不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

2016年1月に導入された「マイナス金利」は住宅ローン金利に大きな影響を与えました。その後、低金利状態が続き、現在はわずかながら引き上げの傾向にあります。2017年はどのように推移するのか、注目したいところです。

 

（写真はイメージです。本文の内容とは関係がありません。）
 

マイナス金利以降の動き

 
まず、昨年からの住宅ローン金利の動きを、改めて確認したいと思います。
 
マイナス金利政策が導入された2016年1月以後、住宅ローン金利はどんどん下がり、同年8月には、10年固定の金利が0.5％という驚異的な住宅ローンも登場しました。
 
しかし9月には長期金利が上昇基調に転じ、住宅ローン金利もじわりと上昇します。その結果、12月は複数の大手銀行で、ピーク時の8月に比べ申込件数が減少に転じました。特に借り換えの減速感が激しい結果となりましたが、これはあくまでピーク時との比較であって、前年同月比で見れば決して悪い数字ではありません。
 

2017年1月の金利動向は

 
年が変わって2017年、1月はどのように金利が動いたのか、4大銀行（みずほ、三菱東京UFJ、三井住友、りそな）の前月実績からの推移を見てみましょう。（各行ホームページによる）
 
・変動金利　4行とも据置

・3年固定　りそな：0.05％引き上げ

・5年固定　みずほ、三井住友、りそな：0.05％引き上げ　三菱東京UFJ：据置

・10年固定　4行とも0.05％引き上げ
 
また、フラット35の最低金利（融資率9割以下の場合）も1.10%から1.12%に微上昇となっています。
 

住宅ローン金利の決まり方

 
こうした金利変動について考えるにあたり、金利の「決まり方」についても触れておきます。
 
短期金利は短期プライムレートの金利が、長期金利は10年物国債利回りの金利が、それぞれ大きく影響します。
 
短期プライムレートとは、銀行が優良企業へ短期融資をする際の金利です。優良企業向け、かつ1年以内の短期融資であるため、金利は低い水準となるのです。
 
また国債利回りについては、アメリカはじめ欧米の主要な国で上昇傾向です。日本は日銀が介入してでも金利上昇を防ぐ意向を発表していますが、これも世界的な動きに引っ張られる可能性はあります。急激に上昇するとは考えにくいですが、もし将来、日銀が現在の「金利抑圧」政策を転換することになれば、これまでの反動で金利が想定以上のスピードで上昇するかもしれません。
 
住宅ローン金利に注目する時は、日本・世界経済の動きをも注視し、金利変動には敏感でありたいものです。
 

金利が家計に与える影響

 
次に、住宅ローン金利が上昇すると返済額がどのくらい変わるのかを、実際のシミュレーションで見ていきたいと思います。
 
【前提条件】
借入額：5,000万円
返済期間：35年
返済方法：金利元利均等（ボーナス払いなし）
金利選択：全期間固定
 

 
※返済額の数値は概数です
 
上昇幅がわずかであれば、家計へのインパクトはそう大きなものではありません。例えば0.8％から1.0％への金利上昇（+0.2％）の場合、毎月返済額の差は5,000円、総返済額で見ると193万円の差ですね。これも決して小さい額ではありませんが、この程度であれば、頭金を少し多く出すことで吸収できる場合も多いのです。
 
頭金の有無で返済額にどのくらい変化が出るのか、これも先ほどの金利0.8％と1％のケースで見てみましょう。

 
金利が1.0％となっても、頭金を200万円入れることで、毎月返済額はわずか1,000円の差となり、総返済額の差額も44万円にまで抑えられます。
 
住宅ローン金利はもちろん重要ですが、少しの金利増は頭金や繰り上げ返済で調整も可能です。頭金を多く入れる（融資率を減らす）とより低い適用金利を受けられるケースもありますし、金利だけでない総合的な返済プランを考えることが重要だということですね。
 

住宅ローン、急ぐべき？

 
将来の金利を確実に予測することはできませんが、2017年1月末現在では「上昇傾向」でも、「わずかに上がる」程度となっています。こうした中で、住宅ローンの利用や借り換えに動くべきかどうか、迷っている方も多いと思います。
 
借り換え
 
借り換えは、諸経費もそう大きくありませんし、検討中であれば積極的に利用したいところ。金利メリットが最優先です。時期を待つあまり、返済残高が減れば減るほど借り換えの効果を得にくくなるという問題もあります。
なお、申込の際は、金利の上昇も考慮して少し高めの金利で借り換え効果をシミュレーションをしておくことをおすすめします。その上で効果が見込めるならば、今が借り換え時期と言って良いでしょう。
 
新規借り入れ（住み替えも含む）
 
新規借り入れに関しても、既述のように頭金で借入額を調整できますし、住宅ローン控除の恩恵も受けられるため金利がわずかに上がったとしても十分にメリットは出せると考えます。
 
ただし、新規借り入れの場合は金利以外にも考慮すべきことが多く、一様に判断することはできません。
 

新規借り入れの場合に留意したいこと

 
新築や住み替えにおいては、安く借りることよりも、「納得できる住まいを見つけること」のほうが重要です。そして、ライフプランに合った時期での買い替えをおすすめします。
 
例えば、子どもが自宅通いの大学生ならば、今急いで買い替えるより、子どもの就職を待ってから夫婦の家を選んだほうが、より満足感の高い住まいを手に入れられるでしょう。長く住む「終の棲家」への住み替えであれば長期的な視野での住み心地を大切にしたいものです。
 
逆に、数年程度の居住を想定しているのならば、その後の転売も視野に入れた住宅選びが必要です。
 
いずれにしても、金利にこだわりすぎてマイホーム選びを妥協したり、購入時期を逃がしたりしないように注意しましょう。
 

住み替えならば、売却価格も考慮すべきか

 
住み替えの場合、もう1つ気になるのが売却価格です。もし仮に金利が上がれば、「金利上昇による買い控え→物件価格の値下げ」という構図も期待できる一方、売却額も下がる可能性があります。
 
とはいえ、そこまで考慮していると、住み替え時期を決められなくなってしまうきらいがあります。売り時・買い時・借り時、3つ全てのベストタイミングを図るのは難しいですね。金利の上昇傾向を踏まえた上で、今後起こりうるライフイベントなど家庭内でよく話し合い、ご家族にとって最適の「住み替えタイミング」を考えたいものです。
 

まとめ

 
2017年1月の住宅ローン金利は一部で上昇していますが、上昇の幅や期間については不透明で、もう少し状況を見守る必要があります。しかしこの上昇傾向を踏まえても今が超低金利であることは間違いなく、金利のために必要以上に焦る必要はないと考えます。
 
新規借り入れにせよ借り換えにせよ、今より少しだけ金利が高くなることを想定して計画・実行すれば、「思った以上に返済が大変だ」「借り換えの効果が小さかった」といった事態は避けられるでしょう。基本的には、多少時期がずれても低金利の恩恵は十分得られると考えます。「少しの損得」に振り回されることなく、機を見て決断していただきたいと思います。
 

横山晴美（ライフプラン応援事務所代表）
2013年にFPとして独立。企業に所属せず、中立・公平の立場で活動する。新規購入・リフォーム・二世帯住宅を問わず、家に関することなら購入額から返済計画まで幅広く対応。（AFP　FP2級技能士　住宅ローンアドバイザー）