REDSエージェント、宅建士・宅建マイスターの井原です。借地権付き建物の売買では、土地の売買価格以外にさまざまな地主の「承諾料」が必要になってきます。この「承諾料」にはそれぞれ目安となる金額がありますので解説します。

（写真はイメージです）

借地権とは、建物の所有を目的に土地を借りる権利のことです。借地権は賃借人が地主の承諾を得ずに地上権を登記し、第三者に譲渡や賃貸できる「地上権」と、地主の承諾を得た上で、第三者への譲渡や賃貸を行える「土地賃借権」のふたつがあります。

土地賃借権においては、必ず「地権者の承諾」が必要になる、ということが重要です。なぜかというと、民法で以下のように規定されているからです。

民法第612条（賃借権の譲渡及び転貸の制限）
・賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない
・賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる

このため、見た目の売買価格の他に、

・譲渡承諾料
・建て替え承諾料
・大改修承諾料
・更新料
・毎月の地代

など、地主－賃借人間でやり取りする金銭が発生します。ご売却・ご購入いずれにしても、物件の売買契約前にしっかり確認しておきましょう。

こうした各種承諾料の金額には一応の目安となる金額があります。ただ、任意規定のため、法律で定められている訳ではありません。寺社仏閣が地主の場合は明確な基準があることが多く、比較的安心です。しかし、個人が地権者の場合は特に注意しましょう。

■譲渡承諾料
一般的には売主が負担することが通例とされています。借地権価格（更地価格の6～7割程度）の10％程度です。

■建替え承諾料
更地価格の3％前後です。しかし、非堅固建物(木造など)から「堅固建物」(RC造など)へと新築する場合には、契約条件の変更が必要になり、更地価格の10％前後が目安となります。

■増改築・大改修承諾料
増改築の場合には、その規模に応じて、更地価格の3％程度が求められます。何をもって増改築・大改修に当たるかを事前に確認し、文書化しておくと安心です。施工規模に応じて、例えば延床面積増大約37％＝更地価格の1％という事例があります（横浜地裁川崎支部・平成3年4月22日判決）。

■更新料
更新料については、借地非訟制度が存在しないので裁判所の基準はありません。一般的には、借地契約書に明記がない場合、更新料を支払う必要はありません。

※上記内容は以下を参考にしました。
借地に関する各種承諾料と最近の諸問題①　深沢綜合法律事務所 弁護士　柴田 龍太

借地権付き建物の売買は、ケースバイケースによるところが多く、地主さんとの折衝も必要なため、高度な知識が必要です。ぜひ、REDSエージェントにご相談ください。