不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2023年6月26日
  • 公開日:2023年6月15日

不動産価格を決めるのは売主様ご自身。不動産会社ができるのはアドバイスだけ【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士の下山です。

 

上がり続けてきた首都圏の不動産価格が、ここ最近、落ち着き始めたように感じます。不動産の価格は、他の商品と違い、流動的なことが特徴。なぜ流動的になるかは、不動産の価格の決め方にあります。今回は、不動産価格(売却価格)はどのように決めるのかを解説します。

 

住宅の価格

(写真はイメージです)

 

不動産価格は一物四価

 

土地の価格には4つの指標があり、1つの土地に4つの違った価格があることを「一物四価」といいます。 地価を評価する場合に、時価(実勢価格)、公示地価・基準地価、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つの価格があることを表しています。それぞれ解説します。

 

(1)実勢価格

 

実勢価格とは、実際に売買する場合の土地の価格です。過去に売買が成立した際の価格や、近隣の土地の取引価格を参考にして決められることがほとんどです。あくまで売主側の売却希望価格であり、広告に掲載されている価格が実勢価格であるとは限りません。

 

(2)公示価格・基準地価

 

公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点で公表する土地取引の目安となる価格で、おおよそ時価に近い指標となります。

 

基準地価は都道府県知事が毎年7月1日時点で公表する土地取引の目安となる価格で、公示価格よりも多くの地点で評価されています。

 

(3)相続税路線価

 

相続税路線価は国税庁が毎年7月ごろに公表する土地取引の目安となる価格で、相続税や贈与税を算出する際に用いられます。おおよそ公示価格の80%を目安に設定されています。

 

(4)固定資産税評価額

 

固定資産税評価額は市町村長が3年ごとに更新する土地取引の目安となる価格で、固定資産税や都市計画税などを算出する際に用いられます。おおよそ70%程度を目安に設定されています。

 

不動産の売却価格を決めるのは売主様

 

不動産の売却価格は上記指標を参考に決めます。決めるために重要な要素としては、不動産の種類、立地条件、土地の形状や状態、建物の築年数や構造、周辺環境や市場動向などがあります。

 

不動産会社はこのような要素に加えて過去の成約事例や、周辺物件の販売事例と照らしあわせて、売主様に不動産価格を提示いたします(査定価格)。しかしながら、どんなに指標や要素を駆使して不動産の価格を提示しても、最終的に売主様が納得しなければ、市場に出ることはありません。

 

不動産価格を決めるのは、売主様です。不動産会社が提示した査定価格をもとに、売主様ご自身でいくらで売りたいかを決めていただくのです。

 

不動産価格は販売されてからも変動する

 

不動産の価格は、売主様が売りたい価格で販売を開始し、販売を開始してからも価格を変更することができます。

 

例えば、販売を開始したあとに、周囲で同条件の物件が低価格で売りに出てきたら、その物件との比較となります。そのままの価格で販売を続けるのか、または価格を下げるのかを考えることができます。

 

また、購入したいと考える買主様も、お値引きを売主様へ交渉することもあります。

 

結局のところ、不動産の価格は、売主様と買主様の需要と供給のバランスで決まるといえます。契約にすすむ上では、最終的に売主様と買主様の同意によって決まります。

 

こうしてみると、不動産価格について不動産会社ができることは、アドバイザーの役割以外はないといえるのがおわかりいただけますでしょうか。

 

不動産価格一括査定には要注意

 

売主様が不動産会社に売却査定を依頼するとき、今ではネット上で複数の不動産会社に一括で査定をお願いすることも可能です。

 

複数の中から媒介契約を結ぶ不動産会社を決めるとき、多くの売主様が査定価格を高くつけてくれた不動産会社にしたいと考えるでしょう。しかしながら、その不動産会社がその査定価格で買うわけではなく、販売のお手伝いをするだけなのです。

 

不動産の売出価格は、実際に売りに出してみないとわからないし、決まらないのが実際のところです。

 

一括査定は私はあまりおすすめはしませんが、不動産の査定をお願いするときには以下の3点に注意しましょう。

 

●査定価格が高いか安いかではなく、査定価格の根拠がしっかりしているかどうか
●両手仲介を目的として、買主様と売主様へ両方にいい顔をするのではなく、売主様側のエージェントとして、しっかり味方になってくれるかどうか
●販売する上で、自社のお客様のみを紹介する囲い込みをしない、オープンな販売手法であるかどうか

 

これらを意識するだけでも、大切な資産を後悔なく販売できるでしょう。

 

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

下山 聡(宅建士・リフォームスタイリスト)

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※2026年05月03日現在 本社・首都圏営業所の数値

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    2 か月前

    不動産の売却と購入を両方お願い致しました。
    ご担当の小室様には依頼当時は先行して購入したりできることなどすら知らない知識レベルですが、丁寧に売り先行、買い先行なども教えて頂き依頼主の状況に応じて臨機応変に対応頂きました。
    結果売却も購入も予想通りに進み非常に満足です。サイトでは仲介手数料無料やなどの魅力が入口で気になる方は多いと思いますが、依頼した後のサポートが丁寧で迅速で非常に頼りになる会社様だと思います。
    知識がない方でも依頼主に寄り添った対応でアドバイス頂けますので、悩まれる方は是非ご相談頂くことをおすすめします。
    私もまたお世話になる機会がありましたらご依頼させて頂きます。
    本当にありがとうございました。

