不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

業者すら理解していない「リノベーション」

 

一般のユーザー様はもちろん、実は不動産会社や建築内装業者も正しく理解している人は少ないのが現実です。

 

「フルリフォームした物件のこと？」とか「オシャレ内装のやつ」　などとよく言われるのですが、そうではありません。リノベーションとは、古い物件を外装工事や販売方法等によって、落ちてしまっていた資産価値を高めることです。

 

一般的なリフォームでは壁紙やフローリングを新しくして、キッチンや風呂、トイレなど水回り設備を交換するなどして、便利に使えるようにしたりするのですが、これはリノベーションとは異なります。リフォーム工事の目的は一言でいうと「原状回復」です。すなわち、劣化が進んで「マイナス」となったものを、修復して「ゼロ」に引き上げるのです。

 

（写真はイメージです）

 

フルリフォームも大きなものや、リノベーション工事では配管の更新も含めて行います。リノベーションは柱や梁(はり)、外壁、屋根などの骨組みは残して残りすべて対象に付加価値をつけます。そこには、住む人の生活に対する価値観やこだわりが大きく反映されます。壁紙やフローリングには自然素材のものを好む人もいるでしょう。広々としたリビングを好む人なら壁を取り払います。

 

リビングにいる家族とコミュニケーションをとりしながら炊事をしたい人は、キッチンの位置を変えてアイランドキッチンを導入します。楽器を楽しむ人は防音仕様に、アウトドアが好きな人は玄関わきの部屋を土間収納（シューズクローゼット）に…。このように、住む人が個性を生かし、自分らしくいられるように空間づくりをすることがリノベーションなのです。

 

またリノベーション工事は、資産価値を上げることを目的にしています。まず、対象不動産の立地、現類似物件の価格帯や客層、売出時のコンセプト、当時の価格帯などから新たな購買ターゲットを割り出し、その人たちの好みに合った工事を行います。田舎暮らし風、オシャレ内装、それぞれ得意としている業者を活用します。

 

そうやって資産価値を上げているということは、住む人はもちろん、第三者や融資先などが理解しなければいけませんので、PR活動にも力が入ります。このようにリノベーションは売主と工事施工業者、販売不動産業者が三位一体となって行っているのです。

 

 

リノベーション物件の実態

 

最近、リノベーションが普及してくるにつれ、「リノベーション済み物件」というものをよく見かけるようになりました。不動産会社が古い物件を安く買い取り、リノベーション工事をして高く売る、というものです

 

よくある例として、相場価格が3,000万円、3LDKのマンションを相場よりも安く買い取り、間取りを2LDKに変更、リビングは10畳からオシャレな18畳に、お風呂もキッチンもピカピカにします。かかった工事代金が500万円だとすると、「この物件はリノベーション物件だから、相場価格に1,000万円くらい上乗せして4,000万円で売れるんじゃないか」と売り出されています。これが「リノベーション物件」の実態です。

 

恥ずかしながら、私も何度か　このような売り方をした経験があります。買主様の住宅ローン融資先銀行から「この物件はリノベーションとはいうが、どこがどのように資産価値を上げているの？」と説明を求められたり、審査を通すために買主様の自己資金（頭金）を増やさなければいけなくなったりと大変でした。そうしたことをきっかけにリノベーションについて深く考えるようになったころから、売れ方が好調になりました。

 

実は手間がかかっているリノベーション物件

 

先述のような「リノベーション物件」は、リノベーション済みとはうたっているものの、本当にリノベーションできているのか、つまり不動産の資産価値を上げられているのかは疑問です。

 

不動産の資産価値を上げるため為には、物件の立地にあった内装工事を工事業者と相談し、ユーザー様（買主様）が物件購入時に借り入れされるであろう融資先と相談し、自社（売主）または売却仲介する不動産業者と販売方法を検討し、同一マンションで過去に売却された部屋の価格と現在販売中の物件の価格と客層の状況を勘案し、必要であればデザイン事務所等を入れて内装工事を行った後に、タイミングよく売り出していかなければいけません。

 

要は工事について一般ユーザー様と融資先へのアピール力があって初めて、リノベーション物件の評価が高まるのです。というのも、銀行は内装工事については工事価格のせいぜい8分の1くらいしか評価しないのです。なので、先にも述べましたが、工事内容の素晴らしさをとアピールすることがいかに大事かお分かりいただけるでしょう。それだけ、不動産会社にとっては通常物件よりも大変になるというわけです。

 

買ってもいい「リノベーション物件」は売主や業者の思い入れが大きい

 

買ってよい「リノベーション物件」とはズバリ、売主または仲介業者の方が「このリノベーションが評価を高めています」と明言できる物件をおすすめします。

 

先にも述べたとおり、本当の「リノベーション物件」は、不動産会社にとって、扱い方がやっかいだからです。だからこそ、売る側にとっては思い入れがありますから、よき点を熱っぽく説明するでしょう。

 

逆に、買ってはいけないのは、内装に個性がありすぎるものです。道理にかなってない内装だと、長くはは住めません。たとえば玄関や脱衣所、お風呂場が総大理石だったり、縦長に広げた広いリビングの中央にアイランドキッチンや大きなバーカウンターが設置されていたり。

 

リビングのクロスが奇抜な色、寝室の照明が変に凝っている、飛出し形状の琉球畳の4.5畳の和室、バルコニーいっぱいのウッドデッキ……。こんな作り手の個性が極端なものでは、資産価値が高いとは言えません。

 

リノベーションの醍醐味は自分好みに仕上げること

 

内覧時に不動産会社の人に「この物件の価値を上げているところはどこですか？」と聞いてみましょう。偽リノベーション物件は、案内する不動産会社も思い入れはありませんので、無難に「この部屋のデザイン性ですかねぇ」などとうそぶくことでしょう。

 

しっかりとリノベーションできていれば、評価がちゃんと上がっているので、必ず希望額の70～100％のローン融資が出ます。

 

不動産ものがたり

大手不動産会社に５年の勤務を経て独立。不動産買取再販会社を21年間経営し、リフォームやリノベーションには詳しい実務一筋、販売物件は「住む人目線」を何より大事にしてきた。