不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

 

2020年1月22日の日経電子版に「新築マンション29年ぶり高値　19年の首都圏5,980万円」という記事が掲載されました。

 

記事によると、首都圏の新築マンションの価格上昇がとどまるところを知らないようです。不動産経済研究所（東京・新宿）の調査では2019年の平均価格は2018年比1.9％上昇の5,980万円で、バブル最盛期以来29年ぶりの高水準となったということです。庶民にとって新築マンションは「高嶺の花」となり、売れ行きも鈍化しています。供給量自体も減っていて、発売戸数は15.9％減の3万1238戸と27年ぶりに3万5000戸を下回り、2020年はそれを上回る見込みはないようです。

 

一方、中古マンションの成約件数は2年ぶりに前年を上回って過去最高の3万8000件となり、マンションは新築よりも中古を求めるトレンドがはっきりしました。このトレンドをどう考えればいいでしょうか。

 

（写真はイメージです）

 

新築マンション価格高騰の現状とその理由

 

記事によると、2019年に首都圏で新築マンションを買おうとしたらざっくり6,000万円が平均値ということです。いったいなぜこうなったのでしょうか。

 

もちろん、昨今の土地価格と建築資材、人手不足からくる人件費などいろんなコストの高騰が理由としてあることはよく知られていることです。ただ、それ以外に業界の構造からくる要因も大きいようです。

 

不動産事業プロデューサーの牧野知弘氏は以前、不動産のリアル編集部の取材に対し、「価格の高い都心部の土地を買って、ゼネコンに発注したのが1年前。1年前に発注した建築費は今よりも非常に高い」と仕入れから販売までのタイムラグに原因があるという趣旨の説明をしています。

 

さらに本来、モノの価格は需要と供給で決まり、売れないモノの価格は下がるはず。それなのに売れない新築マンション価格が下がらない原因として、牧野氏は2つの理由を挙げています。

 

1つ目が、現在「メジャーセブン」と言われている大手デベロッパー7社（住友不動産・大京・東急不動産・東京建物・野村不動産・三井不動産レジデンシャル・三菱地所レジデンス）でマーケットを席巻していること。体力がある大手は売れない商品を値下げして損切りするよりも我慢することを選びます。また、大手は「マンションのほかにオフィスビル事業やホテル事業で稼いでいるので、マンションは売れなくても構わないというのが本音」ということでした。

 

2つ目の理由は、金利が以前と比べるとものすごく安いこと。借り入れしても、借入金の返済に苦しむということが平成バブルの崩壊のときに比べると少ないので、なんとか持ちこたえることができてしまうのだそうです。

 

2020年は新築マンションはあまり出ない

 

ただ、デベロッパーがいくら頑張ったところで、消費者はない袖を振ることはできません。記事中、不動産経済研究所は、首都圏の初月契約率が62.6％と好不調の目安の70％を4年連続で下回ったことを挙げ「価格上昇で購入検討者の慎重姿勢が強まっている」と分析しています。

 

こうしたことを受け、デベロッパー側も方針転換を迫られているようです。日経新聞の記事「首都圏20年マンション発売は微増、民間調べ」によると、不動産経済研究所は、2020年の首都圏の新築マンション発売戸数は2019年見込み比2.2％増の3万2000戸になるという予測を発表しました。都区部の駅近や湾岸などの大型物件が発売予定のために微増となるものの、低調傾向は否めません。

 

記事中、新築の低調傾向の背景として「マンション用地に適した土地が少なくなっている」ことや「在庫圧縮に追われて新規供給が抑えられるとの見方もある」などが示されています。

 

中古シフト進む。価格の伸びが小さい戸建てにも着目

 

こうした変化を受けて、今後の住宅マーケットにはどんな変化が見られるのでしょうか。

 

先述の牧野氏は、2019年10月に消費増税が断行されたこととの合わせ技で、「中古マンションへの注目度が上がる」と指摘します。

 

それは、中古マンションの売買は業者でないものどうしが行うことから、消費税がかからないためです。新築マンションを買うと、建物代に占める割合は80％以上です。たとえば7,000万円の新築マンションだったら建物部分の5,600万円に消費税がかかり、消費税として509万円が国に徴収されます。一方、中古だったら消費税はかかりません。そのかわり不動産会社に支払う仲介手数料はかかりますが、上限額は「3％プラス6万円プラス消費税」ですから、約238万円となります。

 

その差額は271万円になりますから「これだったら中古でいいんじゃないか」となるのも当然かもしれません。

 

また、東日本レインズによると、2019年に新築戸建ても成約件数が前年を上回りました。新築マンションは下がったのに、戸建ては新築でも伸びているのです。これは、戸建ては木造であることが多く、鉄筋コンクリートのマンションよりもコストの伸びが小さいため、価格の伸びもマンションと比べて小さいことが影響しているのかもしれません。

 

マンションよりもライフスタイルに自由度が高い戸建てを検討することも、選択肢として存在感が高まっているようです。

 

新築信仰は幻に。トレンドから主流になる日は近い

 

新しいもの好きの日本人ですが、住宅に関しては特にその傾向が強く「新築信仰」と呼ばれてきました。かつて日本の住宅は木造が中心で長くは使えないものが多かったことや、政府も税制や金利で優遇するなどして新築信仰を後押ししてきた面があります。

 

しかし、時代は変わり、耐用年数が22年とされている木造住宅でも100年くらい使えるものもできはじめました。また、新築マンションには実際の建築コスト以外にも宣伝費や人件費など間接費用が上乗せされていることもだんだん知られてきました。

 

牧野氏はかつて、不動産のリアル編集部にこのように答えています。

 

「新築をあえて買うっていう発想は、日本人でもだんだん希薄になっていくのではないでしょうか。今シェアオフィスやシェアハウスなどが流行し、定着してきました。車だってシェアリングが増えていて『ピカピカの新車じゃなければ嫌だ』という人は少数派になってきています。新築マンションを買う効用や満足度っていうのは世の中ではそんなに評価されなくなるでしょう。時代のトレンドでしょうね」

 

2020年を前に、新築マンションと中古マンションでは流通戸数がついに逆転し、日本人の新築信仰もいよいよターニングポイントがやってきたようです。2021年から住宅ローン「フラット35」でリフォーム一体型の条件が緩和されるとの報道もあり、中古を買ってリフォームをするという流れが加速しそうです。今はまだ中古マンションは「トレンド」かもしれませんが、やがて「主流」になる日も近いのではないでしょうか。

 

（不動産のリアル編集部）