不動産のリアルREALITY OF REAL ESTATE

REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの堀茂勝です。車やスマートフォンなどを購入する際に「残価設定型」ローンで購入する方が増えていますが、4月からマイホームを買うための「残価設定型住宅ローン」を、三菱UFJ銀行がメガバンクとして初めて導入したことが報道されています。

ところがこの「残価設定型住宅ローン」、車やスマートフォンを購入する仕組みとは少し異なるようですので要注意です。

（写真はイメージです）

「一般的なマイカーローン」を組んで230万円の車を購入すると、総支払額は230万円に利息分を上乗せした金額になり、月の支払額は230万円＋利息を合わせた金額を分割したものです。ローン支払いが終われば、所有権は完全に購入者のものになります。

これに対して、「残価設定のカーローン」は、ローンの支払後、下取りに出すことを前提としています。

残価とは、契約期間終了時の買い取り保証額を指します。支払い額は契約時の残価を引いた総額となり、毎月の支払い額を安く抑えることが可能です。230万円の車を購入し80万円が残価だった場合、残価を差し引いた、150万円に利息分を加えて分割した金額が毎月の支払いになります。

つまり、定期的に車を乗り換える方にとっては、月々の支払いを抑えることができることが、大きなメリットになります。

では、このたび発表された「残価設定型住宅ローン」とはどのようなものでしょうか。2022年3月31日付の読売新聞の説明から引用します。

“残価設定型住宅ローンは、指定した期間を迎えると、二つの選択肢を選ぶことができる。契約者が死亡した後に、住宅の権利を残さないコースを選ぶと、返済額が2段階で大きく減る。住み替え時に、残った住宅ローンをゼロにして、所有権を移住・住みかえ支援機構に譲るコースもある。

金利は通常のローンよりも年0・2％上乗せされる。当面はミサワホームが首都圏などで販売する分譲住宅を対象とする。需要や改善点を見極めながら、全国への拡大や他の住宅メーカーへの適用を検討する。

同じような仕組みは、自動車では活用が広がっている。住宅は立地を始め、条件が多岐にわたるので将来価値の算定が難しく、一部の金融機関の取り組みにとどまっていた。メガバンクとしては初めての導入となる。”

この記事からは少し分かりにくいので、同行の解説を読んでみました。車やスマートフォンの残価設定型ローンの仕組みとはどうも違うようです。

「残価設定型住宅ローン」は、あくまで老後になってからの選択肢を増やす方法で、購入当初から月々の返済額を減らすのではなく、老後にローン返済を軽減したり、住み替えをしたりしやすくするためのもののようです。

同行の解説には、〈30歳でローンを利用し始め、借入期間35年、25年後に残価設定月が到来する〉という例が紹介されていましたが、ローンの支払いを軽減できるようになるのは55歳以降ということです。同時にリバースモーゲージに移行し、家賃を支払いながら住むようになります。

その後、その家に一生涯その家に住み続けた場合は、死亡時に自宅は売却されて一括返済され、残債は消えるというオプションもあるようです。住み続けずに、たとえば老人介護施設などに途中で住み替えしたくなったらJTIで買い取ってもらえて残債が消えるという仕組みです。

すべての住宅で適用できるわけではないようですが、今後こういったローン商品は増えていくのかもしれませんね。ただ、気をつけたいのは、車やスマートフォンの「残価設定型ローン」とは異なり、最初から支払額が少なくてすむというものではないということです。