不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

安倍晋三首相は、2018年3月28日、参議院予算委員会で、消費税の税率を引き上げる方針を改めて示しました。「2019年10月に予定通り引き上げていくのが政府の方針」と語っています。

 

引き上げの前提として、「リーマンショック級、大震災級の事態にならない限り」（安倍首相）という条件があります。もちろんリーマンショック級の経済危機や大震災級の事態など来ない方がいいに決まっています。これから住宅を購入しようと計画されている方にとっても、雇用や収入といった経済基盤が安定していることが購入の大前提のはずです。

 

しかし、そんな危機が来ないのなら、消費税率が8％から10％に引き上げられてしまうことになります。これはこれで困りものですね。不動産は高額の取引のため、税率が上がると税額の絶対額もまた大きなものとなってしまうからです。なんとか節約する方法はないものでしょうか？

 

そこで今回は、不動産購入にかかわる消費税と、その節約方法についてご紹介していきましょう。

 

（写真はイメージです）

 

不動産取引に係わる消費税

 

消費税は、消費税法という法律により、下記の要件に当てはまる取引で、非課税取引・免税取引・不課税取引に該当しない取引に課税されます。

 

（1）国内取引
（2）事業者が事業として行う取引
（3）対価を得る取引
（4）資産の譲渡・貸付および役務の提供である取引

 

不動産取引の場合、消費税については、下記のとおりに取り扱われます。

 

（1）土地の取引には課税されない
（2）建物の取引については基本的に課税
（3）所有者が個人で、住宅として使用していた建物の売買は非課税
（4）売主が事業者または事業用途の建物の売買は課税
（5）住居の賃貸借取引は非課税
（6）事業用のテナントの賃貸借取引は課税
（7）土地・建物の仲介手数料は課税

 

具体的な事例別に考えてみましょう。

 

新築　売買代金5,000万円の不動産→ほぼ課税取引

 

新築の場合、通常は戸建てでもマンションでも、通常は建設会社・ハウスメーカー・不動産会社が事業として販売します。そのため、ほぼ課税取り引きと考えて良いでしょう。

 

この場合、売買代金5,000万円×税率8％＝400万円が消費税となるわけではありません。土地の売買は非課税ですから、売買代金のうち、建物分にだけ消費税がかかります。土地と建物の代金内訳は物件ごとに違います。マンションの場合は土地価格に比して建物価格の比率が高く、戸建は土地価格の比率が高い傾向にあります。

 

仮に税込5,000万円の売買代金で、土地分が3,000万円、建物分が2,000万円の内訳だとすると、実際の建物代金は2,000万円（税込）＝建物代1,851万8,518円（税抜き）＋消費税（8％）148万1,482円という計算になります。税抜きで2,000万円の建物代の場合は、消費税は160万円の計算となりますね。

 

中古　売買代金5,000万円の不動産→非課税取引の場合も多い

 

中古不動産の場合、自分が住んでいる不動産や、相続した不動産などを販売することが多くなります。自身が使用していた住居の売却や、事業としての売却ではない場合、建物の売却も非課税取引となります。

 

一方、不動産会社が中古住宅をいったん買い取って、改めて転売するような場合は、事業者との取引となりますので課税です。また賃貸マンションなど事業用の物件を売買する場合も課税取引です。

 

中古住宅の場合、特に戸建の場合は、建物の評価の下がり方は築年数に比例します。消費税は建物の価額に課税されるため、新築に比べると同じ売買代金だと消費税が少なくなる傾向にある、といえるでしょう。

 

仲介手数料にも消費税

 

不動産の売買を不動産会社に依頼した場合、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は売買金額の「3％＋6万円」を上限としますが、消費税が課税されるため、その分上乗せされて請求をされます。単純に5,000万円の不動産売買の場合、仲介手数料の上限価格は5,000万円×3％＋6万円で、156万円となり、消費税額は156万円×8％＝12万4,800円となります。

 

