不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

2022年10月18日、NHKの『クローズアップ現代』で、「“老いるマンション” 老朽化と高齢化にどう備えるか 解決策は」と題して、老朽化するマンションで住人が高齢化し、ピンチに陥っている現状が取り上げられました。築40年を過ぎたマンションは現在、全国に100万戸以上もあり、全マンションの2割近くを占めるそうです。

 

かつて日本では「住宅すごろく」といって、最終的に戸建てに住むことを目標とする人が多く、「通過点」であるマンションには永住するという発想が乏しく、人が長く住むための視点がないがしろにされてきました。

 

時代は変わり、高齢化が進むにつれ、「住宅すごろく」の考えは廃れ、マンションは永住する建物に変わりました。しかし、全国のマンションで、そのための資金の積立も住人の行動変革も後手に回っているようです。番組内容を不動産のリアル編集部が振り返り、マンションで住む人が、いかに「管理」と無関係ではいられないかを解説します。

 

（不動産のリアル編集部）

 

（写真はイメージです）

 

〝老いる〟マンション、なぜこうなった

 

マンションが直面する、建物の老朽化と住人の高齢化という2つの老いは、どんな災いをもたらし、なぜ食い止めることが困難なのでしょうか。

 

まず、建物の老朽化です。番組で紹介されていた熊本市にある築50年、48戸の分譲マンションでは、天井や壁が崩れて破片が落下したり、配水管が破損したりして年に2回は床が水浸しになるとのことです。こうした劣化部分の補修や耐震化には6,000万円以上かかるそうです。これに対し、修繕積立金は1,500万円しかなく、管理組合の理事長は「もう無理なのですよ」と嘆きます。

 

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、マンション修繕積立金の目安は「1㎡200円」が目安。このマンションの積立金は月3,000円と、相場よりもかなり低い金額ですが、それでも値上げできない事情があるそうです。

 

その事情こそ、住人の高齢化です。平均年齢76歳、ほとんどが年金暮らしで、収入は軒並み少ない。管理費も修繕積立金も値上げは不可能だということです。

 

このままではマンションは廃墟と化してしまいます。

 

番組では、この原因についてマンションが高度経済成長のもとで量産された1970年代初めにあるとしていました。当時は売らんかな、が前面に出すぎて、将来を見据えた修繕の計画や管理ということには考えは及ばなかったとのこと。今だとマンションには必須の管理組合すら存在しないマンションも数多くあったといいます。住む側も、マンションを〝夢の城〟と考え、憧れのマンション暮らしを謳歌することだけにとらわれていたようです。

 

ところが、築30年を過ぎ、住人の多くが年金暮らしとなり、お金に余裕がなくなる頃、状況は変化します。建物は老朽化し、修繕費用はどんどんかさんでいきました。しかし、住民同士の付き合いが薄いマンションでは、住人同士が今後を話し合う機会すらありませんでした。このマンションにいつまで住めるのか、ある時期が来たら建て替えが必要なのか。そんなことをまともに考えることもなく時間は過ぎ、対応に迫られた今、そのために必要な資金を欠いて八方塞がりなのです。

 

〝老いた〟マンションは危険がいっぱい

 

建物の老朽化に加えて、住民の高齢化が引き起こす問題もあります。認知症の住人が増えると、マンション内に人知れずゴミだらけの部屋が発生するケースも。いわゆるゴミ屋敷化した部屋は衛生が悪化するだけでなく、火災の発生リスクが上がるなど、マンション全体に関わる深刻な問題となります。

 

マンションは住人どうしの付き合いも浅く、事態は深刻化しやすくなります。先述のマンションでは、2021年に80代男性が孤独死。管理組合の元理事長は「玄関のドアから中を覗いたら虫がいっぱい出てきて、ちょっと様子がおかしいぞ」と警察に連絡したそうですが、事態が発覚するまでの3ヶ月間、誰も全く異変に気づかなかったといいます。

 

近所づきあいのわずわらしさがないのがマンションのいいところでもありますが、誰にも気づかれずに人生の終末を迎えるのはどこか寂しいものです。

 

マンションの〝老い〟に備えられているかチェック！

 

番組スタジオでは「マンションみらい価値研究所」所長の久保依子さんがマンションの老いに備えられるか、8つのチェックポイントを提示していました。4つ以上当てはまったらマズいそうです。

