子供の誕生や独立、両親との同居などによりマイホームの間取りが生活と合わなくなった。転勤や子供の就学のために違ったエリアに住まいを移したい。今の家にとにかく不満があるのでもっとよい家に住みたい……。そういったニーズに応える手段が、現状のマイホームを売却し、新たな家を購入する「住み替え」です。資産価値の高い家に住んでいれば、売却益を得られる可能性もあります。ただ、住宅ローンの残債があることに不安を抱えている人も多いでしょう。残債があると住み替えはできないのでしょうか。そんな疑問を中心に、住み替えについて解説します。
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住み替えは「売り先行」がキホン
マイホームの住み替えについて「住宅ローンが残っているとできない」「新たな家を購入するためにはまとまった自己資金が必要」などと考えている人がいます。しかし、それは誤解です。住宅ローンの支払いが終わっており、自己資金があるほうが住み替えしやすいことは確かですが、適切な手順を行えばそうでなくとも住み替えが可能です。
住宅ローンの残債があっても、売却益を返済に充てることができますし、新たな家を購入する資金は新規で融資を受ければ問題ありません。ただし、資金の動きに注意しないと一時的に現金不足に陥る可能性があります。自宅の売却と、新居の購入のどちらを優先するかによってそれは変わってきます。資金繰りの流れをそれぞれ見ていきましょう。
・売り先行：住んでいる自宅を先に売却し、引渡期限までに新居を購入
先に売却代金が確定するので、住宅ローンの残債がゼロにできるかできないかがはっきりします。このため、新居の購入計画が立てやすいといえるでしょう。ただし、引渡期限までに新居が見つからないと仮住まいが必要になり、引っ越し費用や賃料が余分に発生するかもしれないというリスクがあります。
・買い先行：新居を先に購入し、自宅を売却
気に入った物件をじっくり探すことができます。しかし、新居の引き渡し（入居）までに現在の家が売却できないと住宅ローンを現在の住まい分と新居分の二重で支払うというリスクを抱えることになります。また、売却先が見つからないままで新規の住宅ローンを組むことは難しく、一定の自己資金がある人向けといえるでしょう。
買いを先行させる場合は、従前と新規の住宅ローン返済が重なるダブルローンのリスクがあります。自己資金があれば、従前のローンを清算することもできますが、そこまでの資金力がある人ばかりではありません。そう考えると「売り先行」のほうがローリスクであり、住み替えのスタンダードといえるでしょう。
とはいえ、売りと買いを完全に分離させるのは現実的ではありません。売却を優先させながらも並行して購入物件を探すことで、資金繰りを調整していくのがベストでしょう。売り買いをひとつの不動産会社に一括して任せればスムーズに運べますので、信頼できるところを探すことも重要です。
住み替えリスクを軽減する「住み替えローン」
売り先行をベースにすることで、ダブルローンは回避できます。しかし「オーバーローン」の懸念は残ります。オーバーローンとは、売却額が住宅ローンの残債を下回ること。たとえば現在住んでいる家のローン残債が2,000万円であるにもかかわらず、売却額が1,800万円となるような場合を指します。
こうなると、差額の200万分を自己資金で清算しなければなりません。しかし、自己資金がない人や、あっても貯蓄を切り崩したくないという人もいるでしょう。そういった人のためにあるのが「住み替えローン」です。住み替えローンとは、住み替えの用途に特化した住宅ローンの一種です。新居とその敷地に抵当権を設定する点は通常の住宅ローンと同じですが、融資限度額が通常の住宅ローンよりも大きいのが特徴です。
通常の住宅ローンは物件価格を上回って融資を受けることはできません。しかし、住み替えローンは先述のようなケースを想定し、新居の物件価格を超過して借り入れることができるのです。これを利用すれば、売却額で賄いきれなかった住宅ローン残高も上乗せして融資を受けることができます。中には、住み替えにかかる登記費用や仲介手数料などの諸費用まで上乗せできる金融機関もあります。
住み替えローンのメリット
住み替えローンは住宅ローンの一種なので、借入期間は最長35年と長く、団体信用生命保険の特約に（取り扱いがあれば）加入できる点もポイントが高いです。通常の住宅ローンのメリットを享受しつつ、住み替え特有の懸念事項に対応しています。
ただし、融資ですので当然、審査があります。仕組み上は新居以上の融資が可能ですが、審査によって借入額が制限されることも考えられます。また、従前の住宅ローンの返済を滞りなく行ってきたかも重要です。通常は直近の3、4年程度の返済状況がチェックされます。返済実績が乏しかったり延滞したりしていると、新たな融資が受けられないかもしれません。
住み替えにも対応した「つなぎ融資」がある
住み替えでは「売却（従前の住宅ローンの清算）」と「新たな住宅ローンの締結」時期をすり合わせるのが理想です。しかし売却時期がズレ込み、新居の購入資金が先に必要になってしまうこともあるかもしれません。新居として注文住宅を選んだ場合も、土地の購入資金が住宅ローンに先行して必要になるため、売却前に資金がいることになります。
このような場合に頼りになるのが、現在の住居が売却されるまでのつなぎで借り入れを行う「つなぎ融資」です。つなぎ融資の借入期間は半年～1年程度。現在住んでいる家の売却代金が入った時点で清算します。
つなぎ融資を活用すれば、買い先行の住み替えでダブルローンのリスクが小さくなります。ただし、つなぎ融資には諸経費がかかりますし、金利が高めです。売却がつなぎ融資の返済期限を過ぎてはいけないため、早く売ろうとして不本意な価格での売却を強いられるかもしれません。
住み替えに対応したつなぎ融資の取り扱いは、実はそれほど多くはありません。土壇場であわてないように、物件探しの早い段階で借入予定の金融機関でつなぎ融資の有無を確認するか、不動産会社で紹介を受けられるかを確認しておきましょう。
不動産価値によっては自己資金が増えるかも
売却と新居の購入を並行して行う「住み替え」は簡単ではありません。ダブルローンやオーバーローンのリスクがあるので、「売り」「買い」の状況を見極めながら慎重に行なわなければなりません。その一方で、売却益が生じるケースも考えられます。つまり、住宅ローン残高よりも高値で売れる場合です。立地や物件の築年数などにもよりますが、現在は不動産価格が上昇しているエリアも多く、「新しい住まい」と「現金資産」の双方が得られるかもしれません。
住み替えローンやつなぎ融資について、詳しくは以下の金融機関のサイトをご覧ください。
・住み替えローン｜三井住友銀行
・みずほ買い替えローンのご案内｜みずほ銀行
・りそな住みかえローン｜りそな銀行
・不動産売却つなぎローン｜三井住友トラストL＆F
・買換つなぎ融資｜三井のリハウス
横山晴美（ライフプラン応援事務所代表）
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。（AFP FP2級技能士 住宅ローンアドバイザー）