ここで気を付けなくてはならないのは、仲介手数料の計算のもとになる売買代金は、税抜価格ということです。先程の5000万円税込の新築不動産物件の仲介手数料の上限額は、5000万円×3％＋6万円ではなく、（建物分3000万円＋土地分1851万8518円）×3％＋6万円=151万5556円となり、その消費税額は12万1244円となります。手数料総額で5万円程度変わってきますので油断せず、チェックしなければいけませんね。

 

＜消費税増税のインパクト＞

 

それでは、2019年10月に消費税が8％から10％に増税されるインパクトを計算してみましょう。税抜き価格の方が比較がしやすいので、5,000万円（税抜き）の不動産の内訳が土地3,000万円、建物2,000万円だったとしましょう。

 

消費税が課税されるのは建物だけですから、2000万円×8％＝160万円が課税金額です。それが2019年10月からは2000万円×10％＝200万円の課税金額となってしまいます。消費税だけで200万円も取られるというのは大きいですよね。それまでより40万円も増額されてしまいます。

 

さらに仲介手数料の上限額の消費税も、（5000万円×3％＋6万円）×8％だったものが10％に増額となるので、12万4800円から15万6千円と、3万1,200円の増額となります。

 

結局、消費税だけで最大43万1200円の出費増となる計算ですね。なんとか節約する方法はないのでしょうか？

 

不動産売買　消費税節約のポイントは？

 

不動産売買における消費税の特徴として「売主が事業者の場合に課税される」という点があります。つまり、ここを回避できれば、消費税が節約できるのです。そのために、以下の2点がまず考えられます。

 

（1）中古物件をターゲット
（2）所有者が個人の物件をターゲット

 

つまり、そもそも消費税がかからない物件をターゲットにする、ということです。
新築物件は、事業会社が販売することが多いため、ほぼ消費税が課税されてしまいます。一方、中古物件には消費税がかからないものがあります。さらに、所有者が不動産会社ではなく個人の物件であれば、非課税物件である確率はもっと上がります。

 

以下に添付した表は、不動産会社専用の物件検索システムである東日本レインズより、2017年度の東京23区内売買代金5,000万円の中古不動産物件売買実績をまとめたものです。全85件の売買実績のうち28件、すなわち3件に1件が非課税取引と明記されています。こうした非課税物件を狙って探せば消費税を節約できるかもしれません。

 

平成29年度　東京都23区内
中古 5000万円成約 内訳(東日本レインズより)

 

究極の消費税額節約方法

 

中古物件の場合、家の老朽化や傷みなどが発生している場合があります。そうした欠点を瑕疵（かし）といい、売主も買主も隠れた瑕疵の存在を知らずに取引することがあります。これが後で判明した場合には民法上、売主には瑕疵担保責任が生じます。

 

ただ、売主は契約で瑕疵担保委責任の免責を取り決めることができます。但し、売主が不動産会社の場合、その瑕疵を当事者が知ってから2年は免責が認められていません。

 

つまり、不動産会社所有の中古物件は、消費税は課税されますが、代わりに最低2年間の瑕疵担保責任が必ず付保されている、ともいえるのです。その保証料が消費税分だと考えるならばそれほど悪い出費でもないかもしれません。消費税節約ばかりに目が奪われ、大事な家探しをするのに個人所有の物件だけに絞るのは本末転倒になりかねませんね。

 

そこでおススメの究極の節約方法をご紹介しましょう。それは「仲介手数料は半額から最大無料」を謳うREDSのような不動産会社を仲介会社に選ぶことです。5,000万円の不動産の仲介手数料は最大で現状、156万円＋消費税（12万4800円）です。REDSであれば、これが最低でも半額に、金額にして78万円＋（6万2400円）になります。消費税率の引き上げ後には、216万円が108万円減額されることになります。消費税率の増額分の倍額以上を節約できることになります。

 

不動産会社を仲介会社に起用することには、更なるメリットがあります。前出の表をよくご覧になってください。5,000万円の成約85件の値引き額平均は228万円です。消費税額を上回る値引き額を勝ち取ることは可能で、そのためにはプロの知識や交渉力が不可欠です。

 

ぜひ、不動産会社を有効に利用して消費税率アップに負けずに、素敵な新居を手に入れましょう。

 

早坂　龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売会社勤務を経て、北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。