不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

  • 公開日:2022年9月16日

自宅マンション、売るか、貸すか。投資家目線だと結論はこうなる【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。

 

転勤やご両親の介護などライフステージの変化でご自宅のマンションに住まなくなることが分かったとき、最初に検討することは「売ったほうがいいのか、それとも貸したほうがいいのか」ですね。私は売買仲介の仕事をしているので「絶対売ったほうがいいですよ」とつい言ってしまいそうになりますが、それはもちろん状況によって変わります。

 

マンションと計算機

(写真はイメージです)

 

マンションを売るにしても貸すにしても、メリットとデメリットがありますし、「費用」「手間」「ライフプラン」の方程式を解きながら結論を出すことになります。

 

包括的に解説する時間はありませんので、ここでは私が重視している「貸した場合の投資家目線」で考えてみましょう。投資とは、まとまったお金をいっぺんに受け取るのではなく、定期的に少しずつ収入を得ていくことです。

 

売った場合の売却価格を5,000万円、貸した場合の想定賃料を20万円とします。

 

すると、想定年間賃料は20万円×12カ月=240万円となり、貸した場合の期待利回りは240万円÷5000万円=4.8%になります。

 

住宅ローンの金利が0.8%だったとすると、利益4.8%-経費0.8%=表面利回り4%の利益が見込めます。管理費や修繕積立金などがかかってきますからもちろん、実質利回りはもっと低いですが、4%よりも大幅に低い金利で調達できる資金を用意するために、自宅を売却するのは損だとわかります。

 

昨今では住宅ローンで購入した物件を不動産投資に転用することが社会問題となっており、第三者への賃貸は住宅ローン残債の一括完済が求められることがあります。事前に借入先の金融機関へ必ずご相談しましょう。

 

もうひとつ、私が考えつく手段として「貸した状態で、売れるか考える」というパターンがあります。つまり、「オーナーチェンジ物件」として売れるかということです。

 

ただし、オーナーチェンジ物件は、住宅ローンが使えませんので、基本的には現金もしくは投資用ローンで購入したものに限られます。この場合、ご自宅の周辺でオーナーチェンジ物件の流通性が高いか、居住中物件とオーナーチェンジ物件の成約価格に乖離がないかを必ず確認しましょう。

 

もしオーナーチェンジ物件としては高く売れない場合は、貸しに出すこと自体にも大きなリスクがあります。

 

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井原 直樹(宅建士・リフォームスタイリスト)

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