不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

不動産を売りたい時、一般的には不動産会社に相談します。貴重な財産である不動産家を、早く、高く、安全に売るためには、専門家の助けを求めるのが一番だと考えるからです。そうした信頼に応えるために、優良な不動産会社は専門知識を蓄え、営業努力を欠かしません。更に、宅地建物取引業法（宅建業法）では、一般の依頼者の利益を保護するために、様々な規定や制限を定めています。ここでは、不動産会社に売買を依頼した場合にどのような契約をするのか、その特徴や注意すべきポイントをご紹介しましょう。

不動産売買の取引態様とその明示義務

宅建業法第34条2項では、不動産会社は、不動産の売買・交換・貸借に関する注文を受けた時には、遅滞なく、どのような立場でその取引を成立させるかを、依頼者に明示しなければならないと定めています。これを「取引態様の明示義務」といいます。取引態様には（1）不動産会社が取引の当事者となる、（2）依頼者の代理人となる、（3）媒介する、の3種類があります。「媒介」とは売主と買主を見つけて紹介し契約の合意を取り付ける、いわゆる「仲介」を意味します。

なぜ、取引態様の明示が義務付けられているのでしょう？それは、取引態様の違いによって、不動産会社の手数料や不動産会社に対する制限が異なることを、依頼者がはっきり認識することが、依頼者の利益につながるからです。では、取引態様の特徴についてご説明しましょう。

（写真はイメージです）

不動産会社が取引の当事者となる場合、手数料は発生しません。また、不動産会社が売主となる場合は、専門知識のない買主が不利にならないように、クーリングオフの規定や、損害賠償額・手付額・瑕疵担保責任についての特約・割賦販売契約の解除など、様々な制限が不動産会社に課されます。ただし、この規定や制限は、あくまで一般の買主の保護が目的なので、不動産会社間の取引については適用されません。

代理と媒介の最大の相違は、直接売買契約を締結できるかどうかという点です。代理の場合は依頼者に代わって直接売買契約を締結できますが、仲介の場合、当事者はあくまで売主・買主本人です。

また不動産会社の報酬は、その上限額が宅建業法第46条により国土交通省（国交省）告示で定められており、代理の場合、媒介の2倍まで認められています。不動産の売買の場合は、一般の依頼者にとっては高額の取引となりますので、通常は、よほど信頼関係で結ばれた不動産会社でない限り、代理契約となることはないでしょう。代理契約をする例としては、遠隔地での取引において一定の条件下での権限範囲を定めた取引、分譲マンションや分譲住宅の建設会社やオーナーが一括して販売を委託する取引、賃貸管理を委託している不動産会社に当該物件に空き室が出た場合の新規賃貸契約も委託する取引などが挙げられます。

不動産の媒介契約の種類と特徴

一般の依頼者が不動産会社と契約するのは、媒介契約が多いといえるでしょう。宅建業法第34条の2では、不動産会社は依頼者と媒介あるいは代理契約が成立した場合、媒介契約書の交付を義務付けています。媒介契約は、他の不動産会社に重ねて依頼ができるか、依頼者自身の見つけてきた相手と取引ができるか（自己発見取引）という点から「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に区分されて、それぞれ義務や制限が定められています。国交省は「標準媒介契約約款」を内容に応じて作成しており、契約書に活用するように指導しています。媒介契約の種類とそのポイントは以下の通りです。

（１） 一般媒介契約：複数の業者に重ねて媒介・代理を依頼できる。自己発見取引も可能。契約の有効期間、業務処理状況の報告義務、指定流通機構（国交省令で定める不動産取引の検索システム、通称レインズ）への登録義務などは法的にはない。

（２） 専任媒介契約：複数の業者に重ねて媒介・代理は依頼できない。自己発見取引は可能。契約の有効期間は3カ月以内で、自動更新は不可。依頼者の申し出によってのみ3カ月以内の更新可能。2週間に1回以上の業務処理状況の報告義務あり。契約日から7営業日以内のレインズへの登録義務あり。

（３） 専属専任媒介契約：依頼者は、依頼した不動産会社を介してしか取引ができない。自己発見取引も不可。契約の有効期間は専任媒介契約と同様。業務処理状況報告義務は1週間に1回以上、レインズへの登録義務は契約日から5営業日以内と専任媒介契約よりも厳しくなっている。

一般媒介契約は、依頼者が他の不動産会社とも自由に交渉ができる契約となっていますが、その分不動産会社の義務も低減されています。一方で、専属専任媒介契約は、取引が成立した場合、不動産会社は必ず報酬を請求できる契約ですが、不動産会社の義務も大きくなっています。物件の内容や不動産会社との信頼関係、実績に応じて、契約を選択しなくてはいけません。

不動産会社と媒介契約を締結する際の留意点

国交省は、宅建業法の「解釈・運用の考え方」において、媒介契約の締結に際しては、媒介契約の種類や業務内容、相違を十分に説明して、依頼者の意思を確認するように、不動産会社に対して指導しています。特に依頼者への周知については、以下の点について注意を喚起しています。

• 「標準媒介契約約款」を活用するのが適当であること
• 「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の選択は依頼者に委ねられていること
• 報酬額は、国交省告示の額を上限としているが、依頼者との協議事項であること
• レインズへ登録した場合は、登録証の交付を受けるなどによって確認をすること
• 依頼者が契約違反をした時は、違約金や費用の償還請求を受ける可能性があること
• 契約書をよく読み理解しておくこと

不動産会社を有効に活用することは、不動産を早く、高く、安全に売るための秘訣といっても良いでしょう。そのためには、不動産会社との契約内容を正しく理解して、物件や取引の目的に沿った契約をすることが最初のステップといえるでしょう。

早坂龍太（宅地建物取引士）
龍翔プランニング 代表取締役。1964年生まれ。1987年北海道大学法学部卒業。石油元売り会社勤務を経て、2015年から北海道で不動産の賃貸管理、売買・賃貸仲介、プランニング・コンサルティングを行う。
監修 ：不動産流通システム