不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士の下山です。

 

上がり続けてきた首都圏の不動産価格が、ここ最近、落ち着き始めたように感じます。不動産の価格は、他の商品と違い、流動的なことが特徴。なぜ流動的になるかは、不動産の価格の決め方にあります。今回は、不動産価格（売却価格）はどのように決めるのかを解説します。

 

（写真はイメージです）

 

不動産価格は一物四価

 

土地の価格には4つの指標があり、1つの土地に4つの違った価格があることを「一物四価」といいます。 地価を評価する場合に、時価(実勢価格)、公示地価・基準地価、相続税評価額(路線価)、固定資産税評価額の4つの価格があることを表しています。それぞれ解説します。

 

（1）実勢価格

 

実勢価格とは、実際に売買する場合の土地の価格です。過去に売買が成立した際の価格や、近隣の土地の取引価格を参考にして決められることがほとんどです。あくまで売主側の売却希望価格であり、広告に掲載されている価格が実勢価格であるとは限りません。

 

（2）公示価格・基準地価

 

公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点で公表する土地取引の目安となる価格で、おおよそ時価に近い指標となります。

 

基準地価は都道府県知事が毎年7月1日時点で公表する土地取引の目安となる価格で、公示価格よりも多くの地点で評価されています。

 

（3）相続税路線価

 

相続税路線価は国税庁が毎年7月ごろに公表する土地取引の目安となる価格で、相続税や贈与税を算出する際に用いられます。おおよそ公示価格の80%を目安に設定されています。

 

（4）固定資産税評価額

 

固定資産税評価額は市町村長が3年ごとに更新する土地取引の目安となる価格で、固定資産税や都市計画税などを算出する際に用いられます。おおよそ70%程度を目安に設定されています。

 

不動産の売却価格を決めるのは売主様

 

不動産の売却価格は上記指標を参考に決めます。決めるために重要な要素としては、不動産の種類、立地条件、土地の形状や状態、建物の築年数や構造、周辺環境や市場動向などがあります。

 

不動産会社はこのような要素に加えて過去の成約事例や、周辺物件の販売事例と照らしあわせて、売主様に不動産価格を提示いたします（査定価格）。しかしながら、どんなに指標や要素を駆使して不動産の価格を提示しても、最終的に売主様が納得しなければ、市場に出ることはありません。

 

不動産価格を決めるのは、売主様です。不動産会社が提示した査定価格をもとに、売主様ご自身でいくらで売りたいかを決めていただくのです。

 

不動産価格は販売されてからも変動する

 

不動産の価格は、売主様が売りたい価格で販売を開始し、販売を開始してからも価格を変更することができます。

 

例えば、販売を開始したあとに、周囲で同条件の物件が低価格で売りに出てきたら、その物件との比較となります。そのままの価格で販売を続けるのか、または価格を下げるのかを考えることができます。

 

また、購入したいと考える買主様も、お値引きを売主様へ交渉することもあります。

 

結局のところ、不動産の価格は、売主様と買主様の需要と供給のバランスで決まるといえます。契約にすすむ上では、最終的に売主様と買主様の同意によって決まります。

 

こうしてみると、不動産価格について不動産会社ができることは、アドバイザーの役割以外はないといえるのがおわかりいただけますでしょうか。

 

不動産価格一括査定には要注意

 

売主様が不動産会社に売却査定を依頼するとき、今ではネット上で複数の不動産会社に一括で査定をお願いすることも可能です。

 

複数の中から媒介契約を結ぶ不動産会社を決めるとき、多くの売主様が査定価格を高くつけてくれた不動産会社にしたいと考えるでしょう。しかしながら、その不動産会社がその査定価格で買うわけではなく、販売のお手伝いをするだけなのです。

 

不動産の売出価格は、実際に売りに出してみないとわからないし、決まらないのが実際のところです。

 

一括査定は私はあまりおすすめはしませんが、不動産の査定をお願いするときには以下の3点に注意しましょう。

 

●査定価格が高いか安いかではなく、査定価格の根拠がしっかりしているかどうか
●両手仲介を目的として、買主様と売主様へ両方にいい顔をするのではなく、売主様側のエージェントとして、しっかり味方になってくれるかどうか
●販売する上で、自社のお客様のみを紹介する囲い込みをしない、オープンな販売手法であるかどうか

 

これらを意識するだけでも、大切な資産を後悔なく販売できるでしょう。