不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 最終更新日:2025年9月22日
  • 公開日:2023年2月23日

不動産会社が「回し物件」という営業手法を使う裏事情【REDSエージェントの不動産コラム】

「回し物件」という言葉をご存じの方は少ないでしょう。バリバリの不動産用語です。

 

不動産業界にいると、利益を得るために巧妙な手口を駆使してマンションや戸建てを売ろうとする営業をもう嫌というほど見てきました。物件を案内する際に使われるこの手口について、解説します。

 

家を案内をする不動産営業マン

(写真はイメージです)

 

「○○マンションの内見を依頼したら、近くの△△マンションも一緒に案内された」という経験はありませんでしょうか。これが「回し物件」という営業手法です。ついでに案内された△△は、仲介営業マンから見て、決めたい本命物件を引き立てるための物件です。

 

この営業手法にはもはや定番となった手法があります。

 

(1)まずは安いけどボロボロ物件(回し物件)
 ↓
(2)次に高いけど綺麗な物件(回し物件)
 ↓
(3)本命物件(絶対に買わせたい物件)

 

この順番で案内し、落としどころとしての納得感を演出する手法です。ひどいときには、これに加えて

 

(4)似たような物件(回し物件)
 ↓
(5)もう一度、本命物件

 

などともう一手間をかける営業担当者もいます。こうなると、丸一日中、物件の内見に連れ回されることになります。

 

一見親切に見えるかもしれません。しかし、担当者の腹の中は違います。要するに、感情に対するアプローチを優先する営業手法です。営業テクニック論としてはアリだと思いますが、実際にご購入されるお客様は、その時の気分による意思決定となり、冷静な判断ができていないかもしれません。

 

決してほめられた営業手法ではないと、私は思っております。このような回し物件を使った、長時間の接客スタイルの会社に共通しているのは、高コスト体質であることです。

 

もともと不動産業者は「千三つ屋」などとも呼ばれ、成約率が低い(1000に3つ)業態の代表格です(実際にはそんなに成約率は低くありませんが)。

 

にもかかわらず、接客時間を長く設定するので、成約したお客様からは確実に利益を得ないと、経営は成り立ちません(現地販売会などで一日中現場に常駐しているのも同様に高コスト体質の営業スタイルです)。

 

このような高コスト体質の仲介会社では、REDSと違って仲介手数料の割引は期待できないでしょう。加えて、収益の最大化のために違法とされている「住宅ローン事務手数料」など、払う必要のない費用まで請求される恐れもあります。難色を示していると、時間の回収をしたいあまり強引な営業をされるかもしれません。

 

無用なトラブルを回避して、お得にご検討いただくためには、このような不動産会社は避けるべきでしょう。

 

この記事を監修した
エージェントプロフィール

川口 吉彦(宅建士・リフォームスタイリスト)

どんな小さな事でも何なりとお申し付けください。

REDSではすべてのお客様に、
Googleクチコミの投稿を
お願いしています。

※2026年09月06日現在 本社・首都圏営業所の数値

※2026年09月06日現在 本社・首都圏営業所の数値

  • 平均評価
    4.9
  • 投稿数
    272

    2 か月前

    義母にマンションの売却はどこがいいのか相談を受け、すぐにREDSを紹介しました。
    他の不動産会社と違って、売り込みが全くなく自分のペースで進めることが出来るのが非常に大きかったです。

    担当の下山さんには大変お世話になりました。

    築年数が厳しい条件の中、数々の条件を伝えたところ、適切かつ具体的に提案していただきました。
    下山さんの人柄も安心でき、打ち合わせの時に、冗談や笑い話が多く、不動産売却のことを忘れてしまうほどでした。
    また色々な相談もすぐ迅速に対応していただ感謝しております。

    また機会があれば是非REDSを利用したいし、紹介していきたいと思います。
    エージェントの指名は下山さんをオススメします!

    本当にありがとうございました!

    2 か月前

    中古マンションの売却でお世話になりました。
    担当の志水様は、ベテランならではの豊富な知識で市場動向や適正価格を丁寧に解説してくださり、終始納得感を持って進めることができました。
    何より素晴らしいと感じたのは、情報の囲い込み等を一切行わないという徹底した透明性です。この誠実な姿勢と親身な対応に、人間としても深い信頼を置くことができました。
    結果として非常に満足のいく売却ができ、今後も購入の機会があればぜひ志水様にお願いしたいと考えています。知人にも自信を持って紹介できる不動産会社様です。

    5 か月前

    REDSは、自分でSUUMOなどを使って物件検索ができる人にはおすすめだと感じました。
    他の不動産会社にも行きましたが、こちらの希望に寄り添うというより、不動産会社側が売りたい物件を勧められているように感じることもありました。

    その点、REDSは自分で見つけた物件を軸に進めやすいのがよかったです。
    一方で、自分が望む物件像がまだ明確でない人や、うまく検索できない人にとっては、REDSだけで良い物件に出会うのは少し難しいかもしれません。

    ただ、そういう場合でも、結局は良い不動産会社や担当者に出会えないと希望の物件にはたどり着きにくいと思います。
    安い買い物ではないので、まずは自分でもいろいろな物件を見て勉強し、ある程度判断できる状態になってから動くのが大切だと感じました。

    担当の山崎一さん対応がスムーズで、とても安心感がありました。こちらが気になることや質問にも毎回正確に答えていただけただけでなく、自分では気づいていなかった点まで補足して教えてくださり、終始安心してお任せできました。

    5 か月前

    木村さんに中古マンション購入のサポートをしていただきました。
    内見から住宅ローンの選定、契約まで幅広くご対応いただき、大変助かりました。

    特にメールのレスポンスが非常に早く、常に安心してやり取りができた点が印象的です。

    また、引き渡し後にもいくつかご相談させていただきましたが、引き渡しが終わった後も変わらず丁寧にご対応いただき、信頼できる方だと感じました。

    今後、もし購入や売却の機会があれば、ぜひまた木村さんにお願いしたいと思いますし、他の方にも自信を持っておすすめできる方です。

    3 か月前

    柳澤さんと出会えて、私は幸せ者でした。中古マンションを購入するにあたり、仲介手数料が半額?全額無料?、正直、どんなカラクリ?他の項目で請求される?なんて思ったのは事実ですが、柳澤さんと電話でご相談した数時間後には、新宿本社で面談。すべての不安を、払拭して頂いたのが柳澤さん。柳澤さんだっからこそ、話を前進させようと思いました。
    柳澤さんは、仕事を楽しまれています、だから、安心して任せられる。とにかく、レスポンスは早い、的確で分かりやすい。
    余計経費は使わない、手数料は片方から貰う、それによって半額や全額無料、素晴らしい経営方針だと思います、間違いなく大成長されると思います。
    柳澤さんとREDSさんとのご縁に感謝、本当にお世話になりました。また、何かの際にはご相談させて貰います、そして、周りの仲間に強く紹介しておきます。