不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

平成29年に不動産売買にかかわる業者のルールを定めた宅建業法(宅地建物取引業法」の一部が改正されました。また、平成30年4月1日にも改正が予定されています。それぞれの法改正での変更内容のポイントをご紹介しましょう。

 

（写真はイメージです）

 

平成29年施行の改正内容のポイント

 

宅建業者に対する重要事項説明から「説明義務」を除外

 

「重要事項説明」とは、物件を購入・賃借する人に対し、不動産業者が事前に物件内容や契約条件を説明する行為です。これまでは、買主・借主が不動産取引のプロである業者の場合でも、書面を交付して説明しなければならない、とされていました。

 

しかし、そもそもプロの不動産業者ならば、わざわざ対面で説明を受けなくても内容を把握できるはずです。そこで、余計な手間を省くために、書面の交付だけすればOKと変更されました。

 

営業保証金などによる弁済の対象から宅建業者を除外

 

不動産取引では大きなお金が動きます。もし不動産取引の当事者が何らかのトラブルにより、支払われるはずのお金が支払われないような事態になると、損害は少なくありません。そこで、損害を受けた人を保護するために、宅建業者が供託した営業保証金で弁済する制度などがあります。

 

改正前は、宅建業者も保護の対象になっていたのですが、改正により対象外となりました。不動産業者を対象外にすることで、営業保証金などは一般の人のためだけに使えるようになります。

 

従業者名簿から住所の記載を除外

 

不動産業者は、事務所ごとに「従業者名簿」を備えなければならないとされています。改正前は、従業者名簿には「従業者の氏名」「住所」「従業者証明書番号」「宅建士であるかどうか」などを記載する必要がありました。改正後はこの中から、「住所」が削除されました。従業者の個人情報保護が目的です。

 

媒介契約の依頼者に対する報告義務

 

売却物件を預かっている仲介業者に購入希望の申し込みがあったとき、仲介業者は売主への報告義務が課せられました。これまで、その物件を買い取りたいと考えた仲介業者が購入の申し込みを売主に報告しないケースがあったからです。

 

宅建業者の団体による研修を実施

 

不動産取引はさまざまな法律や慣習のもと行われます。十分な知識のない従業者が担当になると依頼者に不利益が生じるかもしれません。そこで、不動産業者が加盟している宅建業協会などの団体に対し、会員への体系的な研修を実施するよう努力義務を課しました。

 

平成30年施行の改正のキーワード「インスペクション」とは？

 

平成30年施行分では、「媒介契約書」「重要事項説明書」「（売買・貸借・交換の）契約書」といった不動産取引に欠かすことのできない3つの書面の記載事項に、「インスペクション（建物状況調査）」についての規定が追加されました。これは大きな変化ですのでぜひ注目していただきたいと思います。

 

「インスペクション」とは、「建物の構造体力上主要な部分（基礎・床・柱・外壁・内壁・天井など）」や「雨水の浸入を防止する部分（外壁・内壁・天井・屋根など）」に欠陥がないかを調査することです。

 

中古物件の売買においては、購入後に雨漏りなどの不具合のためトラブルに発展することが少なくありません。それは、売買取引の時点で物件の状態を、取引の当事者が把握できていないからです。

 

そこで売買の前に建物の状況を把握できていれば、不具合の有無や修理の必要性を事前に判断でき、購入後のトラブルが避けられます。さらに、修繕に必要な費用や将来的な耐久性などを確認できれば、販売価格の妥当性も判断しやすくなるはずです。中古物件のインスペクションにより、当事者は納得のいく取引ができ、中古住宅市場の活性化が期待されています。

 

インスペクションは、建築士資格などの保有者が行います。一般的な建物の場合、費用は5万円前後です。

 

現時点では、インスペクションの実施自体は法律で義務化されていません。義務化によって実施費用の負担増となれば、中古物件流通の妨げになるという本末転倒なことになるかもしれないからです。

 

平成30年施行の改正内容のポイント

 

インスペクションに関わる改正は、具体的には次の3つです。

 

媒介契約書に、建物状況調査のあっせんについての説明を追加

 

売却・購入の相手方を紹介してもらうために不動産業者と契約を結ぶ際、その書面に仲介業者が依頼者にインスペクションをあっせんする旨の記載をしなければなりません。インスペクションを行うかを決めるのは依頼者です。

 

中古物件の売買は売主も買主も個人である場合が多く、買主が購入したい中古物件に不安があっても、万一の際に売主に責任を負わせるのは難しいとされています。そこで、仲介業者がプロによるインスペクションを紹介することで安心できる取引をフォローするのです。

 

なお、インスペクションのあっせんの対象は、不動産業者と仲介契約をした依頼者であれば売主でも買主でもかまいません。しかし、買主との仲介契約は遅れることが多いため、仲介業者がインスペクションをあっせんするのは売主になることが多いでしょう。

 

重要事項説明で建物状況調査の結果の概要説明などを追加

 

重要事項説明は上述の通り、売買契約の前に不動産取引のプロである宅建士が買主や借主に物件内容や契約条件などを説明するものです。この重要事項説明において、インスペクションの概要や建物の建築・維持保全の状況について触れなければなりません。インスペクションを実施していなければ、していないと説明しなければなりません。

 

契約書（37条書面）に、建物の主要構造部に瑕疵がないかなどについて当事者の双方が確認したことを追加する

 

不動産取引の契約書は宅建業法第37条に書面の交付が規定されているため37条書面と呼びますが、ここには建物の構造耐力上主要な部分（上述）の状況などについて重大な欠陥があるかないかを、契約の当事者が確認していれば記載することになります。確認は義務ではありませんので、していなければ「無し」と記載することになります。

 

不動産売買時にはインスペクションの確認と実施を推奨します

 

ここまで宅建業法の改正内容をご紹介してきましたが、今年の4月から施行されるインスペクションについてのことはしっかり押さえておくことをおすすめします。

 

先述したように、インスペクションを行うかどうかを決めるのは売主・買主ご自身ですが、インスペクションをするべきかどうかについては専門家の立場としては「したほうがいい」というのが結論です。

 

売主がどんな住み方をしていて、修繕やメンテナンスをどの程度していたのかによって、劣化の進み具合が大きく変わってくるからです。

 

契約前に瑕疵が確認できていれば、修繕や値下げの交渉もできるでしょう。不安を抱えたままで購入するより、物件の現状を正確に把握しておくほうが、精神衛生上もよいといえます。

 

 

今中克己（宅地建物取引士）

約20年にわたりビジネススクールで宅建士・社労士など資格試験の講師を務める。宅建士以外の所有資格は、社労士、測量士捕、マンション管理業務主任者等。