不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

2020年3月18日に公示価格が発表されました。三大都市圏や地方4市以外でも地価が上昇に転じ、全国的に地価の回復傾向が広がっていると報じています。また、地価の高騰を受けて首都圏の新築マンションの年収倍率は7.3倍にまで達しており、首都圏での新築マンション購入は「高嶺（たかね）の花」と言わざるを得ません。

 

そこで、注目されるのが中古マンションです。駅近のマンションがリーズナブルに入手できる上、リノベーション（リノベ）により最新の設備・内装に整えることも可能です。

 

利便性の高い場所にある中古マンションを、リノベでライフスタイルに合致した仕様に仕上げられることから、一般的には「リノベは万能」というイメージがありますが、実際はどうなのでしょうか？　本稿ではリノベーションのメリットやデメリットを解説します。

 

（写真はイメージです）

 

マンションのリノベーションでできること

 

リノベーションでは、既存の床や壁、内装を取り払い、鉄筋の損傷を検査して躯体の補強を施し、配管や電気系統を全て取り換えて今風の住居部に作り替える、といった工事を行います。

 

そのため基本的には、間取りやレイアウトを自由にすることができ、部屋のサイズも変更可能です。キッチン・風呂場・洗面台などの水回りを任意の場所に移すこともできます。

 

築年が古いマンションでは、既存の上下水道の配管や電気系統の配線がリフォームの問題になることがあります。リノベーションの場合には、一度、外壁と戸境壁の躯体の状態にして室内を作り変えるので、配管や配線もやり替えられるので問題となりません。

 

例えば、子供が独り立ちした夫婦が生活の利便性を求めて、駅近で3DKのマンションをリノベ前提に購入して住み替えるとします。築年も古く間取りも時代を感じさせるマンションですが、耐震基準は新基準です。

 

このマンションを2LDKでキッチンをアイランド型とし、リビングを広く、さらに浴室・トイレを移動して大きくレイアウト。また、寝室と子供が訪ねてきた時用の部屋をフローリング仕様にする、といったことがリノベでは可能です。

 

リノベーションの実現を阻むハードル

 

このように、部屋の構成を思いのままに大きく変更できるマンションのリノベーションはまさに万能と思えるかもしれません。ところが、このようなリノベはどんなマンションにでも可能というわけではないのです。

 

例えば、築年の古いマンションや低コストの建物では、天井の形状がフラットでなく梁の部分が凸状に出っ張っている場合があります。この出っ張りがあると居住性や開放感の点でレイアウトが制限されます。また、床下の構造次第では配管系の引き回しが制限されることもあります。

 

したがって通常のマンションを思い通りにリノベしようと思えば相応のコストがかかります。1,000万円以上の費用がかかるケースも珍しくありません。コストをかけて無理してリノベするというのは本末転倒で、それなら新築を購入した方がいい、ということになりかねません。SI住宅（内装や設備のリプレイスを前提に躯体の構造がつくられている住宅）のようなものもありますが、リノベ対応のマンションは建築費用もかかるので同一レベルのマンションと比較して2割ほど高いといわれています。

 

また構造的なハードルでなく、ルール上のハードルも存在します。

 

マンションのような集合住宅は、所有権に対して法的な決まりがあります。専有部分・共有部分という考え方です。これにより、名義人による所有とマンションの各戸の名義人全員による共有に分かれます。

 

専有部分とは、各戸の内側部分です。例えば床や天井、隣同士の壁（戸境壁）などの構造体自体は共有ですが、内側の壁紙やフローリングは専有部分となります。また、バルコニーや窓、入口のドアは共有部分に分類されます。これは、建物としての統一感を保持するためです。

 

リノベーションにより共有部分に手を加える場合は、管理組合との協議が必須ですが、これは非常にハードルの高い問題です。

 

潜在するリノベーションの将来的なデメリット

 

リノベーションにあこがれる方の多くは、今風のスマートでスタイリッシュな空間デザインや個性的な設備・インテリアを求めがちです。しかし、そうした見た目のおしゃれや華美さと、毎日の「使いやすさ・暮らしやすさ」とは必ずしも相容れません。

 

家族構成やライフスタイルが変われば、住まいへのニーズも変わります。特に使い勝手より見た目を重視したリノベは、間取りや内装に将来「飽き」がきてしまうとなかなか辛いところです。大規模なリノベーションを行うのであれば、最初の段階で相当慎重に考える必要があるでしょう。

 

「資産性」の問題も見逃せません。リノベーションしたマンションは、その工事費のぶん周辺の類似物件より高値で販売されがちです。また上述のように、リノベーション物件は個性的な間取りや内装になりやすく、住む人を選びます。「暮らし方を決められてしまいそう」「手直しのコストがかかりそう」といった評価を持たれてしまうリスクがあり、市場での流動性や資産性という部分で不安が残ります。

 

あえて「リフォーム」を選ぶという選択

 

中古マンションを購入し、リノベーションによってライフスタイルに適合したレイアウト・内装を実現するというのは、新築では得られないコストパフォーマンスを達成できるメリットの多い選択肢です。中古物件を今風に仕上げたという満足感もあるでしょう。

 

しかしここまでご説明したように、リノベーションの実施にあたっても、リノベの後も、様々なデメリットがあるということを知っておいてください。

 

リノベーションのデメリットを解消し、かつ中古マンションの快適性を追求するなら、必要十分な「リフォーム」にとどめておくという選択肢も有効です。特に日々の生活に関わりが深くリフォームのニーズが高いキッチン・バス・トイレを中心に、専有部分の基本的な設備の再生を行うというものです。これならコストや資産性の面でもデメリットはありません。

 

築古で比較的好立地条件の場所にある中古マンションを安価で入手し、リフォームによって上手に使用できれば住生活の満足度はより高いものになります。物件の構造、価格、利便性を考慮してご自身の住まいへの希望をかなえられるよう、「リフォームを前提とした物件探し」という選択肢にもぜひご注目ください。

 

 

八木　裕（Life Assets Design 代表）
兼業サラリーマン大家として賃貸物件を経営している。優良経営を実践するために宅建士試験合格後、賃貸不動産経営管理士試験、土地活用プランナー試験に合格し、個人資産のコンサルティングを行っている。（FP2級技能士）