不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

マンションを購入したくても、手持ちの資金がそれほどないために一歩を踏み出せないという人も少なくないでしょう。マンションを購入するためには、いくらくらいの頭金を準備しておかなければならないのでしょうか？　また、頭金以外に必要になる費用はないのでしょうか？

そうした費用の問題は、結局住宅ローンを組むためには手持ち資金がいくら必要かということになります。今回は、住宅ローンの契約をするときに必要な頭金などの額についてご紹介します。最低限の必要額を押さえ、具体的なマンション購入計画にお役立てください。

（写真はイメージです）

100万～600万円が庶民の数字

国土交通省の報道発表資料である「平成29年度住宅市場動向調査」によると、マンションを取得するためにかかった費用の平均額は、分譲マンションの取得世帯で4,192 万円、中古マンションの取得世帯で2,393 万円だそうです。

自己資金比率をみると、分譲マンションの取得世帯が42.8％、中古マンションの取得世帯が51.3％という数字が発表されています。自己資金比率とは、購入資金に対する住宅ローンの頭金と住宅購入についての諸費用を合わせた手持ちのお金の比率です。

この数字をみると、分譲マンションも中古マンションも「自己資金比率はかなり高くないか？」と思われることでしょう。頭金と諸費用を合わせて購入資金の半分近くを貯蓄しているということですから。

しかし、これはあくまでデータにすぎません。不動産を購入する機会が多いのはお金持ちでしょう。なかには、ほとんど現金で購入できるようなお金持ちも含まれての数字です。サラリーマンの平均値ではないのです。

実は、一般的に3,000万円未満のマンションであれば、頭金の額は100万～600万円くらいが多いというのが実感です。さらに100万円に満たない頭金で購入する人も10％程度はいるのです。この金額が庶民的な頭金の額といえるのではないでしょうか？

頭金が多いほど金利が低くなる

まず、頭金が少なくてもローンは組めます。ならば「頭金の額には、それほどこだわる必要はない」といえるのでしょうか？　頭金の額とはつまり、「買う前に苦労するか、買った後で苦労するかの違い」になります。

ローンを組む前に苦労してお金をため、頭金を多くするほど、返済が楽になります。住宅ローンは、借りた金額に対して金利計算をするからです。たとえば、4,000万円のマンションを買う場合、頭金を2割（800万円）にするのと、頭金を3割（1,200万円）にするのとでは、実際に借りた額が3,200万円と2,800万円と異なります。単純に同じ金利で計算すれば、当然支払額に違いが生じるのです。

目安として、購入価格4,000万円の物件を購入するときに「ローン金利2％」「返済期間35年」で、頭金を購入価格の2割にしたときと3割にしたときの月々の支払額はそれぞれ、10.6万円（元金7.62万円＋金利2.98万円）、9.27万円（元金6.67万円＋金利2.61万円）です。月々の差は1.3万円ですが、年間では15.6万円もの差が出ます。

頭金以外にかかる諸費用とは？　諸費用ローンの問題点

マンションを買うには、頭金のほかに「諸費用」というお金が必要です。たとえば、住宅ローン関係として「住宅ローン事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険料」「火災保険料」、税金として「登録免許税」「不動産所得税」「印紙代」などです。諸費用の額は、おおよそ購入金額の7～8％程度が目安になるでしょう。

その他にも、仲介で購入したのであれば不動産会社に支払う仲介手数料、マンションであれば修繕積立金などの維持管理費用も必要です。特に仲介手数料は「購入価格×3％＋6万円」と高額になるので注意してください。

諸費用を住宅ローンに組み込むことができる金融機関もあります。ただし、住宅取得のための諸費用を目的にするローンは、住宅ローン自体の契約者が対象になるのが一般的です。他の金融機関に諸費用ローンの融資のみを受けることは難しいでしょう。

諸経費ローンの金利は、金融機関により住宅ローンと同じであったり、店頭金利など住宅ローンよりも高かったりします。資金に余裕があるのであれば、諸費用ローンは使わないことをおすすめします。

低金利時代、年を取らないうちにフルローンという手も

先述したように、頭金が多いほど、返済は楽になります。しかし、頭金がなければ住宅ローンの契約ができないわけではありません。これまで、フラット35で融資を受けるときには、以前は購入価格の80％まで融資可能であったのが、現在では購入価格の90％まで融資可能になっています。また金利は高くなりますが、フルローンも可能です。

頭金を用意するということは「家を購入する」という気持ちの表れなので、金融機関も「わざわざ頭金をためたのだから具体的に購入計画を考えているのだろう」と判断します。金融機関の本音は、返済さえしてくれるならいくらでも融資したいのです。したがって、頭金が多ければ融資を受けやすくなるのですが、金融機関の判断はあくまで返済能力です。収入や勤続年数などから判断して返済してくれる可能性が高ければ、フルローンも問題ないでしょう。

現在のように低金利が続く時代であれば、フルローンでマンションを購入するほうが有利かもしれません。4,000万円の2割である800万円を貯蓄するまでに何年必要になるでしょうか？

35歳で返済期間35年のローンを契約すると返済終了のときは70歳です。40歳であればさらに高齢になります。老後に返済の義務を負うことは、相当にリスキーなことです。頭金がない人が早く返済を済ませるためにフルローンを組むことも検討の余地はあるでしょう。

今中克己（宅地建物取引士）
約20年にわたり宅建士、社労士を中心に資格試験の講師を務める。理解することが興味へのアプローチになると考え、試験指導と同じく読者にわかりやすい内容で記事を執筆することを心がけている。