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不動産の購入・売却コラムcolumn

リノベーション済みマンションはリスクもあれば住む人も選ぶ

立地がよく、購入価格も値頃な中古マンション。ただ、古い物件だと間取りが現代人の感覚に合わなかったり、設備も老朽化していたりして、どうしても見劣りしてしまいます。そんなとき、リノベーション済みマンションを不動産会社の営業マンにすすめられることがあります。リノベーションマンションは中古マンションの劣化した部分を新しくし、住む人の個性やライフスタイルを間取りに反映させることでマイナス面をプラスに引き上げており、若者を中心に人気を集めています。では、リノベーション物件には欠点はないのでしょうか? メリットとデメリットを詳しく解説します。

ワンルームマンションリフォーム

(写真はイメージです)

■リノベーション済みマンションのメリット

リノベーション済みマンションを取得するメリットは以下のとおりです。

(1)購入価格や諸経費が新築より安い

第一に挙げられるメリットは、取得のためのトータルコストが新築よりも抑えられることです。マンションは新築状態から一瞬でも誰かが住んだら中古に変わりますが、その時点で一気に2割ほども価格が下がります。この価格差を「新築プレミアム」と呼びます。中古に変わった時点で、不動産市場でつけられる相場価格で取引されることになります。リノベーション済み物件は価値を底上げしているので中古物件をそのまま買うよりは価格が上乗せされていますが、新築より高くなることはありません。

このほか、消費税や不動産取得税などの税金や、不動産会社に支払う仲介手数料といった諸経費も新築より安くなります。これらは物件価格に連動しているためです。

(2)設備が新しい

リノベーション済みマンションでは、キッチンやバス・トイレなどの水回りのほか、電灯や扉、フローリングなどが最新のものになっている点が魅力的です。ふつうの中古物件は設備が古いままなので、不便なら自分で交換する必要があります。

(3)室内を実際に確認してから買える

新築マンションは内覧会のモデルルームを確認して買うのが一般的ですが、ごくまれに、モデルルームと実物が異なることがあります。一方、リノベーション済みマンションのような中古物件は、現地で室内を内覧することができます。

(4)ローンをまとめられる

中古物件を買って自分でリノベーションする場合、物件の購入費用とリノベーション費用とでは調達経路が異なります。購入費用は住宅ローンですが、リノベ費用は別にリフォームローンを借りなければなりません。しかも、このリフォームローンの金利は住宅ローンよりも高くなっています。リノベ済みだと、このよう煩わしさはなく、ローンは1本で済みます。

■リノベーション済みマンションのデメリットとリスク

悩む女性

(写真はイメージです)

前述のようなメリットがあるリノベーション済みマンションですが、一方でデメリットやリスクも抱えています。このことを知らずに購入すると、あとで思わぬ出費が発生するなど後悔することにもなります。どんなことが考えられるのでしょうか。

(1)築40年前後の物件には耐震性に不安も

1981年に建築基準法が改正され、建物の耐震基準が厳格化されました。1981年6月1日以降の建築確認で適用された新基準では「震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない」ような設計が求められています。旧耐震基準は「震度5強程度の揺れでも建物が倒壊しない」というものでしたので、注意が必要です。

ただ、旧耐震基準の物件でも違法建築物ではありませんし、耐震補強工事をしているものもありますので、築40年前後の物件を検討する際にはよく確認しましょう。

(2)個性的な物件だと売りにくく貸しにくい

リノベーション済みマンションは、居住者のライフスタイルが部屋の間取りに反映されているのがセールスポイントなのですが、逆に言うと、個性的すぎて、売却に出したときに買ってくれる人が限定されてしまうというおそれがあります。やはり無難で飽きのこないデザインの方が多くの人に受け入れられやすいのです。

また、投資用として購入した場合、個性的すぎると入居者がつかない可能性もあります。リノベーション費用が購入価格に上乗せされている分、家賃も高くしないと利益が出ませんので、同じ築年数の部屋よりも家賃を高く設定することになります。このため、物件選びの初期段階で検討の対象外とされてしまうことがあるのです。

(3)マージン過多の物件も

リノベーション済みマンションの価格は、基本的に物件価格とリノベーション費用の合算です。中古マンションを自分でリノベーションすると、見積もりができて工事の詳細も把握できるのですが、リノベーション済みマンションの場合はそこがすべてブラックボックスです。どんな状態の物件をどのくらいの費用をかけて修繕して新たな価値を加えたかが示されているわけではないのです。施工会社と販売会社、不動産会社の間でマージンが加算されていることもありえますので、価格の割に工事がいい加減ということもあるのです。

(4)子育てや介護に向かないことも

リノベーション済みマンションは、住む人のライフスタイルに合うよう設計されています。たいていが世帯主や配偶者のニーズを満たしたものではあるのですが、子供や高齢者にとってベストな設計とは言いがたいものも多いのが実態です。家族のライフステージが変わるくらい長く住むことを考えるなら、子育てや介護が困難ではないか、検討し直してみましょう。

(5) 共用部分の設備に難ありのことも

リノベーション済みマンションは専有部分の設備は新しいのですが、共有部分は古いままです。バリアフリーに対応していないこともありますし、配管などは適切に更新されていなければ水漏れなどの実害を被ることがあります。また、自分の部屋の配管は更新されていても、階上の部屋の配管が古いせいで水のトラブルを受けることもありえます。新しいのは自分の部屋の内部だけで、そのほかは普通の中古マンションと同じくらいのリスクがあることを心得ておきましょう。

(6)電気の契約容量が小さい物件もある

今時のマンションはエアコンやIHクッキングヒーターなどの電気を大量に使う設備が多いため、契約容量が60アンペアのものも少なくありません。しかし、築年数のある中古マンションの場合、それほどでもないものもあります。容量をアップできない場合、頻繁にブレーカーが落ちてしまうこともありえます。

(7)断熱性や遮音性までは改善されてないことも

近年は建築資材の質が向上しており、新築マンションは断熱性や遮音性が以前よりも優れたものが多くなっています。しかし、古いマンションの場合は新築よりも劣りますし、リノベーション物件といってもそこが工事で改善されているかは分からないものです。表面はピカピカでも、中身はスカスカだったということもありますのでよく確認しましょう。

■リノベーション済みマンションはデメリットとリスクを考慮して購入を

以上、述べてきたように、リノベーション済みマンションは、自分の理想とする住まいを新築ほど費用をかけることなく実現できる優れたマンションといえます。ただ、メリットとデメリットがありますし、そうした物件に住む人にも向き不向きがあります。購入を検討する際は、双方をよく理解した上で判断しましょう。

 

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オラガ総研株式会社 代表取締役 牧野知弘氏

東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現:みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、ホテルリノベーション、経営企画、収益分析、コスト削減、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT(不動産投資信託)市場に上場。2009年株式会社オフィス・牧野設立およびオラガHSC株式会社を設立、代表取締役に就任。2015年オラガ総研株式会社設立、代表取締役に就任する。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)『老いる東京、甦る地方』(PHPビジネス新書)『こんな街に「家」を買ってはいけない』(角川新書)『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』(ともに文春新書)などがある。テレビ、新聞などメディア出演多数

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