マンション売却を有利にするために「リノベーション」を考える人がいますが、結論から申しますと、これはおすすめできません。というのは、個人が行う売却対策にしてはリスクが大きく、その割に得られる効果が大きくないからです。

 

確かに不動産ポータルサイトなどにアクセスすると、リノベーションマンションの売却情報を多く見かけます。しかしそれは基本的に、プロの不動産業者の市場分野であり、個人での売却の場合は、同じ土俵に乗らない方が賢明です。

 

リノベーション

(写真はイメージです。)

 

マンションのリノベーションとは?

 

そもそもリノベーションとは、どういった工事なのでしょう。一般に、建物の内外装を手直しする工事は「リフォーム」と呼ばれていますが、リフォームとリノベーションとは何が異なるのでしょうか?
実はこの両者にそれほど違いはありません。工法的な違いもなければ、不動産売買につきものの法的な制約や決まりもないのです。

 

では、どうして最近になってリフォーム工事を「リノベーション」と言い換えるようになったのでしょうか。それは、リフォーム会社や工務店、マンションの買取り転売業者が、従前のリフォームに付加価値をつけようと名称を都合良く使い分けるようになったからなのです。

 

多くのリノベーション関連企業が加盟する「リノベーション住宅推進協議会」では、リフォームとリノベーションを以下のように分類しており、一応、個々の定義づ付けはされています。

 

リフォーム工事

 

原状回復のための修繕・営繕、不具合箇所への部分的な対処。

 

リノベーション工事

 

機能、価値の再生のための改修、その家での暮らし全体に対処した、包括的な改修。

 

※参照:一般社団法人リノベーション住宅推進協議会 

 

つまり、リフォームは「壊れた箇所の修復など、マンションの建築当初の状態に戻す工事」、リノベーションは「建物を根本から作り直して、新築時とは違った物件を生む出す工事」ということになります。

リノベーションが「根本から作り直す」といっても、マンションの土台であるコンクリート基礎や、居室外の給排水の配管などには手を出せません。したがって、大規模なフルリフォームと同様、「工事によって室内の状態を一新した中古マンション」であることに変わりはありません。

ただ、こうした定義付けによって、工事業者やマンションの買取り転売業者は、リノベーションがそれまでのリフォームとは違ったイメージを植え付けることに成功したのです。

 

売却対策としてリノベーション工事を行わないほうが良い理由

 

内装工事としての違いはなくとも、「リノベーション物件」としてマンションを売りに出すなら、他の業者が「リフォーム済み物件」として売りに出している物件以上の改装を行わないと勝負になりません。

 

例えば70㎡の平均的な3LDKの場合、少なくとも500万円前後は必要です。一般的なリフォーム工事である壁紙の張り替えや、キッチン・浴室・洗面所・トイレなど水回りの設備類の入れ替えだけでも200万円前後は要します。ここに床や柱、天井の解体撤去などの新設工事が加わると、500万円でも足りないかもしれません。

 

ところが、それだけの工事を行っても、購入希望者の趣味に合わなければ見向きもされないかもしれません。また個人の場合は、業者のように性能保証を付けるのは現実的に無理があるため、ハンデを負わざるをえないのです。

 

実際にはなかなか売れないのがリノベーション物件

 

そして一番の問題は販売価格。500万円かけてリノベーション工事を行ったからといって、相場より500万円高く売れるとは限らないのが中古マンション市場です。

 

相場価格が3,000万円前後のマンションがあったとしましょう。リフォーム無しの状態ならどの業者でも3,180万円か3,280万円程度での売り出しを、急ぐなら2,980万円あたりでの売却スタートをすすめると思われます。そして市場には3,000万円前後の物件が並ぶことになります。

 

そこにリノベーション済みとして3,500万円オーバーの物件が出てきたら、購入希望者はどう感じるでしょうか。いくらリノベーションしてあるといっても、割高な印象はぬぐえません。

実はこの割高感には、プロであるリノベーションマンションの販売業者も悩まされているのです。いくらリノベーション物件が「新しい付加価値を持った物件」だったとしても、500万円もあれば自分で好きなように室内を作り変えられるという事実からは、決して逃れられないからです。

 

実際、プロが売るリノベーション物件であっても売れ行きは決して好調とはいえません。「不動産ジャパン」などのポータルサイトで物件情報をチェックしてみてください。情報登録日を確認すると、多くのリノベーション物件が当初の登録日から数カ月を経過しているのが分かります。

 

中古マンションの平均的な成約期間は3カ月前後ですから、リノベーションが決して早期売却への手段とはならないことは、誰の目にも明らかでしょう。

 

プロでもリスクを負うリノベーション販売

 

プロでも避けられない割高感の払拭(ふっしょく)のために、リノベーションマンションの販売業者は仕入れ値と工事代金を極限まで削ろうとします。3,000万円が相場の物件なら2,500万円、あわよくば2,000万円で仕入れようと考え、物件情報を求めて日々、不動産仲介業者を訪ねて回るのです。

 

もちろんそれは、売主からすれば「買いたたき」でしかありません。しかしこうした「企業努力」の末に、通常の中古マンション相場との価格的な格差は小さくなり、業者は利益を得ることが可能となります。

 

しかし、当然ですが、特別な事情がない限り、相場より数百万円も安く売ろうとする売主はいないでしょう。リノベーションマンションの販売業者がどれだけ企業努力をしようと、仕入れ値と工事代金に、購入と売却の諸費用を加えた仕入原価が、業者にとっての理想的な数字とならないのは必然といえるでしょう。

 

その結果、市場には割高感をぬぐえないままのリノベーション物件が並ぶことになります。つまりはプロもリスクを負っているわけです。そのために「リノベーション」という用語に特別な意味合いを持たせる必要があった、ともいえるでしょう。

 

結論。マンション売却のためのリノベーションは、個人が行うには危険すぎる

 

リノベーションマンションの販売業者が施工する内装工事の費用は、建材の大量仕入れや自社施工を増やすなどして、一般の個人が発注する工事代金より格段に安い金額になります。それでも販売価格を抑えるのは難しいのですから、個人が価格面で対抗するのは、非常に厳しいでしょう。

 

「3,000万円前後が相場」というのは、リフォーム未施工の状態で3,000万円前後で売れる可能性が高い、という意味です。そこに工事費を500万円かけて上乗せすれば、相場より低価格で仕入れ、かつ安い施工費用で3,000万円に近い数字で売り出してくる販売業者とは勝負になりません。リノベーション工事などせずそのまま3,000万円で売ったほうがよかった、ということになるでしょう。

 

加えて個人には、「性能保証を付けられない」「購入希望者の趣味に合わなければ見向きもされない」といったデメリットがあるのですから、個人が売却対策としてリノベーション工事を行うことは、危険が大きすぎるというのが結論です。

 

伊東博史(宅地建物取引士)
大手不動産仲介会社で売買仲介に約10年間の勤務。のべ30年間以上にわたり、大手と中小、賃貸と売買と、多角的に不動産業務に携わる。現職では売買と賃貸仲介と管理、不動産投資や相続のアドバイスを行う。

 

 

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