東日本レインズが2016年に公表した「首都圏不動産流通市場の動向」によると、首都圏の中古マンションの販売戸数は2年連続で増加となりました。しかも2016年は過去最高に達し、新築マンションの販売戸数を初めて上回ったそうです。2017年、市場はどうなってゆくのでしょうか？
 

 
中古マンションの需要が高まっている背景には、次のような要因が考えられます。
 
•リフォーム、リノベーションなどの改修技術が進んだこと
•バブル期後である1994年～2006年までの大量かつ優良なマンションが、中古市場に出回る時期になったこと
•新築マンションの価格が高騰していること
•都心の中古マンション投資が活発化していること
 
そこで今回は、住まいとして中古マンションの購入を検討している方向けに、中古マンションの賢い選び方について解説します。
 

（写真はイメージです）
 

中古マンションの供給動向

 
当たり前のことですが、全ての中古マンションは、もとは新築マンションでした。まずは、これまでの新築マンションの供給戸数を振り返ってみましょう。
 
以下のグラフは、不動産経済研究所の公表資料によるものです。
 

 
1994年、バブル崩壊後の10年間は、土地価格の急落を受けて立地の良い大型マンションの販売が相次ぎました。供給戸数が増え、また競合物件との優位性を得るために間取りや建材、眺望や広さにこだわるマンションが増えたのもこの時期です。
 
その後、2006年頃から地価・建設費が徐々に上がり始め、2015年以降は都心回帰の流れもあって、一戸の面積は再び狭くなり、価格は上昇しています。
 
こうした経緯から、一般的には1994年～2005年築、すなわち現在でいう築12年～築23年のマンションに、広くて質や立地の良いマンションが多い、ということになります。
 

築年数と税金・ローンの関係

 
住宅ローンは、返済年数が長いほど月々の返済額は少なくなります。新築マンションの場合は、ローン申込者の年齢にもよりますが、最長で35年間のローンを組むことが可能です。また、事前に担保価値も算出されている販売会社の提携ローンもあるため、あまり審査に時間がかかりません。
 
しかし、中古マンションのローンは、個別の案件ごとに担保価値を算定するため、融資の審査に時間がかかる場合が多く、また金利や融資額に制限が付く場合もあります。特に返済期間については、多くの金融機関が「60年－築年数」を最長返済期間としているため、築年数によっては希望が通らない場合もあります。中古マンションで最長の35年ローンを組みたければ、築25年以下の物件を探しましょう。
 
また、住宅取得を目的とした場合には、税金の優遇措置があります。主な優遇措置は以下の4つです。
 
（1）登録免許税の軽減
（2）住宅ローン減税
（3）住宅取得等資金贈与の特例
（4）不動産取得税の軽減
 
これらのうち（1）～（3）については築25年以内、（4）については築35年以内の物件でなければ、原則認められません。これらが認められるかどうかで数十万単位の違いになるので注意が必要です。ただし、耐震診断を受けた耐震基準適合証明書のある物件を購入する場合や、中古住宅売買瑕疵保険に加入した場合は、特例が認められます。
 

築年数による価格の差

 
さらに、築年数による売買価格の推移を以下にまとめてみました。
中古マンションは、物件の状態や近隣の開発状況、土地価格などによって、同じ築年数でも価格は変わります。あくまで一般的な目安としてお考えください。
 
（1）築5年まで：新築時の約8～9割。この築年数でも、1度でも人が住めば「中古物件」と見なされる。設備などは新しいため買主の人気は高いが、あまり販売に出されない。
 
（2）築6年～10年：新築時の8割。そろそろ設備に中古感が出始めるが、リフォームを必要とするほどではない。これも買主には人気があるが、売主の希望価格と買主の中古価格感覚が一致せず、なかなか合意に至らないことも多い。
 
（3）築11年～20年：新築時の7割。設備機器が時代遅れになりつつあり、経年劣化も起きているため、リフォームの必要性を売主も感じている頃。マンション全体の大規模修繕についても話題になり、修繕積立金のストックなど、各マンションの管理状態の差が可視化できる時期。
 
（4）築21年以降：新築時の6割以下。価格は低位安定化する。リノベーション業者や区分所有投資家にとっては、価格の割に賃貸料があまり低下しないこともあり、管理状態の良いマンションは比較的流動性が高い。
 

「築年数10年～20年」が失敗しないコツ

 
ここまで、中古マンション市場を「築年数」に着目し、「時代による供給の特色」「ローン・税金のメリット」「価格」の3点から考察してみました。
 
その結論は、「築年数10年～20年の中古マンションがターゲット」ということです。この年代のマンションの中からお気に入りを見つけるのが、失敗しない＆損をしないコツといえます。
 
もちろん、実際にターゲットを絞りこんで購入に至るまでには、築年数だけが問題ではありません。“安くて、環境・立地が良く、部屋数が多くて、広くて、価格が下がりそうもない”そんな希望を全て満たすマンションを探すことは、残念ながら不可能でしょう。ただ、それに近い物件は見つかるかもしれませんよ。
 
後悔しない物件選びのためには、
 
•購入の目的をはっきりさせる
•予算、エリア、戸数規模、間取りなど、項目ごとに希望条件を決めておく
•希望条件の譲れない点、優先順位をあらかじめ決めておく
 
というように、より具体的に購入するマンションのイメージを作ることが必要です。そうすれば、失敗や後悔をする確率は減らせるでしょう。
 
早坂龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング 代表取締役。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。