不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

初めてマンションを購入する人は、何から手をつければ良いのかわからないでしょう。「ネットで探してみるか」と検索してみると、似たようなサイトがありすぎて、どれに決めたらいいのか分からなくなり、時間を浪費してしまうことにもなりかねません。しかし、マンション購入には順序と段取りがありますので、そこにいたるまでの一定のステップを知っていれば、それほど恐れることはありません。今回は、その手順と段取りを詳しく説明します。

 

（写真はイメージです）

 

理想の暮らしとマンション条件を決める

 

マンションを購入するときには、無理なくローンの返済ができる物件を選択することが肝心です。ご自身の経済力や月々の返済額からの逆算で、新築か中古かを決めるとよいでしょう。双方のメリットやデメリットを簡単に挙げておきます。

 

新築マンションのメリット

 

　・固定資産税・登録免許税・不動産取得税で中古物件よりも税金が軽減される
　・建物が新しく設備も最新なので修繕費用が少なくなる
　・10年間の瑕疵担保補償が付く

 

新築マンションのデメリット

 

　・青田買いの場合は現物を確認できない場合がある
　・立地の良い物件は高額のため購入しづらい
　・価格が割高になる

 

中古マンションのメリット

 

　・築年数に応じて価格が安くなる
　・現物を確認してから購入できる
　・立地の選択肢が多い（立地がよいものが多い）

 

中古マンションのデメリット

 

　・物件が古い場合はリフォーム費用が高くつく
　・住宅ローン控除の額が少なくなる

 

マンション購入にかかるお金について知る

 

マンション購入でいちばん怖いのが「お金」という人は多いでしょう。「一生に一度の買い物」とも言われるくらいの大きなお金ですから、それも当然です。でも、その目安を知っておけば怖くはありません。

 

物件価格は頭金とローン借入額

 

買いたい物件の代金が4,000万円だったとしましょう。購入資金に充てられる手持ちの現金（頭金）が1,000万円ある場合、ローンで借りるのは3,000万円となります。

 

逆に、銀行のローン審査で「あなたに融資できる額は2,500万円までになります」と言われた場合、手持ちの現金が1,000万円なら、購入できる物件は3,500万円のものが上限となります。このように、手持ち資金とローンで借りられる額の上限額の合計が、あなたが買えるマンションの価格となります。審査によっては、頭金がゼロの「フルローン」が可能な場合もあります。

 

頭金と諸費用は現金で用意する

 

マンションを買う際には、頭金のほかに「諸経費」がかかります。この諸経費は一般に物件価格の7％前後とされています。諸費用とは、不動産取得税・印紙税・登録免許税といった税金、金融機関とローン契約を結ぶための費用、仲介を受けたときに不動産会社に支払う仲介手数料（参照：仲介手数料の法定上限金額とは）などです。この費用は現金で用意するのがベストですが、持ち合わせがない場合、「諸費用ローン」を用意してくれる金融機関もあります。ただ「諸費用ローン」は住宅ローンよりも高い店頭金利が適用されるため、支払総額が多くなるのでオススメできません。

 

住宅ローンで借りられる金額と年収の関係

 

いくらまで融資してくれるかは金融機関により異なります。おおよその目安として「返済負担率」により融資する上限を定めているようです。返済負担率とは年収に対する返済額の占める割合のことで、これが少ないほど可処分所得が増えます。率は、年収400万円未満であれば年収の30％まで、年収400万円以上であれば年収の35％までとされています。

 

たとえば、年収300万円であれば、「300万円×30％＝90万円」なので、1年間に90万円（月額7万5,000円）以内であれば返済可能であろうという考え方です。

 

情報収集と不動産会社選び

 

マンションを買うには、不動産会社と仲介してもらう契約を結ばなくてはなりません。信頼できる不動産業者と契約できるかどうかで、マンション購入は成功か失敗かが大きく分かれてしまいます。ネットで十分に調べた上で、コンタクトを取りましょう。不動産会社が見つかるまでは、買いたい物件の候補を自分でも探してみてください。信頼できる不動産会社が見つかれば、その会社が希望をヒヤリングした上で最適な候補を探してくれます。

 

中古物件の場合、不動産会社に売主と買主を結びつける「仲介」をしてもらう契約を結びます。仲介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」があります。

 

一般媒介契約は他にも複数の仲介業者と契約してもOKですが、専任（専属専任）媒介契約はNGです。専任媒介契約は依頼者の自由度が小さくなるかわりに、丁寧に仕事をしてくれるというイメージです。専属選任になれば、報告頻度が増えるなど、より丁寧さが増します。

