不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

いよいよ2019年10月1日から消費税が10%になります。毎回、消費税が増税されると「住宅は今、買うべきか？」という話題が出てきます。税率が上がる分（今回は2%の増税分）だけ購入価格が高くなることが懸念されるわけですが、じつは、住宅ローンを組む場合、2%以上の価格差ができることをご存知ですか？　この記事では、消費増税が住まい購入に与える影響と、それを賢く回避する裏ワザ的方法についてお伝えします。

 

※ちなみに、住宅を買うとき、本体に消費税が課税されるのは、売主が課税事業者の場合です。新築の場合はほぼ当てはまります。中古の場合、個人から買う場合は不要ですが、不動産会社からリフォーム済み物件を買う場合は課税されることが多いです。

 

 

損するのは2%分ではない！消費税増税後の住宅購入の意外な落とし穴！

 

さっそく具体例で検証してみましょう。

 

本体価格3,000万円の新築マンションを購入するとします。消費税が8%であれば、価格は3,240万円です。それが10%になると、3,300万円になります。価格差は2%分の60万円です。

 

ただ、これは現金で一括払いすればこの価格差ですが、多くの方が利用する住宅ローンで購入する場合は異なります。

 

下の表は、金利2%の元利均等返済で35年ローンを組んだ場合の比較です。上の1)は消費税8%で3,240万円が購入価格の場合、下の2)は消費税10%で3,300万円が購入価格の場合です。

 

1)消費税8%で3,240万円の購入価格の場合

 

 

2)消費税10%で3,300万円の購入価格の場合

 

 

1)と2)の差額

 

 

これを見ると、借入金額が60万円高いと、支払利息は約24万円増えていることがわかります。このため、本体価格3,000万円にかかる消費税の差額2%分の60万円に利息の増額分24万円が増えると、支払総額では、84万円増えることになります。

 

これだけの差額があると、税率引き上げ後に買うよりも引き上げ前の今、買うほうがお得ではないでしょうか？

 

ただ、注文住宅や大規模マンションなどは、契約から完成引渡しまでに期間のズレがあります。今、契約しても完成する頃には消費税は10%になっているかもしれません。それではあきらめるしかないのでしょうか？

 

今からでは間に合わない？　救済制度があります

 

契約時点と引渡し時点が異なる請負工事などは、消費税の税率変更で不具合が生じます。

 

契約時点は消費税8%だったのに、完成までに時が経過し、完成引渡しが2019（平成31）年10月以降になると、消費税は10%に上がっています。引渡し時期により消費税が変わるとなると、安心して契約を締結できません。

 

そこで国税庁では、税率変更があっても取引がスムーズに行われるように、税率変更で不具合が生じる取引10項目を挙げ、10%への税率引き上げ後も一定期間は8%が適用される経過措置を設けています。

 

住宅に関係する「請負工事等」も、このなかに含まれていて、「平成25年10月1日から平成31年3月31日までの間に締結した工事の請負契約については、その引渡しが10%の税率引き上げ後の平成31年10月1日以降であっても、改正前の8%の税率が適用される」とされています。

 

住宅ローン控除の恩恵を受けられない人は？

 

消費税引き上げによる消費者負担増に対しては、政策的配慮も手厚くなっています。前回、5%から8%の増税時には、住宅ローンを組んで、マイホーム購入をした人に一定額を所得税から控除する「住宅ローン控除」の上限額を20万円から40万円に拡充しました。

 

住宅ローン控除とは、居住開始から10年間は住宅ローンの年末残高の1％と40万円のいずれか少ない方を所得税額から控除する制度のことです。

 

ただ、この住宅ローン控除は払った所得税から一定額を控除するという仕組みのため、所得税額が少ない所得層は、受ける恩恵がわずかしかありません。これでは、公平さに欠けるという批判が以前からありました。

 

そこで、所得税額が少ない所得層のために「すまい給付金」という制度が設けられています。「すまい給付金」は、一定要件を満たすと、消費税8%時には、収入額の目安が510万円以下の方を対象に最大30万円、消費税10%時には、収入額の目安が775万円以下の方を対象に最大50万円を給付する制度です。

 

また、入居後すぐに申請すれば、約２カ月程度で現金給付されるので、入居した翌年の確定申告で所得税の還付を受ける仕組みである住宅ローン控除に比べて、そのスピードにおいても大変お得です。

 

 

詳しくは国土交通省のすまい給付金に関する説明（http://sumai-kyufu.jp/）をご覧ください。

 

すまい給付金の課税関係

 

すまい給付金はお金を受給するものなので、当然に「一時所得」として所得税が課税されます。ただ、一時所得には50万円の特別控除の適用がありますので、他に一時所得（生命保険の一時金や損害保険の満期返戻金など）がなければ課税の心配はありません。

 

また、要件を満たせば、すまい給付金を受給していても、「住宅ローン控除」を適用することもできます。その場合、住宅ローン控除で申告する住宅の取得価額から、すまい給付金を受けた金額分を控除して計算することとなります。

 

経過措置とすまい給付金で最大の恩恵を受ける裏ワザ

 

さて、ここまで、消費税増税のタイミングで住宅を買うべきか？という観点で各種制度をみてきたわけですが、一番メリットを享受できる組み合わせが存在することにお気づきでしょうか。

 

前述のとおり住宅ローンを組むことが前提にはなりますが、それは、2019（平成31）年3月31日までに契約して、消費税増税後の同年10月1日に引渡しを受けるのが、最もお得なタイミングだといえます。

 

なぜそうなるかというと、まず2019（平成31）年3月31日までに契約することで8%の消費税で住宅を取得できます。冒頭の事例でいくと、それだけでも84万円の差が生じました。そして、消費税増税後の同年10月1日以降にすまい給付金を申請すると、収入額の目安が775万円以下の方なら、最大50万円の給付を受けることができます。つまり、合計134万円もの差が生じます。

 

ここで「住宅価格の消費税は8%で契約したのに、すまい給付金は、消費税10％時の給付金である最大50万円の方を適用できるのか？」と疑問が生じるかもしれません。

 

そこで、すまい給付金の問い合わせ窓口に実際に問い合わせてみました。すると、「給付金の支給は、その申請時の消費税率によって判定するので、申請が平成31年10月1日以降であれば、要件を満たした場合の給付金は最大50万円である」との回答を得ました。

 

100万円以上の差が出るとなると、住宅購入を具体的に検討しようと思う方なら、このタイミングでの購入は最強の裏ワザでしょう。一考の価値ありではないでしょうか？

 

 

浅野 匠（2級ファイナンシャルプランニング技能士）
税理士法人・税理士事務所で通算15年勤務した経験から会計税務全般に精通。税理士法人所属時代は、併設のコンサルティング会社において、M&A、不動産証券化業務にも従事。