不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

2020年は、東京オリンピック開催や2019年10月の消費税増税の影響など不動産市況に影響を及ぼす材料が多いため、マンションを売却する環境も大きく変化する可能性があります。これまでの相場に合わせて売却しようとしても売れなくなってしまう恐れがあり、その後のライフプランにも影響が及ぶかもしれません。

 

本稿では、この「2020年問題」の詳細やその対応策について解説いたします。今マンション売却を考えている方はぜひご一読ください。

 

（写真はイメージです）

 

不動産業界が直面する2020年問題①　～オリンピック開催～

 

2020年という節目の年、日本ではご存知の通り、東京オリンピックが開催されます。現在、オリンピックへの準備が特需となって景気を押し上げており、不動産業界もこれを受けて好況が続いています。ですが、この特需は期間限定であり、「オリンピックが終わったら、不動産価格が暴落するのではないか…」という懸念の声も挙がっています。

 

大会後に不動産価格が下がるのか、これは誰にも分かりません。他の経済要因も複雑に関係してくるため、もし不動産価格が下がったとしても、それがオリンピックの影響であったかどうかは翌年以降の経済分析を待たなければならないでしょう。

 

参考までに、過去のオリンピック開催地の経済はその後どのように推移したかというデータがあります。
各国で集計方法が異なりますが、イギリス・ロンドン五輪（2012年）以前の6大会において大会後に建設投資が減速したのは、スペイン（1992年バルセロナ）、オーストラリア（2000年シドニー）、ギリシャ（2004年アテネ）です。

 

しかし減速の理由は通貨危機やITバブルの崩壊などでオリンピックに関わるものではなく、中長期では建設投資は戻っています。こうした結果を見る限り、オリンピック後に経済が減退する可能性は低いと考えられます。
参考：みずほ総合研究所レポート（P40）

 

不動産業界が直面する2020年問題②　～消費税増税の影響～

 

中古マンションの売買が活発になってきている日本ですが、中古マンションの相場は、少なからず新築マンションの販売価格の影響を受けます。近隣の同規模・仕様の新築マンションが6,000万円で販売していたら、これを超えた価格で中古マンションを売るのは難しいでしょう。その新築マンションの販売が芳しくなく、5,600万円に価格改定したら、中古マンションもそれに応じて価格の見直しを考えなくてはなりません。

 

中古マンションの売買は個人間売買ですので、消費税増税の影響は限定的ですが、新築マンションは販売価格に消費税を含むので増税の影響を受けます。例えば販売価格6,000万円のうち4,000万円が建物価格だとしたら、増税の影響は80万円です。2019年10月以降、販売価格に消費税増税分が転嫁されていますので、2020年には新築マンションの販売に暗雲立ち込める状況になりかねません。

 

株式会社不動産経済研究所が公表している首都圏の新築マンションの平均販売価格は、2014年は5,010万円でしたが、2018年には5,962万円まで上がってきています。その間、日本の平均年収は、415万円から441万円までしか増加していません。

 

ダブルインカムなど世帯収入の変化はあるのの、上昇率がアンバランスな状態ですので、消費税増税が引き金となって、新築マンション価格の下落、ひいては中古マンション価格の下落に連鎖する恐れがあります。

 

今からでも間に合う対応策①　～売却を考えるなら早めに行動に移す～

 

前述の通り、オリンピックの影響による景気減退は考えにくいものの、消費税増税は少しずつ不動産価格に影響を及ぼす懸念があります。新築マンションの売れ行きが鈍れば、中古マンションの相場が下がってくるでしょう。消費税増税の影響を緩和するために始まったキャッシュレス決済の5％還元も2020年6月までとなっており、2020年後半になれば日常生活にも増税の影響が及びます。

 

もちろん、増税の影響を受けながらも日本経済が力強く成長を続ける可能性はありますが、経済が減退して不動産価格が下がる恐れもあります。現時点で売却を考えている方は、早めに売却活動をスタートさせた方が良いでしょう。

 

今からでも間に合う対応策②　～周辺物件の価格推移を確認しておく～

 

経済の影響で不動産価格が上がる・下がるという話は、大局的に見たものであり、各地域や最寄り駅といったスケールで見るとまた違った変動が起きる場合があります。

 

例えば、山手線には新しい駅「高輪ゲートウェイ」ができます。これまで品川駅まで徒歩15分程度との表記であった地域が、山手線の駅徒歩数分になるわけです。当然、資産価値は上がるでしょう。また、駅前再開発などで資産価値が上がる地域もあります。

 

自分の住んでいる地域の不動産価格の変動については、新築・中古マンションの実際の売れ行きでしか知ることはできません。不動産仲介会社は、レインズを通じて中古マンションの成約情報が共有されています。どの不動産仲介会社も査定は無料ですので、保有するマンションの資産価値に興味がある方は、お気軽に査定を依頼しましょう。

 

今から知っておきたい2022年問題・2025年問題

 

「2020年問題」の先に、不動産価格に影響を及ぼす可能性のある問題に2つ触れておきます。

 

1つ目は、2022年に訪れる「生産緑地」の問題です。
1992年に生産緑地法が改正され、以後30年間、生産緑地の指定を受けた農地は税金の優遇を受けられるようになりました。この30年という期間が2022年に満了を迎えるため、生産緑地を解除された土地の売却が一斉に始まるのではないかと懸念されています。

 

生産緑地に指定されるには500㎡以上という条件があります。このまとまった土地が売りに出ればマンションも建設されるでしょう。売却物件が供給過多になれば、市場相場が下落する恐れがあります。

 

2つ目は、2025年に訪れる団塊世代の高齢化問題です。

団塊の世代とは、1947年～1949年の第一次ベビーブームで生まれた世代です。2020年現在では71歳から73歳に該当し、その人口は約806万人、日本全体の約6％を占めています。

 

この団塊の世代が2025年には後期高齢者になるため、現住居を売却して老人ホームへ移るなどの住宅事情の変化が起こるのではないかと懸念されています。生産緑地と同様に、売却物件が増えれば全体的な相場を引き下げるかもしれません。

 

まとめ

 

2020年は東京オリンピックという目玉イベントがある年ですが、これから先を考えると、マンション価格の下落につながる懸念材料が数多くあります。直近では、大会が終わる2020年後半に消費税増税がどれほどの影響を及ぼすかが心配されます。

 

マンションには資産性だけでなく日常生活の利便性という側面もありますが、資産性を重視して考えるならば、不動産市場が安定している2020年前半に売却を考えた方が良いでしょう。

 

（不動産のリアル編集部）