    2 か月前

    ご担当の堀さんに大変お世話になり、このたび無事に住宅を購入することができました。

    当初は、仲介手数料が比較的低額であることを知り、「知名度の高い最大手仲介会社と比べれば、サービス内容が多少見劣りするのもやむを得ないだろう」と考えたうえで問い合わせましたが、実際には、これ以上望みようのない素晴らしいサポートを頂きました。

    内覧については、何度もお時間をいただくのが心苦しく感じておりましたが、堀さんから「納得したうえで購入された方が良いから」と何度も内覧を勧めていただき、その都度丁寧にお付き合い頂きました。疑問点にも一つひとつ真摯にお答えいただき、安心して検討を重ねることができました。

    また、売主側から提示された資料や条件についても、細部まで目を通したうえで注意すべき点を的確にご指摘くださり、大変心強く感じました。最終的には、「堀さんが買って良いと言っている物件であれば問題無い」という考え方に至りました。

    検討していた物件が金融機関の融資を受けにくいことが判明した際には、複数の銀行へお問い合わせいただき、最終的には融資可能な金融機関を見つけてくださり、担当者の方との調整まで行っていただきました。

    加えて、私どもが40年以上前の施工時の情報について関心を持ち問い合わせた際には、施工を担当したゼネコンにまで問い合わせて確認を取って頂き、懸念点を解消してくださいました。

    振り返りますと、どの場面を取っても、堀さんがご担当でなければ、途中で購入を諦めていたのではないかと思います。

    このように書くと、堀さんが検討者が購入するように仕向けるやり手営業マンという風にも読めるかも知れませんが、実際にはこちらが検討を棚上げしていた時期には検討を促されるようなことは全く無く、こちらがサポートを必要とする時だけ必要なサポート頂いたように思います。ですので大変納得感を持って住宅を購入することができました。

    不動産の購入を検討されている方には強くお勧めしたいと思います。また私自身、引き続き不動産の売買を検討することがあれば、ぜひまた堀さんのお世話になれればと考えています。

    5 か月前

    自宅(中古戸建て)の売却でお世話になりました。

    まず何よりも、営業(小室様)の方に、超丁寧&超迅速&超親身なご対応を頂き、★5では足りないです!!

    当方、介護や仕事や新居(二世帯住宅)の建築対応や仮住まいへの引越しで日々バタバタしてしまい、必要な物を紛失してしまったり、諸対応が遅くなってしまったり、、、と、色々ご迷惑をお掛けしてしまいましたが、都度、豊富な専門知識で臨機応変に気持ちの良いご対応を頂き、本当に心強かったです。感謝しかありません。

    隅々まで行き届いたサービスにも関わらず、仲介手数料は他社様の半額以下という、申し訳なくなるほどありがたい内容でした。

    また、買主様も先方の仲介業者様も素晴らしい方々で、非常に恵まれたお取引ができました。

    こだわりを詰め込んだ思い入れのある注文自宅でしが、まさにそのこだわりを気に入って頂けた買主様に引き合わせて頂き、ご購入頂く事ができ、大変嬉しく思っております。

    また何かありましたら、絶対REDS様にお願いしますし、お友達に不動産取引を検討している人がいたら、全力で勧めようと思います!

    もういくら御礼を言っても足りないです!
    本当に本当にありがとうございました!!

    4 か月前

    担当して頂いた 菅原さん には約1年程お世話になりました。

    不動産のことはもちろん、法律の事などとても知識が豊富な方で色々な事を教わり勉強になりました。些細な質問にも的確でわかりやすくお返事を下さるとても親切な方でした。家探しに疲弊していた時も、とくに営業電話などもなく私達のペースに合わせて頂き本当に助かりました。都内・神奈川県と私達夫婦のわがままにも付き合って頂き、ありがとうございました。

    決済も無事に終わり、念願のマイホームを購入する事ができました。

    とても信頼のできる不動産屋さんです!
    また機会があれば、宜しくお願い致します。

    3 か月前

    中古マンションの購入を検討し始めて約1年、10軒ほどの内見に根気強く同行してくださった担当の山崎さんには、本当にお世話になりました。
    契約を急かされるようなことは一切なく、漠然としていた条件も山崎さんに相談を重ねるうちに、自分たちの中で明確にまとまっていきました。おかげさまで、心から納得して大きな決断ができました。
    巧みな営業トークというよりも、知りたいことに対してメリット・デメリットを隠さず正直に答えてくださる姿勢に、深い信頼を寄せることができました。レスポンスの速さも抜群で、こちらが「ちゃんと休めているかな?」と心配になってしまうほど(笑)。素敵なご縁をいただき、心から感謝しています。