不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

不動産周辺の用語には、語感が似ているけど違いが分かりにくいものがあります。たとえばインターネットで住まい探しをしているとよく目にする「リフォーム」と「リノベーション」、また「増築」と「改築」。これらにはそれぞれ、明確に意味の違いがあります。今回はこの2組の言葉とその意味の違いについて解説します。

 

（写真はイメージです）

 

リノベーションとリフォームの違い

 

以前は、建物を修復すること全般をリフォームと呼ぶのが一般的でした。リノベーションとはリフォームを今風に言い替えたものなのでしょうか？

 

いいえ、リノベーションとリフォームの持つ意味は明確に異なります。端的に言うとリフォームは「原状回復」、リノベーションは「ライフスタイルに合わせたパワーアップ」です。

 

原状回復とは、新築時の状態に戻す工事のこと。建物の古くなった部分や壊れた部分を修理したり、バスやキッチンを新しいものに入れ替えたりして、建物を元の状態に戻すことを目指した施工をリフォームというのです。大がかりなものだけでなく、壁紙の張替えなどの簡単な作業もリフォームにあたります。給湯システムを最新のものにしたり、便座をシャワー付きにしたり、洗面台をもっと使い勝手のよいものにしたりするので、リフォーム前と比べたらずいぶん便利にはなります。

 

ただ、部屋の間取りやキッチン、トイレの位置など、専有部分のあり方自体に変化は加えません。なので、生活スタイルは既存のものに合わせることになります。

 

一方、パワーアップとは、住む人のライフスタイルに合わせて今の状態を新築時よりも使いやすくすることです。リノベーションが「古くなったから直す」というリフォームと圧倒的に違うのは、住人の住空間に対する価値観や使用目的を生かしやすくするための工事であることです。

 

たとえば広々とした部屋を好む人なら壁を取り払って間取りを変更するでしょう。小さな子供を見守ったり、リビングにいる家族とコミュニケーションをとったりしながら炊事をしたい人は、キッチンの位置を変えるでしょう。音楽を楽しむ人は防音部屋をつくり、アウトドアが好きな人は玄関わきの部屋を土間収納（シューズクローゼット）にする。このように、既存の住空間を自分好みに変えていくのです。

 

以前は、リノベーションにあたる工事もリフォームという言葉で済ませることがふつうでした。それを、言葉を分けて使うようになったのは、販売の営業面で違いを強調するためではないかと思っています。

 

リフォーム、リノベーションのメリットとデメリット

 

費用について

 

リフォームの場合、修復がメインになるため費用をそれほど必要としません。汚れた壁紙を張り替えたり、水回りを新しくしたり、古いカーペットを交換したりする費用が多額になることはないでしょう。

 

リノベーションであれば、間取りの変更や耐震性・防火性の安全を高めるための、大規模な工事になることもあり費用が高額になるのが一般的です。なかには、一から建て直したほうが安くすむほど多額の費用が必要になることもあります。

 

嗜好の反映について

 

たとえば、中古物件を購入して、リフォームするかリノベーションするかを迷ったとき、ライフスタイルに特別のこだわりがある人は、リノベーションをおすすめします。マンションであれば建物を枠組で支えるラーメン構造の場合、間取りの変更は可能です。ただ、構造的に建物を壁で支える壁式工法の場合は難しいので､リノベーションの場合は、工事が可能な物件を選ぶ必要があります。

 

マンションでリフォーム・リノベーションをやってもいい場所、いけない場所

 

分譲マンションでリフォームやリノベーションを行う場合、マンションの住人が共同で使用するスペースがあるだけにさまざまルールがあるので注意が必要です。

 

分譲マンションでは、専有部分は個人の所有なのでリフォーム・リノベーションは自由なのですが、天井・壁・床などの内側である居住空間内に限ります。したがって、それ以外は共用スペースになるので自由に工事することができません。たとえばベランダやサッシ、玄関扉などは建物の景観がちぐはぐになる可能性があるのでリフォームできないのが一般的です。とくにベランダはふだん、洗濯物を干したり、景色を眺めたり、簡単なガーデニングをしたりなど自由に使っている部分ですが、非常時には仕切り壁を破って避難経路となり、手を加えてはならない場所です。

 

分譲マンションは区分所有法により管理規約でさまざまな内容が定められています。あらかじめ、リフォーム等ができる場所やできない場所を管理規約で確認しておきましょう。規約違反があれば、工事の中止だけではなく原状回復義務も発生します。

 

増築と改築の違い

 

次に増築と改築の違いについて考えていきましょう。

 

建築基準法で「建築とは、新築や増築・改築・移転（建物をジャッキなどで持ち上げて敷地の別の場所に異動させること）をすること」だとされています。新築とは、新たに建てることですが、増築と改築の違いはどこにあるのかというと、ズバリ改築とは「建て替え」、増築とは「建て増し」のことです。

 

増築は、現在ある建物の床面積を増やすことを意味します。たとえば、平屋建ての建物を二階建てにしたり、部屋数を増やしたりなどです。必ずしも既存の建物に隣接している必要はありません。同じ敷地内に別棟を建てることも増築にあたります。

一方の改築とは既存の住宅を基礎部分から取り壊して、新たにゼロから住宅を建築することを指します。

 

戸建ての増改築は行政の確認申請がいる

 

戸建てを増改築するときには、建築基準法や条例などで制限を受ける場合があります。増築や改築する部分の床面積の合計が10㎡を超えると行政に対して建築確認申請書を提出しなければなりません。

 

家を新築するときに建築確認申請書の提出が必要なように、増改築などの場合でも増改築が法律や条令に違反していないことを確認してもらわなければなりません。

 

マンションの場合、専有部分のみで可能な増改築には限度があるため、建築確認申請書の提出は必要ないのが一般的です。しかし、管理組合の承認が必要なケースがあります。事前に管理規約を確認して、内容を把握してから管理組合へ届け出るようにしましょう。

 

今中克己
約20年にわたりビジネススクールで宅建士・社労士など資格試験の講師を務める。宅建士以外の所有資格は、社労士、測量士補、マンション管理業務主任者など。