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公開日：2022年8月22日

マンション内見時に何もしない不動産会社の営業担当者は失格！【REDSエージェントの不動産コラム】

REDSエージェント、宅建士、宅建マイスターの井原です。

マンション内見の際、どんなところを見ていますか？　同行している営業マンの中にはどこを見たらいいのか何も教えてくれない人がいるかもしれません。しかし、私は断言します。必ずチェックするべきポイントはあると。そして、営業マンならしっかり解説しないといけないと。今回は、私が実行している簡単なチェックポイントをご紹介します。

部屋探し　内覧

（写真はイメージです）

1 物件内見時に確認するポイント
- 1.1 外観～共用部分
- 1.2 室内でのチェックポイント

物件内見時に確認するポイント

私がお客様をご案内する際には、「重要事項調査報告書」など、管理状態のわかる書類を事前に準備します。ただ、場合により準備ができず、手元に何の資料もない場合は、自身の目で判断しなければなりません。

外観～共用部分

（1）鉄部の塗装がはがれていないか

鉄部塗装工事はおおむね5年に1度行われ、修繕項目の中では費用も安く、実施しやすい項目です。

にもかかわらず、実施されていないとなると、その他の修繕工事も実施されていない可能性が高くなります。理由の多くは管理組合に資金が不足していることです。将来の大規模修繕にも不安が残ります。

（2）駐車場の形状と空き状況

敷地内駐車場の多くが立体駐車場です。立体駐車場は最大の「金食い虫」です。定期的な点検費用のほかに25年程度で新規交換が必要となり、その費用は50台分で1億円近くになる場合もあります。

これらの修繕費をまかなうために、駐車場利用料を徴収していますが、近年はクルマ離れが進んでおり、空き区画が目立ちます。

収入がなければ駐車場としては赤字になり、マンション本体で使用すべき修繕積立金を駐車場の修繕に回すこととなってしまいます。

平置き自走式駐車場がベストです。機械式でも駐車場に空きがない状態であるならよしとしましょう。

（3）エントランスの掲示板

管理会社は騒音や悪臭などの問題で住民からクレームを受けると、まずは掲示による告知を行います。それでも改善しない場合は、本人に手紙で知らせます。

深刻なトラブルの兆しは、まず掲示板に現れるので、必ず確認しましょう。ただ、「夜間の音量に注意しましょう」「バルコニーでの喫煙は禁止です」「民泊は禁止です」などは、多くのマンションで掲示されています。これ以上のものがないかを確認しましょう。管理人さんがいれば、直接お話を聞いてみましょう。

もちろんご契約前には、マンションで事件事故や大きなトラブルがないか、必ず管理会社の担当者に直接確認をしております。

（4）住民の方の雰囲気

面白いもので、物件により住民の方にも独自の雰囲気があります。すれ違う皆さんが挨拶を返してくれるマンションがあれば、すれ違う皆さんが無視するマンションもあります。

どちらが近隣トラブルの多いマンションかは明白でしょう。「他者への理解」が近隣トラブルを防ぐ緩衝材になりますので、これも重要なポイントだと思います。

（5）ゴミ置き場が清潔か、共用廊下に害虫「G」駆除剤が沢山ないか。

ゴミ置き場の清潔度では、住民の方の意識の他に、管理人さんの勤勉さもわかります。

通勤管理の管理人さんは、多くの場合、マンション専属の管理人さんを現地採用します。見かけの職務内容が同じで、収入が変わらないのであれば、手抜きがあっても不思議ではありません。

また、共用部分が清潔に保たれていれば、室内へのGの侵入は確実に減ります。共用廊下にG駆除剤が沢山置かれている場合は、Gが頻出していると考えられます。

室内でのチェックポイント

（1）劣化状況

内見に同行する営業マンが力を発揮するのは、劣化状況の見極め、これがメインといっても過言ではありません。良心的な営業マンであれば、お客様の後悔を未然に防ぎたいと考えるからです。

私ならその場で、簡単にリフォームの概算費用もお伝えします。

（2）バルコニーに出て、周辺環境の変化を予測する

バルコニーに出て、修繕状況や劣化状況を確認するのはもちろんです。そこから周辺を見渡し、マンションが建築されるような土地がなさそうかを確認します。周辺に高いマンションが建ってしまうと、日当たりや眺望に影響するからです。

（3）全ての窓を開けてみる

せっかく窓があっても、お隣さんと至近距離で対面してしまうような状態だったり、景色があまりにも不快であったりすると、住み始めてからも窓が開けられないことになります。

特に築年数が古い物件では、断熱性が低く、結露によるカビが発生するので、換気が十分にできるかもチェックします。

（4）売主様へ、騒音・トラブルの有無や、近隣住民の方がどんな方かを聞く。

長年お住まいの売主様へお聞きするのが一番です。

このほかにも確認するべきことはたくさんあります。せっかく不動産会社の営業マンが内見に同行するわけですから、どこをチェックするべきかを事前に教えてもらい、売主様や管理人に聞きにくい質問は代わりにしてもらうようにしましょう。

この記事を執筆した
エージェントプロフィール

4.9

井原直樹（宅建士・リフォームスタイリスト）

2023年ご売却契約数No.1・ご売却はお任せください。

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