住宅診断（ホーム・インスペクション）のメリットと注意点

私共REDS（レッズ）では、「住宅診断（ホーム・インスペクション）制度」をお勧めしてはいますが、斡旋はしておりません。その理由を、住宅診断制度の特徴と併せてご紹介します。

トラブルを防ぐ住宅診断制度の重要性

「住宅診断制度」は、売買をしようとする住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを、「住宅診断士（ホーム・インスペクター）」と呼ばれる専門家が、第三者的な立場から詳しく調査をして、アドバイスを行う制度です。

これにより、購入を検討している住宅の良い所や悪い所をきちんと確認できるため、後になってから「知らなかった……」「気がつかなかった……」といった問題を減らせます。また、住宅を売却する人にとっても、購入者に住宅の状況を細かく伝えられるので、トラブル防止になります。

さらに、丈夫に造ってあったり、こまめにメンテナンスを行っていたり、リフォームやリノベーションをしていたりすれば、それを専門家が適正に証明してくれますから、評価を上げることにもなります。

住宅診断制度は、正しく使われれば、買主にとっても売主にとっても、本当に良い制度であると言えます。

ホーム・インスペクションが中古住宅市場を変える?!

将来、もっと活発に住宅診断制度が利用されれば、住宅そのものの資産価値の安定・向上にもつながります。中古戸建住宅は、固定資産税上の耐用年数（木造は22年）などを参考にして、家屋の状態にかかわらず、築後20～25年程度で市場価値はゼロと見なされるのが一般的です。

国土交通省は、住宅には資産価値の他に「使用価値」があり、「使用価値」に基づいた取引を活性化するためには、こうした市場の状況を改善する必要があるとして、平成26年3月に「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を発表しました。

そのなかで、中古戸建住宅は一律の評価によらず、個別に適切な住宅診断を行い状況に応じての評価をすべきだと、住宅診断制度の必要性を強調しています。

住宅診断によって、長く使用に耐えうる住宅は高い評価をされ、耐用年数が短いとされた住宅は評価が低くなるというように資産価値を判定するのが望ましいということです。

中立的なインスペクションを目指して

このように、住宅診断制度自体はとても良い制度なのですが、売主側からも買主側からも、極めて中立性が求められる制度でもあります。

例えば、住宅診断をするのが、その住宅の売買によって仲介手数料を得る不動産会社の関係者だった場合、果たして、中立性はどこまで確保できるでしょう。売主側から調査報酬をもらうのであれば売主側に有利な評価をする、買主側からもらうのであれば買主側に有利な評価をする、といった疑いが生じかねません。

平成25年6月、国土交通省は「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を制定し、公正な業務実施のために遵守すべき事項など、住宅診断制度の運用についての指針を発表しています。

そこでは、

・自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないこと
・住宅の流通、リフォーム等に関わる事業者から、インスペクション業務の実施に関し、謝礼等の金銭的利益の提供や中立性を損なうおそれのある便宜的供与を受けないこと
・インスペクション業務の実施に関し、依頼主の紹介や依頼主への推薦等を受けたことに対する謝礼等を提供しないこと
・依頼主の承諾なく依頼主以外の者からインスペクション業務に係る報酬を受け取らないこと
・宅地建物取引業又は建設業若しくはリフォーム業を営んでいる場合は、その旨を明らかにすること

など、客観性・中立性の確保についても細かく規定が示されています。
（参照：http://www.mlit.go.jp/common/001001034.pdf）

しかしこれは、あくまで運用上のガイドラインであって、内容や手法についての法的なルールがいまだに定まっておらず、中立性を担保する方法が確立していません。罰則もありません。

現状は、不動産会社や住宅診断業者の良識にのみ頼る状況となっています。

住宅診断のためにREDSができること

こうした背景から、REDS（レッズ）では、住宅診断制度の中立性・客観性を確保することがお客様の利益につながると考え、「住宅診断制度をお勧めはするが、ご紹介や斡旋は行わない」という方針をとっています。斡旋料や紹介料という利害関係を生じさせてしまうと、住宅診断そのものの客観性・正当性が疑われる可能性を生むことになるのです。

お客様がインターネットで「住宅診断」と検索すれば、すぐに中立の立場にある専門家がたくさん見つかりますので、ご心配はいりません。 REDS（レッズ）は、依頼者の利益を第一に考え、依頼者の立場に立つことをポリシーとする会社です。「仲介手数料最大無料」というシステムも、そこから生まれました。だからこそ、お客様が安心して売買ができるように、住宅診断制度の活用もお勧めしているのです。

なお、住宅診断制度を利用するには、それなりのコストがかかります。 REDS（レッズ）はお客様が住宅診断制度をご利用しやすいように、仲介手数料の安さで応援いたします。