不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

修繕を目的とするリフォームと違い、自らのライフスタイルを反映するために居室のあり方に大きな変更工事を加えるリノベーションが人気を集めています。中古マンションは新築に比べて安く、さまざまな立地や仕様のマンションを選べるというメリットがありますが、一方で築年数や建物構造によってはリノベーションに向かないものもあります。また、スケジュールを上手に組み立てないと無駄な出費がかさむ恐れもあります。注文住宅のマンション版とも言うべきリノベーションをする場合にどんな物件が向いているのか、考えてみましょう。

 

（写真はイメージです）

 

中古をリノベーションするメリット

 

まず、中古物件を買ってリノベーションすることにどんなメリットがあるのかおさらいしておきましょう。大きく言って3点あります。

 

低予算で理想の住まいを造れる

 

中古マンションは、すべて新品の新築よりも比較的安く購入することができます。新築マンションは新しいのはいいのですが、理想を全て反映されているわけではないので、どこかに妥協が必要になります。一方、中古を買ってリノベーションをする場合、キッチンや浴室、フローリング、壁紙などの仕様や色を思い通りに組み合わせることができますので、新築よりも理想の住まいに近づけることができます。また、マンション本体価格が新築よりも安いので、リノベーションの方法によっては新築を買うより低予算で済ませられます。

 

立地の良いところに住める

 

新築マンションは1つの駅に多くて2～3カ所しか販売していませんが、中古の場合は、駅から近くて便利な立地のマンションが数多く出ています。

 

実物を見ながらリノベーションを検討できる

 

新築マンションを青田買いする場合、建設中はモデルルームでの対応となり、実際の室内環境を確認することができません。これに対し、中古では実物の部屋を見ることができます。現在の間取りで使いにくい部分を確認することもできますし、陽当たりや風通しなども確認できます。

 

マンションの仕様や管理規約でリノベできないこともある

 

リノベーションでは間取りを変更するために壁や柱を取り払うことがあります。ただ、建物の構造によってはできないものがありますので注意が必要です。マンションの構造には「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。「ラーメン構造」は、昔の日本家屋のように柱と梁で建物を支える構造です。耐震を担う壁が室内側に少ないので、間取変更がしやすく、リノベーションに向いている構造です。一方、「壁式構造」は、その名の通り、壁が建物を支えている構造です。柱が無く室内がすっきりとした四角で家具などがレイアウトしやすいというメリットがある反面、取り除くことができないコンクリート壁が室内にも多く、間取変更には向きません。購入する中古マンションがラーメン構造になっているかを必ず確認しましょう。
　

また、リノベーションの範囲もマンションごとに用意された管理規約でできる範囲が定められているので、必ず確認しましょう。たとえば防音の関係からフローリングは不可と定めているマンションや、電気容量の関係からIHクッキングヒーターが導入できないマンションもあります。

 

中古マンションを選ぶ前に決めておくこと

 

新築マンションと違ってリノベーションは自分の考えで作り上げていく住まいですので、どのような住まいにしたいのかを考えておく必要があります。自然素材を重視したい、スタイリッシュな雰囲気にしたい、家族が集まれる広いリビングがほしい、などなど、自らのライフスタイルを住まいのあり方にどのように反映させたいのかを固めておきましょう。これまでに訪れたご友人のお住まいや見学した物件にもヒントはありますし、今の住まいの不満がそのままリノベーションの譲れないポイントになる場合もあります。
　

中古マンションの価格にリノベーションの費用と諸費用を加えた金額が総予算になります。中古マンションを検討する前に、ご自身が考えているリノベーションを実施したらどのぐらいの費用がかかるのか、概算見積を取得しておくと資金計画が組みやすくなります。

 

注意したいのは、気に入った中古マンションが見つかってからリノベーションの検討を進めていくと、リノベーションの検討中に中古マンションの買い手が先に見つかってしまう可能性が高いことです。中古マンションの購入を早く決断ができるようにリノベーションの具体化を同時進行で進めましょう。

 

リフォーム代金を現金で用意できない場合、中古マンションを買うときに住宅ローンを利用するのと同時に、リフォームローンも利用することになります。リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高めに設定されていますが、住宅購入に合わせてリノベーションを行う計画であれば、リノベーション費用も住宅ローンにまとめて借り入れできる金融機関もあります。昨今では、店舗を持たないネットバンキングも増え、ローンの商品も多様化していますので、融資手数料や金利などをしっかりと比較検討しましょう。

 

マンションの引渡し後にリノベーションが始めると、工事が終わるまでは引越しをすることはできません。ですが、多くの場合、中古マンションの引渡しを受けたタイミングで住宅ローンの支払いが始まってしまいます。タイミングが合わなければ、現在住んでいるところの家賃と住宅ローンの二重払いとなってしまうことになります。工事はいつ完了するのか、とリノベーションを担う施工会社にスケジュールを確認しておきましょう。

 

リノベーションに向いているマンションとは

 

リノベーション工事を行うのに向いているマンションはズバリ、築20～30年程度、リフォーム未実施のものです。築年がこれ以上古くなると、建物の基本スペックが大幅に劣ってくるからです。オートロックやエレベーター、宅配ロッカーなど今ではふつうにある共用設備が備えられていないマンションは、いくら室内を理想の住まいにしても日々の生活が不便に感じられるでしょう。

 

逆に、築浅マンションも避けたほうがよいでしょう。キッチンや浴室などの設備はまだまだ使える状態で、全体をリノベーションするにはもったいないと言えるからです。立地などによほどメリットがあるマンションでなければ、築浅は避けるべきです。

 

このほか、1981年(昭和56年)6月より前に建てられた、旧耐震基準のマンションも避けましょう。物件価格は安いかもしれませんが、登記費用の軽減や住宅ローン控除、不動産取得税の軽減などが受けられず、新耐震基準のマンションに比べて諸費用が割高です。個人ではマンション全体に耐震補強を施すこともできませんので、地震に対して不安が残ります。

 

 

斉藤勇佑（宅地建物取引士）
大学卒業後、5年間不動産売買業務に従事。その後、不動産管理会社に転職し、分譲マンションの維持・管理を中心とした業務に5年間かかわり、現在は不動産のストック分野の業務に従事。