこから業務委託の契約に基づいてフィーをお支払いするようにしているのです。
日本では伸びないことを共感していただけた富裕層がターゲット
――顧客となる日本人の投資家はどういう方ですか？
風戸：いわゆるキャッシュリッチな富裕層になります。金融資産でだいたい3億円以上の方。理由は海外不動産のローンがつけづらいため、キャッシュで買うことが前提になるからです。中には800万円くらいで買える物件もありますが、総じて4,000万～5,000万円の物件をキャッシュで販売しています。ローンを使う方には日本政策金融公庫に海外向けのローンがあります。国内の不動産を担保にすれば4,800万円まで貸してくれるようです。
――日本人の投資家の方が海外不動産投資に興味を持つ理由は？
風戸：日本国内の不動産価格が伸びないからです。先進国の中で上がっていないのは日本だけ。リテラシーの高い方はもう日本円ではマズいと判断して米ドルやオーストラリア・ドルを買われていますが、そういう説明をすると共感いただいて、契約もいただけます。
――最近では首都圏の新築のマンションがバブル期のように高値になったのですが、今、日本の不動産マーケットをどうごらんになりますか？
風戸：今までの考え方で言えばたしかに「高い」でしょう。ただ、海外事情を見ていると日本は本当に「安い」ですよ。不動産に限らず、ぜんぶが安いですね。この「高い」というのは一般の人が買える、買えないというラインでの評価です。新築マンションの平均価格は一般年収の10倍近くになっている。これでは買えないのでたしかに「高い」のかもしれません。
でも、インターナショナルマネーがもっと入ってくるようになると、日本も香港と似た状況になります。今、高騰しているのは英語圏と中国語圏だけで、それ以外の言語圏で最も高いのは東京。日本人が英語を普通に話すようになってしまったら、本当に上がると思いますね。今のマーケットは言葉の壁で守られているんです。
不動産のプロキャリアで東南アジアでもたしかなビジネス
――文化の違いでビジネスに影響が出ていることはありますか？
風戸：フィリピンは数字が弱いです。大ざっぱな国民性もあるのかもしれませんが、たとえば管理費の額などは何度も要求してもパンフレットに入れてくれませんね……。金融システムも未成熟なので、海外送金でのトラブルがよくあります。
――そうしたことに限らず、海外の不動産投資には不安が多いと思います。最後にそんな東南アジアで、御社の優位性を教えていただけますか？
風戸：まだ数年しかやっていないので、実績が多い訳ではありません。ただ、私どもは国内では不動産のプロとしてやってきました。実は、東南アジアの不動産を扱っている業者は日本国内で実績がないところが多いです。「海外不動産、もうかりますよ」「転売できます」などと情報商材の延長レベル。たいした説明も受けずに買ってしまい、所有権にならないものを売りつけられたり、名義が変わっていなかったりなどのトラブルがよくあります。
私どもは不動産のプロとして安心できる資料作りができますし、現地弁護士をそろえてローカルの法制度にも精通しています。実績や年数は少ないですが、そういうところがセールスポイントと考えています。
――ありがとうございました。
風戸裕樹氏
Property Access 株式会社 代表取締役社長・共同創業者
2004年、早稲田大学商学部卒業。同年、オークラヤ住宅に入社。その後、2006年にクリード、さらに2008年ダヴィンチ・アドバイザーズに転じ、この間、起業構想を温める。2010年、不動産仲介透明化フォーラム（FCT）を設立、社長に就任。日本の不動産取引を変革するべく、米国型エージェント制度の日本版「売却のミカタ」を開始し、全国展開。2014年にソニー不動産にFCT社を売却し、ソニー不動産 執行役員 売却コンサルティング事業部長兼コンサルティング事業部長として、創業に携わるとともに事業を拡大、不動産取引の透明化を加速。2017年、シンガポールにてプロパティアクセス共同創業。日本では不動産売買の専門家として広く知られる。書籍は『マンションを相場より高く売る方法』（2013年）、『初心者のための東南アジア投資ガイド』（2018年）。