 

（1）マンション内に立ち話ができる知人は2名以下
（2）管理組合の総会に出たことがない
（3）ゴミ置き場に未分別ゴミが大量に置かれている
（4）郵便受けや玄関ドア前に表札がない住戸が多い
（5）「管理会社がやっているから大丈夫」
（6）今のマンションに長く住むと思っていない
（7）積立額を知らない
（8）駐車場に車がほとんど止まっていない

 

久保さんは（1）について「両隣の方とは立ち話まで踏み込んでするようにしましょう」と呼びかけています。（4）についても「管理会社はあくまでもマンションのサポート役。マンションのこと決めるのは管理組合です」と断言します。やはり、自分のことは自分でする、という心構えが求められるということでしょう。

 

NPOや行政が問題解決に向けて動き出す

 

この後、番組ではマンションの〝老い〟を解決するために、マンション管理士や一級建築士、弁護士などの専門家が集まるNPOが老朽化し管理が不十分な要支援マンションを見つけ出し立て直す京都市のサポート活動を紹介。社会福祉協議会がマンションの管理組合理事らの横のつながりを促進して知恵を共有する大阪府豊中市の取り組みも取り上げました。

 

いずれの活動も、住人にマンションの管理の重要性に意識を向けさせ、実行に移すことに成功しているようです。京都市のケースでは小さな修繕を重ねる中で、住人は建物の管理に目を向けるようになり、管理組合の設立や修繕積立金の徴収も始めたといいます。大阪市のケースでは、修繕工事について信頼できる業者や妥当な金額などの情報を共有するほか、高齢者の体調の変化を住民のつながりで察知する工夫など、他のマンションの成功例を聞ける貴重な場として広がりを見せています。

 

京都市のケースではマンション内の住人どうしのつながり、大阪市のケースではよそのマンションとのつながりがそれぞれ深まることで、マンションの〝老い〟がもたらす問題が解決されています。

 

とはいえ、知らない人どうしがマンションの問題をきっかけにつながるのは困難と感じる人もいるかもしれません。スタジオの久保さんは「まず、お隣のマンションと繋がってはどうでしょうか。お子さんの学校が一緒だったり、知っている人がいたりします。そこを糸口にして人間関係を作っていく」と提言していました。

 

また久保さんはここでいう「人間関係」に大きな誤解があると指摘します。目指すところは「お友達になること」ではなく、「自分の意見を言いやすい場をつくること」なんだそうです。こう考えることで、確かに「お友達」よりも楽に人間関係が作れるようになるかもしれません。

 

マンションの〝老い〟は「先送りのツケ」

 

マンションの〝老い〟問題は、高度経済成長のもとでマンションが量産された1970年代初め頃、将来このような現実が来ることを考えなかったことにあると番組では紹介されていました。しかし、いつか必ず表面化する問題であり、行政もマンション業界もどこかでこうなることは薄々は気づいていたことではないでしょうか。しかし、なかなか声を上げる人はおらず、対策は後手に回ることになりました。

 

過去を嘆いても仕方ないことです。せめて、これからマンションを購入しようとされている方にはぜひ、管理を重視していただきたいと思います。

 

国土交通省が5年に一度、「マンション総合調査」というアンケートを実施しています。それによると、マンション居住者の永住意識は高まっており、平成30（2018）年度は62.8％が「永住するつもりである」としています。四半世紀前と比較するとその割合は倍増、マンションへの永住意識は高まっています。

 

しかし、マンション購入の際に何を重視しているのかについては、1位が駅からの距離など交通利便性（72.6％）、2位が間取り（63.7％）なのは結構なのですが、「共用部分の維持管理」は11位でした。共用部分の維持管理状況の良し悪しは、中古マンション購入にあたって失敗の確率を減らすための最も重要な要因といえるだけに、まだまだ管理の重要性が一般消費者に認識されていないといえます。

 

REDSにはマンション管理士という管理のプロフェッショナルの資格を持っているエージェントがいます。きっと、マンション購入のお客様には管理の大切さについて口を酸っぱくして説明するでしょう。それが、お客様にとってよりよい住まい探しにつながることはいうまでもありません。

 

（不動産のリアル編集部）