不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

主な不動産仲介会社の2017年度の売買仲介実績が出そろいました。これを受け、住宅新報社が2018年5月に発表した主要29社へのアンケート調査データに基づき、不動産流通システム（REDS）のオウンドメディア『不動産のリアル』編集部では、各社の仲介手数料率を算出しました。

400万円以上の物件を扱ったときに不動産会社が受領できる仲介手数料は「取引価格の3％+6万円（税別）」と定められているのですが、大手を中心に軒並み3％を大きく超えた料率となっていることが分かりました。今回1位になった会社の仲介手数料率はなんと「8.46％」で、データに間違いがないとすると、上限を逸脱している可能性もあります。（編集部注：この点について住宅新報の編集部に確認したところ「『手数料収入』には、不動産売買の仲介手数料の収入だけではなく、その他の収入も含まれる場合がある」という回答を得ました)

売主と買主の双方を自社で見つける「両手仲介」が多いことがうかがえました。両手仲介自体は違法ではないのですが、それを実現するために消費者に不利益を押しつけかねない「囲い込み」につながることは、編集部でもこれまで何度となく指摘しています。

（※住宅新報社がまとめた「主要不動産流通会社の2017年度の売買仲介実績」より試算）

平均仲介手数料率は横ばい、8割弱で4％超

取扱高（売上高）に占める仲介手数料収入の割合から仲介手数料の料率を求めました。リストアップされた企業の中には、法人取引などの大型物件が多いものもあります。一般に、法人取引などの高額な売買が含まれると、仲介手数料率は低下する傾向があるため、一概には言えない部分もあるのですが、個人・法人取引それぞれの内訳が明らかになっていないため、その点に関する考慮は省略しています。

リストアップされた29社のうち、平均料率が8％台は1社、5％台は4社、4％台は17社、3％台は6社、2％台は1社でした。4％台が7割と最も多いのですが、「成約価格の3％＋6万円」が上限と宅地建物取引業法で定められていることから、4％を超えているのは22社で、割合で言うと76％にもなります。当然ながら仲介手数料率が高い会社ほど、両手仲介をやっている割合が高いということです。

2017年度の平均値は4.50％でした。2016年度は4.45％、2015年度は4.37％だったので、微増だとも横ばいだともいえます。

仲介手数料率1位は「8.46％」と突出

仲介手数料率のトップ5は、以下のようになりました。
〈1〉　『MEgroup』（8.46％）
〈2〉　イエステーション（5.43％）
〈3〉　住友不動産販売（5.27％）
〈4〉　近鉄不動産（5.23％）
〈5〉　三菱不動産リアルティグループ（5.10％）

さて、〈1〉の「MEgroup」は仲介手数料率が8.46％と突出しています。編集部では数年前から仲介手数料率の算出を行っていますが、8.46％という数字は見たことがありません。これまで6％を超えるものはなかっただけに、衝撃的な数字です。同社がアンケートで提出したデータに間違いがあったり、住宅新報社が掲載した数値が間違っていたりなどの可能性もないとは言い切れないのですが、その可能性は排除した上で、もう少し検証してみます。（編集部注：この点について住宅新報の編集部に確認したところ「『手数料収入』には、不動産売買の仲介手数料の収入だけではなく、その他の収入も含まれる場合がある」という回答を得ました）

取扱件数が1832件で、1件当たりの取扱高は2557万円、仲介手数料収入は216万円です。すべてが両手仲介だとすると、仲介手数料の上限額は（取引価格の3％+6万円）×2です。当てはめると2557万円×6％+12万円＝165万4200円となってしまいます。たしかに概数による算出かもしれませんが、216万円と165万円は誤差の範囲でしょうか。

1位の「MEgroup」（MEホールディングス）は2003年、2位の「イエステーション」は2002年に創業した準大手ですが、3位の「住友不動産販売」、4位の「近鉄不動産」、5位の「三菱不動産リアルティーグループ」は超大手です。

両手仲介はセーフ、囲い込みはアウト

両手仲介は違法ではありませんし、すべてが悪いとは言い切れません。家を売りたいという人と買いたいという人が同時期に媒介契約を結んで、求める条件がうまくマッチングできることもあるからです。しかし、それは「たまたまそうなった」という非常にラッキーなケースにすぎません。不動産会社は仲介手数料を双方からもらうことができます。　　

問題は、そういう「ラッキーなケース」を無理やり作り出そうとして、不動産会社が売主や買主をだまし、宅建業法違反になる行為までためらわないことです。なぜそういうことが行われてきたか、理由はさまざまありますが、よくいわれているのは「情報の非対称性」、すなわち不動産会社の方が圧倒的に多くの情報を握っていて、売主や買主はいうがままにならざるをえないためです。

囲い込みに合わないようにするためには、ズバリ、「御社は囲い込みをやりませんよね」と真正面からぶつけてみるとよいでしょう。　

（不動産のリアル編集部）