 

購入申し込みから売買契約まで

 

買いたい物件が見つかれば、いよいよ「申し込み」に入りますから「売買契約」を結ぶまでの流れをご紹介しましょう。

 

購入申し込み

 

購入の意思が決まれば、売主に対して「不動産購入申込書」を提出します。購入したい条件などを記載して買いたいとの意思を伝えるのです。仲介業者がひな形を出してくれるので心配はいりません。購入申込金としてこの時点で5万～10万円を支払うケースが多いようです。購入申込書は購入の意思を伝えるだけなので、提出により購入が決まるわけではありません。また、気が変わればキャンセルもできます。

 

ローン事前審査

 

ローン事前審査とは、金融機関が申込者の年収や職業などの情報と、過去の融資実績を比べ融資決定の可能性を審査することです。一般的に購入物件が具体的に決まっていない段階での審査ですが、事前審査を受けることで、借入可能額の概算が判断できるので、価格交渉などがスムーズになります。また、契約後に本審査が通らなかった場合、売主に迷惑をかけることになるので大切なステップです。

 

重要事項説明を経て契約

 

事前審査を経て、いよいよ売買契約に移ります。この前、不動産会社の宅建士が買主に「重要事項説明」をしますので、しっかり理解しましょう。購入を検討する中で確認していた情報と異なる説明はないか、そのほかにも気になる事実はないかなど、きちんと確認しましょう。その上で、購入を見送っても構いません。説明を受けた後、検討の時間を十分に取って、疑問点を解消してから契約に臨みたいものです。そのためにはあらかじめ、不動産会社に重要事項説明と売買契約のスケジュールを確認しておきましょう。売買にかかわる交渉の最終段階では検討する時間的余裕がなくなりがちですが、しっかりと考えて最終判断ができるよう、スケジュールを調整することも大事です。

 

リフォームやリノベーションをする人は早めの手配を

 

最近は中古物件を購入して、リフォームやリノベーションをする人が多いようです。比較的安価に新築気分を味わえるからでしょう。しかし、リフォームなどをするには、思いのほか時間が必要です。早めにリフォーム会社等を手配しておかないと入居時期が遅れます。また、リフォーム済みをうたった中古物件も最近はよく出回っていますので、検討されてはいかがでしょうか。

 

住宅診断士が専門家として住宅の劣化状況や欠陥の有無を調査し、改修すべき部分・時期・費用の概算などをアドバイスしてくれる「ホームインスペクション」という制度もあります。ホームインスペクションについては、まず媒介契約時に不動産会社から説明があります。業者のあっせんを希望するかも尋ねられますので、中古物件の状態を把握したいなら、申し出ましょう。

 

ローンが通るかどうかは最大の関門

 

売買契約を済ませると、いよいよ金融機関がローンを出してくれるかどうかの最終確認に入ります。これがローンの本審査です。事前審査よりも詳しく、提出した書類が見直されます。そして、銀行だけではなく保証会社や保険会社も審査に加わり、さらに物件の担保価値の計算や建築基準法などの法律に適正な物件かどうかのチェックもされます。

 

残金決済、引き渡し（登記）

 

ローン審査が問題なければ、売主と買主の立会いのうえ、物件の最終チェックをします。その後、金融機関と不動産会社で「登記申請の依頼」「残代金の受け取り」「鍵の引渡し」「諸費用などの清算」を行って、引き渡しとなります。

 

入居、確定申告で住宅ローン控除申請、瑕疵対応

 

購入した物件に入居したからといって全てが完了したわけではありません。確定申告で住宅ローン控除を忘れないようにしましょう。住宅ローンの年末残高の一定割合が税額控除されます。原則、所得税からの控除ですが、控除しきれない分は住民税から控除されます。

 

また、購入後に雨漏りなどの瑕疵が発生する場合があります。瑕疵についての対応は、契約前にあった重要事項説明で詳しく解説されています。説明書をしっかり確認しておきましょう。

 

以上のように、マンションの購入は決められた手順を踏んでいけば無事に終わることがご理解いただけたと思います。なにも知らないままで購入すると、不安なことも多いですし、不動産会社によってはぞんざいな扱いを受けることもあるかもしれません。どんな手順があるかということを簡単に知っておくだけで、精神面での負担も軽減されるでしょう。

 

 

今中克己
約20年にわたりビジネススクールで宅建士・社労士など資格試験の講師を務める。宅建士以外の所有資格は、社労士、測量士補、マンション管理業務主任者等。